雄安新区作为北京非首都功能疏解集中承载地，已正式设立5年，目前新区已进入大规模建设和承接北京非首都功能疏解同步推进的重要时期，随着进驻企业增加和产业集聚，住房租赁需求不断释放。为加快疏解转移产业落地和人口导入，地方政府也在加速推进住房租赁市场发展。

近日，城家公寓受托运营管理雄安商务服务中心2503间配套公寓项目，据悉，该项目是雄安新区首批交付的高标准、高规格公寓，作为行业领先的品质住宿运营商，城家公寓将以其多年来沉淀的精细化运营能力赋能项目运作，助力打造宜居、宜业、宜创新的美好新城。

#01

二十大重申“租购并举”，住房租赁行业进入快车道

从2015年底，中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场，强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向，到十九大报告明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，再到2022年10月二十大报告再次强调加快建立“租购并举”的住房制度，“租购并举”已成为建设房地产长效机制的重要内容，租赁的地位不断增强。

与此同时，住房租赁的各项支持政策也在密集出台，近年来，中央及地方政府从完善市场规范、保障主体权益、增加租赁供应、给予财税金融支持等多方面大力推动行业发展。多项政策逐渐形成合力，4单保障性租赁住房公募REITs也已正式发行，租赁行业的“投融建管退”全流程商业闭环打通，市场向规范化、高质量发展迈进，将吸引更多投资主体进入住房租赁行业，助推行业发展。

发展保障性租赁住房作为我国“十四五”时期住房建设的重点任务，也被写入了《党的十九大以来大事记》。近期住建部相关负责人表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。相比去年提出的40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），又增加了250万套。其中，2021年、2022年全国建设筹集330万套（间）保租房，目前多地已提前完成年度筹建目标，跑步前进为新青年和新市民提供租住保障。未来，随着住房租赁需求的逐步扩大和政策红利的持续释放，住房租赁行业有望加速发展。

#02.

资管分离渐成趋势，专业化运营商迎来发展新机遇

在政策红利加持下，众多从未涉足租赁业务的企业也纷纷加入进来，市场参与主体向多元化发展，但租赁住房是一个微利的民生行业，对企业的运营管理能力要求较高，而市场化专业租赁企业经过多年的经验沉淀，已形成标准化的产品体系和成熟的社区运营技术，同时培养了一批专业的运营管理团队，在降本增效提质方面具有显著优势，这为拥有强运营的专业化租赁机构提供众多合作机会。

新的市场格局下，不同市场主体基于各自不同的优势，在资金、拿地、代建、运营等一系列环节中，将形成更加合理的分工合作，租赁行业的资管分离趋势更加明显，在这个行业深耕发展多年、拥有杰出运营能力的品牌公寓运营商将迎来更多发展机遇。

#03

8年深耕持续成长，城家公寓亮眼表现，赢得行业认可

1. 深化全产品布局，拥有多样化项目管理能力

近年来，国内对租房生活接受度不断上升，租房人群向全年龄段发展，租赁需求也呈现多元化发展。城家自2015年成立以来，不断拓展服务半径，上下延伸构建产品差异化价值，目前旗下拥有“城家公寓”、“城家高级公寓”、“励业公寓”、“城际服务公寓酒店”、“瑞贝庭公寓酒店”、“CitiGO HOUSE欢阁服务公寓”、“奢华公寓”、“Citadines馨乐庭公寓酒店”、“员宿”等住宿品牌，实现了从白领公寓、服务式公寓到蓝领公寓市场的全线产品布局。

图：城家旗下9大住宿品牌

作为酒店系基因的品质住宿资产运营商，城家不断发力精细化运营。在资产管理方面，无论是房量仅30多间的小物业，还是房量超过2000间的大社区，城家都能结合资产实际情况制定出一整套精细化运营的标准。凭借华住十余年的酒店管理经验和全品类发展，城家还能提供“公寓+酒店”、“白领公寓+蓝领公寓”、“白领公寓+服务式公寓”等多种产品组合方式，充分激活资产价值，提升资产回报率，也为大型物业、综合体存量房源的消化提供综合解决方案。

2. 构建数字化运营体系，助力项目高效运作

脱胎于华住集团的城家，尤其重视“技术驱动和数字化”，在数字化系统研发上始终走在行业前列。2017年，城家独立开发了国内第一个长短租CAS系统，2020年CAS系统在原有基础上实现升级，正式发展为以1个中央平台，搭载多个数字产品的数字化大IT系统，实现业务场景、运营场景、消费场景等多维度场景的全打通，显著提升资产运营管理效率。

除此之外，城家还独创长短租结合的收益管理模型，构建智能收益管理系统。通过长短租相结合模式和数字化精准定价，城家有效提升房间周转率，降低空置率，直销占比高达90%，GOP率达到85%，实现在长租公寓领域出租率和GOP率的双赢。根据克而瑞租售发布的“2022年中国租赁住房企业盈利能力十佳研究成果”，城家公寓上榜。

在营销方面，城家建立了行业首个大直销体系，直连1.78亿华住会员，研发自有私域流量池「橙小推」，通过一人一码全员营销模式，赋能管家、员工、租客均成为“代理人”，真正开创了租房行业私域流量全民营销的先河，提升私域流量转化的同时，降低获客成本。

深耕行业7年，城家围绕产品力、销售力、技术力，构建了三位一体的精细化运营力，成长为专业的品质住宿资产运营商。卓越的运营能力也逐渐赢得政府、企业的青睐，今年以来城家已于多家企业达成合作，市场拓展步伐加快，截至2022年三季度末，城家在全国累计开业规模达23754套（间），同比增速约43.5%，累计管理规模达31655套（间），同比增速约54.3%。

#04

城家受托运营管理雄安商务服务中心公寓，以专业化运营助力新区发展

1. 雄安新区进入大规模建设，租住需求旺盛多元

雄安新区是党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，是千年大计、国家大事。目前新区已进入大规模建设和承接北京非首都功能疏解同步推进的重要时期，中央企业在雄安设立分支机构100多家，在新区注册的北京投资来源企业3700多家，疏解转移人员、新区建设者和本地居民的住房租赁需求旺盛多元且保持增势。

为提升疏解承载力，加快疏解转移产业落地和人口导入，构建“租购并举”住房体系，雄安新区从2020年起开始大力推进租赁住房建设，截至目前已开工建设机构租赁住房、保障性租赁住房、公寓两万多套。同时，容东片区安置住房已经回迁入住，预计将有三分之一以上进入租赁市场。与此同时，租赁住房的相关配套政策也在不断完善，从加快培育市场主体、多渠道增加供应、规范租赁行为、加强住房租赁服务管理等方面，促进新区住房租赁市场健康有序发展。

表：雄安新区住房租赁相关政策

信息来源：公开资料整理

2. 专业品牌公寓运营商进入，助力打造宜居宜业美好新城

作为公寓行业精细化运营的楷模，城家公寓的轻资产运营管理能力也属于租赁行业的佼佼者，截至目前，城家公寓已在上海、北京、广州、深圳等城市拓展多个轻资产项目。近日，城家公寓受托运营管理雄安商务服务中心配套公寓项目，这也进一步表明城家公寓轻资产输出运营管理能力赢得业界认可。

>> 项目概况

雄安商务服务中心位于雄安新区容东片区，是雄安新区首个标志性城市建筑群，建成后将有力补充各项商务服务配套功能。雄安商务服务中心公寓将作为高标准的国际会议的保障支撑设施，助力打造具有全球影响力的创新创业示范区。商务服务中心公寓共11栋，地上建筑面积约16.2万平方米，包含专家公寓、服务式公寓及商业、服务配套，总房源2503套，可提供约3200人的住宿条件。

图：雄安商务服务中心公寓鸟瞰图

>> 服务对象

雄安商务服务中心公寓是为北京非首都功能疏解提供服务，定位中高端客户，主要面向中长期进驻新区办公的各类人才，以及整家搬迁的落地型高级人才、普通白领及技术人员。

>> 产品信息

雄安商务服务中心公寓采用“专家公寓+服务式公寓”的组合方式，通过设置酒店式公寓、白领公寓、服务式公寓和专家公寓，房型包含开间、一居室、两居室、三居室及四居室，可满足从单身到家庭的各类人才需求，并提供商业、休闲、餐饮、运动、教育、社区服务等完整的生活服务配套。

表：雄安商务服务中心公寓产品信息

图：户型效果图

装修风格以时下最流行的现代风和新中式为主，契合现代年轻人的审美。房间内部功能完善、分区合理，卫生间采用干湿三分离设计，更加卫生、舒适、方便。在智能化方面，采用全套智能操控一体化设备，中央空调，新风系统，智能窗帘等科技元素，打造舒适便捷的高品质居住空间。

建设绿色智慧新城是雄安新区规划建设的重点任务之一，近年来，雄安新区全力推进绿色建筑发展，积极推广近零能耗建筑。雄安商务服务中心公寓作为超低能耗被动式建筑，在围护结构、能源和设备系统、可再生能源利用等方面采用各项节能技术，是新区高质量的“绿色建筑+”示范项目之一。

专业的品质住宿运营商城家公寓进入该项目，将以行业领先的精细化运营能力赋能项目高效运作，为租客提供高品质住宿体验，助力雄安新区引才留才，提升对非首都功能的承接能力。

#05

小结

2022年10月，党的二十大报告重申“租购并举”，住房制度建设将提速，住房租赁行业在利好政策的护航下进入发展快车道，成为解决城市青年住房问题的重要途径。随着进入主体更加多元，住房租赁行业的专业化分工也更加明显，资管分离渐成发展趋势，拥有强运营能力的品牌公寓运营商将在市场上脱颖而出。

城家公寓是强运营能力专业运营商的典型代表，并形成了委托管理、直营包租、股权合作、收购以及咨询顾问服务等灵活多样的合作模式。行业大发展趋势下，城家将迎来更多发展机会。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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