随着今天两宗竞品质地块的结果新鲜出炉，伟星全部获得，合肥今年的土拍正式画上了一个句号。此两宗地一宗是位于滨湖区金融板块，另一宗则是今年第一次出让的现房销售地块。放眼世界，多数国家，尤其是发达国家实行的都是现房销售制度，而我们施行的预售制度则是当初从香港借鉴而来。当前针对大中城市房价高昂以及时不时出现的烂尾、无法交付等问题，民众对现房销售的呼声越来越高，政府也开始从施行层面考虑是否可行。在2018年10月19日，合肥市房产局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，里面就首次提到了合肥市鼓励开发商实行新建商品房现房销售。而在四年后的现在，今年终于成功出让了两宗现房销售地块，其中更是有一宗满分竞品质地块。现在就让我们来看看这两宗地如何。

NO.1丨壹

地块成交情况

滨科城BK202208号地块

地块名称：滨科城BK202208号

用地性质：居住、公园绿地、幼儿园

占地：104.49亩（居住86.91亩、公园绿地5.2亩、幼儿园12.38亩）

容积率：居住≤2.2；幼儿园≤1.0

起始价：168612.8万元

起拍楼面价：13090元/㎡

成交总价：193469万元

成交楼面价：15041元/㎡

配建保障性租赁住房比例（毛坯）：计容总面积5%的人才公寓

保证金：3.5亿元

可售住宅最高销售均价：毛坯27642元/㎡

竞得者：伟星

蜀山区SS202215号地块

地块名称：蜀山区SS202215号

用地性质：居住

占地：71.41亩

容积率：≤2.2

起始价：139249.5万元

起拍楼面价：居住13295元/㎡

成交总价：159887万元

成交楼面价：居住15266元/㎡

配建保障性租赁住房比例（毛坯）：总计容建筑面积不少于22075平方米安置房及883平方米商业用房

保证金：2.8亿元

商品住宅（毛坯）平均备案价格（元/平方米）：/

竞得者：伟星

最终，第四批次合肥市区累计出让18宗地，成交14宗。

NO.2丨贰

地块的变化

控规调整

用地性质：由二类城镇住宅用地+商业用地调整为二类城镇住宅用地

容积率调整：≤2.4调整至≤2.2

建筑密度调整：由≤30%调整至≤18%

建筑高度调整：由不限高调整至≤80M

绿地率调整：由≥35%调整至≥40%

经调整后由原来的商业、商务金融、居住混合用地直接改为纯住宅用地，把原来商业办公楼整体持有、整体运营，直接改为纯住宅，减少房企投资成本压力，增加利润空间，同时也降低去化压力。

条件调整

1、在第四批次出让中，增加了883平方米的回购安置商业用房，购买单价按建筑面积2500元/平方米；

2、在第四批次出让中，该地块商品房不设商品住宅最高备案限价及楼层差价限制；

3、土地出让金付款方式由原先的“竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地出让金总额的50%，3个月内付清余款”变更为“竞得人须在2023年1月13日前付至土地出让金总额的50%，合同签订之日起1年内付清余款”；虽然第一期土地出让金的付款时间提前了，但第二期的时间则大大拉长了，降低了开发商的资金压力。

说起来这宗地块能够成功出让也是一波三折，自传出合肥要出让现房销售地块的消息之后，房地产行业内外都对会出什么样的地块充满兴趣，大多数都猜测会是“政滨高”三个热门区域中出让，这样也能保证一定的成功率，最终不负所望的是位于政务区的这宗821地块，但是当这宗地在第三批次出让时，却无人报名，究其原因，一是地块内部夹杂了部分商业，在当前的合肥市场上，商业体量过剩，即使是在政务区这样一个商业办公氛围高度成熟的区域，还是有一些商业综合体转手或者倒闭，而且商业的去化速度也是一大诟病；二是该地块的资金压力极大，土地出让金需要在三个月内付清，而真正能产生回款则最起码要等到三年之后，因为地块是精装交付，故而这一段时间的资金压力极大，对当前境况下的房企都是一大考验。不过当地块在第四批次中出让时，这些条件都得到了调整，地块属性调整成纯住宅，出让金的付款节奏也得到了延长，放宽至一年。

NO.3丨叁

现房销售的缘由

一般所说的现房销售，是指除了最基础的五证齐全之外，最重要的就是要通过政府的竣工验收，包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件。不过目前我国执行的商品房销售条件是仍然还是从香港学来的预售制度。按照合肥的取证的节点一般要在拿地五个月之后，然后取证就可以开盘销售，开发商可以开始回笼资金，一般来说开发商都会去做融资或者银行的开发贷，所以销售速度越快，意味着项目开发贷还款周期就短，开发商的利润空间就可以得到保障。反之，越晚开盘，销售速度越慢，开发商不仅有土地成本、建安成本、人力成本等等，此外还要为开发贷付出更多的利息，利润空间自然就被压缩。所以现房销售对于当前市场下的房企来说，怎么看都不是一个好消息。

在“房住不炒”时代，政府多在地价或者备案价等方面多加限制，使得房企无法通过捂盘、以时间换利润来获取暴利。因此，近几年房地产行业进入高周转模式，一方面是房企追求扩张，在融资利息方面得到一定降低；另一方面是当地价和房价不再可能飞速上涨之后，只有快进快出才能使得资金利用率提高。不过这样所谓的高周转的，在造就大量规模级房企的同时，也为行业埋下了很多雷，所以当“爆雷”之后，受害的自然是买房人。另外，就算没有买爆雷企业的房子，在行业普遍高周转模式运行下，很多房子都存在建筑质量问题，很多买房人收房就等于走上了维权之路。

NO.4丨叁

小结

第一，民众对现房销售的呼声越高，现房销售也是对开发商的要求和标准更高，不仅是资金层面要能承受住最起码两年的无回款带来的资金压力，另外建筑质量层面也必须通过竣工验收之后才能开盘销售。不过对于购房者来说却可以说是所见即所得，可以大大减少收房后因为质量而产生的维权，有利于社会稳定，也有利于推动行业进步；

其次，鉴于开发商的对于项目的运营模式产生变化过大，政府需要在拍前的各个方面都要做出调整，适当给房地产商让利，毕竟要承受2年左右的资金压力，还是在当前市场下，不是每家房企都可以做得到，削弱地块的地标属性，给房企足够的利润空间，这样才能吸引房企参拍，不至于竹篮打水一场空；

第三，如若真的全面施行现房销售，那么在拿地到销售中间两年接近三年的时间内，市场供应会大幅下降，当出现暂时性的供不应求时，市场上一房难求、项目即开即罄的现象或将频频发生，一些怪象乱象或许就会应运而生，需要政府加大市场管控力度。当然也可以像现在这样，预售和现房销售并存，避免市场上无房供应、无房可售的现象发生。

总而言之，在当前全球来说，现房销售都是大多数发达国家试行的制度，所以未来这或许会成为不可阻挡的趋势，对于房地产行业来说，是正向的、具有积极意义的举措。对购房者而言，所见即所得，未来也会减少货不对板现象的发生。