前期在 中提到，2023年还会有诸多重磅项目挂牌上拍，在2023年第一批次土拍，梅陇新中心的住宅地块将上拍，开启闵行中部地区功能升级改造的序幕。

01.

地块信息

先放项目基本信息。

地块信息

地理位置：东至贤学路，南至银都路，西至普旺路，北至春申塘

出让面积：65071.2㎡

规划用地性质：住宅

容积率：2.5

预计联动价：75000元/㎡

地块控规

地块平整，南北向被河道隔开，由4幅地块组成。南侧及西侧道路已通车，东侧和虹梅高架由规划绿地及规划商业用地隔开，可有效减少高架影响。

地块航拍

项目现状为净地，项目东北侧虹梅高架一路之隔即为益善殡仪馆，项目建成后东北侧房屋会直视殡仪馆。

02.

周边配套

先奉上周边配套图。

周边配套

交通配套：地块距离15号线虹梅南路站400米，19号线、机场联络线华泾西站均1.5km，即1.5km范围内3条轨交环绕；毗邻虹梅高架入口，距离外环入口1.6km，可方便通达全市及长三角地区，轨交及自驾出行均十分便利；

教育配套：在建复旦大学附属闵行实验学校

医疗配套：西侧为复旦大学附属华东医院闵行门诊部

商业配套：梅陇新中心自建商业38万方；三公里内可达城开优享·梅陇里，百安居，麦多生活广场，地铁可达华泾板块共享华泾配套。

03.

规划解读

梅陇新中心将围绕15号线虹梅南路站打造集聚商业商办用地。

在虹梅南路两侧打造120米高的商办双子塔，规划商业商办总建筑规模约38万平方米；外围布局住宅和相关配套，住宅建筑规模约37万平方米。

规划示意

梅陇 新中心建成后，将结合北部众欣产业园区整体转型（华鑫天地）、东部机场联络线华泾站周边地区（华泾站TOD+华之门），实现协同发展。

效果图

闵行区2035规划中将梅陇中部地区提升为闵行的地区中心，随着周边轨道交通15号线、机场联络线和19号线的规划建设，将更好的产生区域联动效应，板块价值将进一步提升。

04.

市场分析

周边项目分布图如下。

周边市场

新房方面，同板块内，地块北侧的越秀仁恒天樾园和今年分为三期开盘，目前已售罄。

开盘图示

9月首开444套104-132㎡3-4房，社保系数0.13，认筹率200%，并触发积分66.37

11月加推楼王60套172-175㎡4房，社保系数0.18，认筹率208%，并触发积分77.64

12月三期收官379套105-136㎡3-4房，社保系数0.13，认筹率140%，并触发积分46.51

除此之外，仁恒天樾园和周边仍有多个住宅地块待上市。随着地块出让建设，板块界面会进一步提升。

次新房方面，地块西侧1.5公里景西路地铁站旁的中海寰宇天下，是16年的次新房，目前成交价约8.5-9万元/㎡左右。

数据来自贝壳app

紧邻仁恒项目的春申板块标杆项目春申景城共有三期，分别是春申景城湖滨晨韵、春申景城湖畔林语和春申景城MIDTOWN。

小区实拍

春申景城三期的品质都不错，绿化率很高，社区当中还有大面积的中心湖。 虽然项目有一定房龄了，但保养得非常出色； 除此之外，项目还有闵实验+莘松中学双一梯队学区的加持。

目前均价约8.5-9.5万元/㎡，三期房龄较新，均价约9-10万/㎡。

春申景城四期效果图

春申景城四期产品的规划为合院别墅，目前规划图效果图已出，鸽王项目，今年可能还上不了市。

05.

综合评价

优势

1、规划利好：梅陇新中心是闵行中部地区2035主城区建设的重点项目，项目落成后，将同华之门和华泾站TOD综合体形成有效联动，整体提升板块能级；

2、现状成熟：项目周边生活氛围浓厚，配套齐全，交通方便；

3、有倒挂：二手倒挂约1.5万~2万/㎡。

不足

1、规划落地久：综合体项目的建设落地预计需要五年以上，招商运营是否良好存不确定性。

2、无优质学区：该片区暂无优质学区；

3、不利设施：北侧紧邻的益善殡仪馆承接了整个市区的火化任务，项目入市后抗性预计较大。

博哥点评

上海西南片区一直是楼市热门。

徐汇未来十年的发力点在徐汇滨江和华泾，梅陇恰好凭借着与徐汇紧邻的地理优势在新一轮的城市更新中抢占了先机。

未来随着华之门，华泾地铁上盖tod和梅陇新中心三个综合体项目的逐渐落地，梅陇新中心向东与徐汇华泾形成呼应，实现1+1＞2的效果，成为上海南部新的区域中心。

虽然这里不是写入规划里的主城副中心，并不影响其本身同样强大的吸引力。

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