我是紫沐，这是我第235篇日记，欢迎同步关注我的公众号。

上篇日记，探讨了荔湾的房子到底能不能买，可前往查看。

有粉丝问，贝壳指导价取消，算不算利好，释放了房子的金融属性？

我说很勉强，最多算态度上的利好。

往好了想，就是操盘手在为后续金融端放松，提前释放信号。

金融端的工具有哪些？

最常见的，降利率、降首付比。

前者影响买家的持有成本，后者影响杠杆。

杠杆威力更高，因为没有杠杆，很多人是买不起房的。

100万本金，要是没有三成首付提供杠杆，在广州连增城都买不到。

而指导价，则是用另一种方式影响杠杆。

一套房子，市场价1000万，正常来说，最低本金300万，就能买到。

但指导价一出，这套市场价1000万的房子，被指导成只值700万。

这时候哪怕三成首付提供的杠杆不变，但能贷出来的钱少了。

700万贷7成，只有490万，意味着需要510万的本金，才能把房子买下来。

那对这套市场价值1000万的房子来说，购买力自然就变少，要是遇上行情不好，就会折价，会产生回撤。

所以指导价的影响力很强，无论按揭还是JYD，只要用杠杆，都会被指导价影响。

深圳就是用这种方式，严格执行指导价，最近两年，楼市一点浪花没翻出来。

如果取消指导价贷款，应用在深圳身上，绝对能带来一波行情。

可惜指导价放松，对广州没用。

因为广州虽然去年也出台了指导价，但从来没有被真的执行过。

刚出来那段时间，有部分银行确实只能按指导价贷款，但同样有很多银行可以照常按市场价去贷。

那这指导价松不松，也就没啥关系了。

所以哪怕很乐观的解读，也只能认为这是后续广州金融端放松的信号。

至于金融属性，房子金融属性的强弱，还是和自身实力有关。

单纯能住人的房子，成本很低的。

低到什么程度，你看我们竟然能给暴雷房企兜底保交楼，就能看出来。

钢筋水泥砖头，不值几个钱。

但同样的建材，有的房子卖1万，有的房子卖10万，这其中差异，关键就在金融属性。

地段、稀缺性、学位、通勤便利度、商业配套，这些都是房子金融属性的组成部分。

所以金融属性，更多是看规划与兑现。

房子所在的板块，在城市中属于哪个梯队，以后有没有蜕变可能。

房子所在的板块，标杆楼盘多不多，购买力够不够，是供不应求还是供过于求。

学位、通勤、商业配套，有没有后续规划，多久能兑现，有没有现成可用的。

这些东西，它不是调控一来就会突然消失，或者调控一走就会突然出现的。

所以指导价，它影响的是金融杠杆，金融属性还得看楼盘自身实力，不能混淆。

可还是那句话，现在的市场，光释放信号没用。

说再多，不如做点实际的。

等金融端真的放松了，比如广州真的可以降低首付比例、认房不认贷。

又或者，增值税重新5改2，人才政策给房票。

这些实打实的利好放下来，市场才会有焕发新生的可能。

不然的话，它吹得再好，我们依然保持自己的买房节奏，非笋不入就对了。

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