First Frost

2022 summary

2022年，房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖的迹象，整体市场相较往年均表现低迷。

近期，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。但值得注意的是，目前在受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善。

2022年的楼市，经历了此前几年不曾有过的深度调整。购房需求减弱，叠加疫情反复等因素，今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态，南京市场也同样如此。据克而瑞显示，截止目前，2022年南京全市商品住宅供销规模双降，供应684.43万方，同比下降50.82%；成交765.45万方，同比下降37.06%；成交均价32068元/㎡，同比上涨8.36%；成交金额2454.62亿元，同比下降31.80%。

数据截止日期2022.12.25

2022

新增供应：全年供应创新低，同比呈波动下行走势

2022 summary

据CRIC数据统计，2022年1-12月南京商品住宅新增供应面积684万方，同比下降50.82%，创2011年以来同期新低。

从月度表现来看，2022年月均供应57万方，2-3月因传统春节叠加长三角疫情影响供应显著缩量，两月月均供应仅26万方，而“银四”迎来全年供应峰值，全月供应129万方，5月再度下探至62万平方米，12月迎来年度收官，但是房企表现热度较低，供应仍维持低位。而就同比数据变动来看，因21年8月南京突发疫情供应较少，导致今年8月单月同比增幅较大，其他无论是单月同比还是累计同比均呈现波动下行走势，目前已处阶段性低位，12月同比下滑70%和累计同比下滑51%。

从分板块来看，两江及城南板块供应居前，2022年供应top3板块为江北162.4万方、城南149.34万方，江宁111.99万方。两江为传统的供应大户，而城南近年土地供应节奏加快，新房供应量增加，大校场、两桥等新盘不断入市，拉动整体供应上涨，全年供应超过江宁，位居第二。全市前五片区累计供应567万方，占比全市83%。

2022

新房成交：政策利好叠加下6月成交放量，累计同比降幅持稳

2022 summary

据CRIC数据统计显示，南京全市2022年1-12月商品住宅成交面积合计765.45万方，同比下降37%，较之2020年和2019年同期降幅分别达到23%和18%。

从月度走势来看，全市月均成交64万方，春节前受营销力度较大等因素影响，1-2月成交达全年高峰段，3-4月受疫情影响成交回落，6月受多重政策利好带动，成交升高，后期又持续回落，“金九银十”也未带动整体成交上涨。

从同比数据来看，仅1-2月累计同比上涨及8月单月同比微增，其他单月同比及累计同比均呈下滑态势，截止目前，12月单月同比及累计同比分别下滑63%和37%。

从分板块来看，两江及城南板块成交居前，2022年成交top3板块为江北198.4万方、城南149.8万方，江宁135.67万方。其中江北凭借天悦锦麟、晴翠府及金基中北映樾等项目成交位居全市第一，其次是城南，大校场多盘集中上市，带动板块整体成交量。全市前五片区累计成交647万方，占比全市84%。仙林、城中、城东因其板块发展较为成熟，整体供应有限，导致成交居后。

2022

新房均价：同比上涨8.36%，房价增幅逐渐收窄

2022 summary

从据CRIC数据统计显示，南京全市2022年成交均价32068元/㎡，同比上涨8.36%，较之2020年和2019年同期增幅分别达到23%和29%。

从同比数据来看，房价同比在“上涨”中反复波动，其中1-2月和7月受高价盘集中上市影响，增幅较大，分别为20%、31%和20%。其余涨跌幅度基本在10%以内，临近年底，房企加大营销力度，房价增幅逐渐收窄，12月维持在0.18%，同比基本持平。

从分板块数据来看，2022年全市成交均价top3板块为城中、河西和城东板块。城中板块以57008元/平米位列第一，城中板块供应稀缺，目前仅有少量房源在售。河西板块以53372元/平米排名第二，河西是南京的“富人区”，近年由于高起点的规划加之逐步落地的配套，河西南及江心洲板块房价跳涨，凭借葛洲坝中国府、海玥花园等项目带动整体均价提升，板块整体市场热度较高。城东板块以41604元/平米位列第三，南京一直有“西富东贵”之说，城东板块凭借金基璟樾府等项目位列南京房价第三名。

2022

成交结构：刚需首改客群为主，千万豪宅仅占比3%

2022 summary

根据南京全市商品住宅成交结构来看，面积段在90㎡以下、总价段在200-300万元成交套数占比最大，占比7.3%，其次为面积段130-144㎡以下、总价段600-800万元，占比5.63%，再之为面积段90㎡以下、总价段150-200万元，占比5.56%。2022年南京客群主要以刚需首改为主，1000万元以上成交2093套，占比3%。

2022年全市商品住宅成交面积段/总价段交叉分析

2022

狭义库存：库存缓步上探，去化周期创新高

2022 summary

截止22年11月底，南京市商品住宅库存量共计843万㎡，库存缓步上探，环比上涨0.98%，同比上涨4.97%；去化周期14.7个月，环比上涨4.26%，同比上涨41.35%，由于近12个月月均去化呈缩减趋势，市场成交乏力，去化周期上升明显，创近两年新高。

分板块来看，两江库存高企，江北为218万㎡、江宁182万㎡，但由于板块流速较快，两江去化周期控制在16个月以内，市场相对健康；城南库存量101万㎡位居第三，去化周期仅10个月，低于全市平均水平，市场热度较高；河西板块市场相对健康，去化周期全市最低，仅5.8个月；溧水、高淳以及仙林板块，由于整体流速偏慢，去化周期较长。

展望：近日，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。12月中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认，会议要求确保房地产市场平稳发展。整体来看，预计2023年房地产市场上半年市场仍将处于“去库存”阶段，下半年随着疫情的好转，市场或将有序逐步恢复。

文/南京克而瑞分析师 刘海燕

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