成都新楼市 文|季体

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6年前，55万全款还可以在三圣乡买一套三房。当年的你，有去摇过这个盘吗？

▌2016年，三圣乡板块的绿岛筑，还有总价约55万三房

如今，绿岛筑对面的土地，清水限价来到33000元/㎡，街对面的新盘，拟推出建面约481-548㎡合院。

▌2022年，三圣乡已站稳深改市场，锦江 赋拟推出建 面约322㎡，一户一泳池平墅，以及建面约481-548㎡合院

三圣乡板块的产品，堪称翻天覆地。如今这里已出现千万级新房，主力产品是两三百平的叠拼、大平层，甚至四五百平的合院。

从锦江城市花园、绿岛筑等刚需产品，再到如今锦江天玺、锦江大院、锦江赋这样的主城深改顶流，三圣乡经历了一次又一次跃升。

短短6年间，三圣乡为什么越做越豪？现在的三圣乡，又适合哪些购房者买入？

何为三圣乡板块？

三圣乡板块范围，大致为天府国际机场高速东北，三环路东南，绕城高速西北，龙泉驿区界、驿都大道西南合围而成的区域。

▌三圣乡板块范围

三圣乡，这片区域已有300余年种花历史。2003年，四川省首届花博会在三圣乡举办后，锦江区创新性打造“五朵金花”，即花香农居、幸福梅林、江家菜地、东篱菊园、荷塘月色五个主题景区，此后还被授予“国家4A级旅游景区”。

▌三圣花乡旅游景区全景图

2006年开始，卓锦城、锦江城市花园、华都美林湾等知名项目陆续开发，三圣乡逐渐成为成都人所熟知的居住区。

但是，三圣乡在板块发展上，却走出了一条属于自己的道路。它不同于金融城、攀成钢、天西、麓湖这些板块，基本就是一诞生就很高端。而是依靠着城市发展方向、配套等优势，从一开始对刚需友好，不断演变成现在的儫宅板块，实现华丽逆袭。

在成都新楼市看来，三圣乡逐步由刚需走向深改市场，离不开四大因素。

成熟配套：板块发展十余年，各项配套均已成熟，尤其是区域内的生态资源与医疗资源，在成都鲜有可以与之媲美的区域。

低密基因：2017年开始，板块开始降容，容积率从4.0、4.5降容至2.5，甚至1.5，低密造就了儫宅基因。

产品加持：在土地逐渐低密后，从德商锦江天玺到锦江大院、锦江赋，大平层、叠拼、合院等产品纷纷出现，其产品力对豪改客群有足够吸引力。

丰富土储：丰富的土地，让板块内百亩大盘数量较多，华熙528、人居锦城峯荟、锦江大院、锦江赋，华润&华发&锦江统建项目等均超过百亩。而在未来，锦江赋南侧还有大量土地等待出让。

▌锦江赋以南，仍有丰富土储

在板块价值跃升后，三圣乡有着三条明晰的购买逻辑：

◎1、区位因素，锚定那些明确置业主城，希望距离市中心、金融城等区域较近的群体。

◎2、丰富的配套，尤其是三圣花乡景区的生态，双华西医院的医疗等，足以吸引购房者。

◎3、产品层面，近两年新推项目中，叠拼、合院、大平层等产品悉数登场，深改客群对于产品的细分需求，均能得到满足。

▌ 从图中，直观感受三圣乡与攀成钢、金融城的距离

下面这两张图，分别见证着三圣乡的发展时间轴和卫星地图变迁。

▌三圣乡板块发展时间轴

▌三圣乡板块2014-2022卫星图

一个区域成为儫宅聚集地，必然要有丰富的城市级配套作为支撑。

历经十余年发展，三圣乡板块的配套相当醇熟，生态与医疗资源更是让其他区域难以望其项背。随着未来板块内地铁陆续建成，三圣乡配套将成为“六边形”全能选手。

▌三圣乡板块主要配套示意图

聊起三圣乡，自然要从生态开始。

占地超15000亩的三圣花乡景区由白鹭湾湿地公园、幸福梅林等诸多部分组成，不仅是成都人买花好去处，也是主城的一大绿肺。近年来，成都的“后花园”逐步走向“中心公园”，三圣乡在生态领域，接连完成华丽转身。

对于住宅成龙大道以南和白鹭湾板块的居民来说，步行即是万亩景区的体验，很难得。

▌梅香湖

在景区之外，三环路向东绵延数公里，总规划面积约59万方的东部副中心市政景观公园功能齐备，是集运动、娱乐、美食、休闲为一体的日常休闲地。

▌东部副中心市政景观公园

历经多年发展，三圣乡板块交通网格建设度高，三纵三横的城市轴线已经明晰：纵向有驿都大道、成龙大道、天府国际机场高速；横向则有三环路、锦江大道、绕城高速，前往城东、城南都非常方便。

▌三圣乡板块道路网络

但目前，三圣乡缺少地铁，板块内如今只有地铁2号线经过驿都大道，沿成龙大道修建的地铁13号线预计将在2024年底建成。

此外，地铁30号线在三圣乡板块设有娇子立交、海桐街南等站点，未来从娇子立交站出发，5站可达金融城。

而在近期公示的成都城市轨道交通第五期规划中，三圣乡板块还将有地铁9号线二期覆盖。

三圣乡板块目前教育资源已经比较密集，“五朵金花”中的盐道街小学，就在三圣乡分别设有卓锦分校与528校区，其中卓锦分校为领办，528校区为四个校区之一。此外板块内还有三圣小学、银杏小学等。

▌三圣小学

中学方面，七中育才银杏校区于2015年由七中育才学校统一管理，是七中育才一校三区之一。今年9月，学校二期工程正式完工，优质教育资源持续扩充。

▌七中育才银杏校区

占地面积约120亩的树德中学外国语校区，是树德中学一校三区之一。学校着力打造小班化、精品化的外语教育特色，近两年学校理科高考一本率超97%。（教育配套仅供参考，具体请参考当年教育部门具体政策，这里只讨论地缘性教育设施，不作为买房和入学依据）

三圣乡板块，目前有两所华西医院。

已经投入使用的四川大学华西第二医院 （锦江院区），共有床位850张。主要开设妇产科、儿科相关专业20多个方向的门诊。

▌华西第二医院（锦江院区）

建设中的华西医院锦江分院总建筑面积约17.9万方，是华西医院除了主院区外最大的医疗院区，医院一期工程规划床位1000张，规划日均门/急诊量约4000人次。目前医院主体结构已封顶，预计将于2024年6月具备竣工条件。

在采访中，不少购房者也表示，双华西医院加持，是他们选择三圣乡板块的重要因素。

三圣乡板块居民若想购物，选择面较广。

成龙大道沿线，华熙LIVE528自带约18.3万方商业综合体，是集购物、赛事、艺术为一体的文化创意区，由华熙集团开发并自持。开业五年，近10万方的卓锦曼购，已成为“年轻的区域商业中心”。

▌华熙LIVE528

驿都大道沿线，则有约8万方的伊藤亚洲旗舰店，不仅是目前伊藤在中国规划的最大门店，也是伊藤洋华堂首次以购物中心形态亮相西南。

▌伊藤广场

不止于此，三圣乡板块还有丰富的社区商业，紧抓周边居民的“最后一公里”的需求。约4.7万方人居R29，不仅引入盒马鲜生，还有日间照料、智慧生活等功能丰富的社区空间。此外还有约6.5万方的468·熙街等。

▌人居R29

近50万方的商业综合体+社区商业的组合，让三圣乡居民日常购物非常便利。

在三圣花乡以西，约3650亩的白鹭湾新经济小镇已经开工，项目属于白鹭湾新经济总部功能区之一，是锦江区首个百亿项目。未来它将成为产业和经济的新引擎，同时也为区域导入更多精英人群，助力三圣乡板块成为一座活力之城。

发展多年的三圣乡板块，成龙大道以北区域均已成熟，成龙大道以南也在加速发展，由于老旧房屋少，因此板块城市界面观感较好。

三圣乡还汇聚许燎源现代设计艺术博物馆、蓝顶美术馆、何多苓美术馆等诸多艺术场馆。是一个成熟且集中的文创产业区。

▌三圣乡板块历年土地公开出让记录

从三环外郊区变成主城豪改的新天花板，三圣乡用了近15年时间。

2007年至今，三圣乡板块内累计成交了38宗商、住用地，成交面积约2742.35亩。其中，涉住宅用地成交27宗，约2332.06亩，占比约85%，纯商业用地成交11宗，约410.29亩，占比15%。

近8成成交土地为涉住宅用地，足以说明这个板块的宜居属性浓重。

注：不包含新鸥鹏退出地块

以土地市场数据来看，三圣乡板块的楼市地位变化有三个重要时间节点：2012,2017,2020。

2007年至2010年期间，锦江区的供地重点还集中在攀成钢板块、东湖等板块，三圣乡内的住宅用地供应量不大，成交楼面价保持5000元/㎡以下。这一阶段先后有鑫苑、国嘉、金房、锦江发展等房企公开拿地入驻，以本土房企为主。

2012年是三圣乡的第一个楼市转折点，从这个阶段起，区域内开始陆续迎来品牌房企的青睐。绿地是这一阶段里首个进驻的一线品牌房企，2012年7月19日，绿地以楼面价1096元/㎡竞得驿都大道南约447亩商兼住地块，当时成交总价仅约14.81亿。地块后呈现为成都绿地中心项目，并计划建设当时成都的最高建筑，绿地468，一时振奋人心。但10年过去了，该项目的住宅早已交付，部分商业已经投入运营，而绿地468截至目前仍未建成。

随后几年，随着锦江区三环内其他板块的供应消减，三圣乡片区开始成为锦江区的供应主力。数据显示，从2012年-2016年间，三圣乡迎来了一个宅地供应的高峰，5年时间累计出让14宗，合计1325亩涉住宅用地，成交楼面价突破至5750元/㎡。板块内的另一个巨型项目华熙528也在这一阶段落地；而融创、龙湖&首开、首创也纷纷拿地或通过收并购布局。

但需要注意的是，在这一阶段，三圣乡板块呈现的产品多以刚需盘为主。

三圣乡实现从刚需集中区到儫宅板块的变身，始于2017年。2017年9月7日，德商以楼面价10767元/㎡竞得约62.9亩纯住宅地块，区域楼面价记录比2016年几乎翻了一倍。而当时德商也已经凭借迎晖天玺项目在成都儫宅市场名噪一时，该公司之后呈现的锦江天玺项目确实在当时也被解读为三圣乡板块的一次华丽转身。

▌ 德商锦江天玺实景图

此后，三圣乡开始了一路高开高走，区域楼面价持续攀升，高端改善板块雏形初现。

进入2020年，三圣乡板块开始在顶儫圈层稳定生根。2020年锦江统建联合珠海华发竞得了现今锦江大院项目地块，区域楼面价刷新到19300元/㎡。2021年至2022年，区域清水房限定价刷新至33400元/㎡，几乎是目前除高新大源板块外，成都清水限定价的天花板。

注：仅包含涉住宅用地,含新鸥鹏退出地块

容积率变化是三圣乡板块迈向儫宅改善的重要条件之一。从数据来看，2016年以前，三圣乡板块的涉宅用地，容积率多数在4.0-5.0范围，密度较高，少数地块容积率在2.5左右。

而进入2020年以后，区域住宅用地的容积率出现明显下调，普遍在2.0-2.5左右。甚至开始有不少容积率低于2.0的地块开始出现。

注：仅包含涉住宅用地,含新鸥鹏退出地块

而且这部分低密地块的空间分布也有明显的集中趋势，多数位于成龙大道南侧，特别是白桦林路两侧，目前已经形成了一条明显的儫宅线。

▌三圣乡儫宅产品拿地位置分布

除了地块分布较为集中外，板块内的项目也多以中大型盘为主。

注：仅包含涉住宅用地,含新鸥鹏退出地块

15年间，三圣乡板块内已经吸引了23家房企公开拿地 （含商业用地），头部房企的进驻率达到42%。包括华润、龙湖&首开、绿地、融创、锦江统建&华发等7巨头房企或本土国企，共拿下10宗地，合计约1011.84亩地。

注：不包含新鸥鹏退出地块

推动三圣乡板块进入儫宅圈的主力军，实际上是本土房企，包括锦江统建和德商。德商是扭转三圣乡板块刚需定位刻板印象的关键点，而推动区域站上成都顶豪圈层的持续发力则由锦江统建来完成。

通过与珠海华发的联合开发，锦江统建已经在区域内4次拿地，累计拿地面积约251.34亩。其开发的锦江大院项目，如今是成都楼市中的儫改标杆产品。而且板块内沿白桦林路形成的儫宅线上，5宗儫宅项目有4宗为锦江统建拿地后合作开发。可以说，锦江统建目前几乎是三圣乡儫宅盘的代名词。

三圣乡板块现阶段风光无限，但在2017年以前，却并不被所有人看好，甚至还曾出现过退地事件。

2014年6月，新鸥鹏斥资18亿拿地4宗、合约128亩地块，但2年内久未动工，2017年退地，损失拿地保证金2.598亿。同年，新鸥鹏退出地块又被人居底价竞得，建设成人才公寓项目人居锦城峯荟。

注：2007-2022年三圣乡板块拿地记录，向下滑动，查看更多。

尽管板块内在售新盘不多，但这并不妨碍三圣乡板块在豪改市场的地位，尤其从土拍端口来看，截至目前，三圣乡板块新房的清水限价最高已达33400元/㎡，正是主城区数一数二的头部板块。

由于目前三圣乡在售可选项不多，因此我们将三圣乡板块附近的白鹭湾板块、金融城东也纳入统计。事实上，据成都新楼市了解到的信息来看，有志于在锦江区置业的购房者，往往也会将这三个板块内的新房进行综合对比后再决策。

▌三圣乡&白鹭湾&金融城东在售和待售新房一览（由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体以售楼部口径为准）

综合三圣乡、白鹭湾、金融城东三个热点板块来看，目前板块在售新盘共4个，主力产品供应有高层、小高层、洋房、叠拼、合院等不同形态，主力户型在建面约120-500㎡，主力总价约320万+。

位于三圣乡板块的新盘锦江赋，目前处于待售状态，不过项目规划的产品已提前“剧透”。

▌锦江赋效果图

锦江赋占地约109亩，容积率2.0，纯住宅用地。项目规划了合院+大平层，其中北侧临白桦林路是17-24F的纯板式、正南北、2T2大平层组团，南侧为66套3F合院组团，北高南低。

锦江赋直面三圣花乡，梅香湖在其西南侧。结合周边产品形态及未来用地规划高度限制来看，锦江赋的大平层产品具有较好的看湖视野。

▌锦江赋大平层视野效果图

特别值得一提的是，项目的2栋“楼王”，户型均为建面约322㎡、配有“空中泳池”，在目前的成都市场，可以说难逢敌手。

▌锦江赋建面约322㎡户型空中泳池效果图

66套合院产品同样看点十足——这是真正意义上的“类独栋”产品，独门独院，一栋即一户。

▌锦江赋合院效果图

国锐雲嶺目前也处于待售状态，项目具体规划的产品和户型仍未公布。不过，项目清水限价22560元/㎡，作为目前为止三圣乡板块清水限价最低的地块，想在三圣乡置业、预算相对不太高的购房者可以关注。

华润置地·锦江悦府位于金融城东，是华润置地入蓉20年首个“悦府系”作品，具有相当重要的战略意义。

项目占地近百亩，容积率2.0，纯住宅用地。在产品规划上，华润置地·锦江悦府摒弃了传统的高低配组合，打造8栋5-10F洋房 （1T2）、12栋17F小高层 （2T2）。大部分楼栋都为全南北朝向，板式结构，且建筑密度低至约15%。这意味着公摊更低、得房率更高。

华润置地·锦江悦府鸟瞰布局图

在户型设计上，华润置地·锦江悦府规划有建面约120㎡、143㎡、175㎡三种户型，更难得的是，这三种户型几乎同时做到了碾压同级产品的尺度感。

▌华润置地·锦江悦府建面约120㎡户型图

5-10F的洋房产品全布局建面约120㎡户型。该户型做到了约7米大横厅，外接同尺寸阳台，同时三个卧室最小开间也达到约3米。

更难得的是，建面约120㎡户型采用清水交付，将总价门槛拉低至约320万起，这几乎就是三圣乡、白鹭湾、金融城东三个板块的最低门槛价！

▌华润置地·锦江悦府建面约143㎡户型图

华润置地·锦江悦府建面约143㎡户型，采用约7.2米大横厅设计，外带弧形阳台，最宽处约2.5米，四房设计，每个房间开间均达到3米+。

▌华润置地·锦江悦府建面约175㎡户型图

建面约175㎡户型则采用端厅设计，270度弧形阳台，包围着约40㎡大端厅，还有约34㎡主卧体系、类1T1户豪宅私享感、电梯明厅，尺度感爆棚。

金融城东的城市占位+华润置地入蓉20年首个“悦府系”产品，双IP加持下，让华润置地·锦江悦府首开便收获了认购金额10个亿的销售业绩，实属难得！（认购金额数据来自售楼部，未经第三方审核，仅供参考）

位于白鹭湾板块的锦江金茂府，今年8月以来，不到半年时间，已先后6次取证。

项目上次于12月2日取证，推出60套建面约165㎡+精装洋房和底跃，总价达493万至上千万。随后12月15日，项目官微即发布“五开五罄”海报，锦江金茂府的市场影响力，可见一斑。

▌锦江金茂府示范区实景

锦江金茂府占地约56亩，容积率1.5，纯住宅用地，项目规划有15栋纯板式6F洋房，总计仅330户。项目主力户型有建面约165㎡、185㎡和255㎡三种大平层户型。

▌锦江金茂府建面约255㎡户型

建发天府养云，是建发禅境中式作品在成都的首秀，其实景呈现的“空、象、简、朴”美学示范区，以及首开的洋房品质，赢得了市场的一致好评。

▌建发天府养云总平图

项目近期于12月23日取证，推出14号楼上中下三叠产品，共计24套精装叠墅，上叠建面约204㎡，中叠建面约231㎡，下叠建面约323㎡。

从总平图可以看出，建发天府养云14、15、16号楼为三栋叠墅产品，共计只有60套，位置相当好，其前侧、右侧为二叠的商业叠院，因此上叠可将附近的万亩公园尽收眼底。

目前，上叠建面约204㎡户型样板间已正式开放，购房者可前往现场实地参观。

▌建发天府养云上叠建面约204㎡户型图

▌建发天府养云叠墅露台实拍图

历经十余年发展，现在的三圣乡板块，生态、医疗、商业、教育等方面生活配套均高度兑现。需要等待的，只有预计2年后投入使用的华西医院锦江分院，以及地铁13、30号线。

从2017年开启低密住区，如今的三圣乡，土地清水限价达到33400元/㎡，新房均价“3万+”已是常态，成为五城区顶豪款。产品供应集中于改善和深改，买入门槛较高，适合预算至少450万，上至千万级的豪改客群。

难得的是，三圣乡板块内，如此集中的深改产品，放眼目前有新房供应的板块，或许只有麓湖公园区、天西等少数区域可以媲美。

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