一边是部分楼盘宣扬涨价倒计时，各路中介声称年终抄底，错过不在；一边是部分楼盘想办法降价，花样搞促销，价格劲爆……

没买房的刚需，担心万一错过了最佳购房时期，前脚不买，后脚就真的涨起来，已经上车的购房者又担心房价下跌，导致自己的房子价值变低，资产缩水，所以大多购房者在选择时，都是迷茫的。

可购房者的需求依旧是存在的。只不过，能不能买，到底什么时候买，买什么样的房子才能相对靠谱，才是绝大多数人真正关心的内容。

其实，眼下的兰州房地产市场，只有两条路可走，那就是：持续分化，改善涨价、刚需降价。

这段时间，兰州一部分核心区的楼盘就在踅摸着理由涨价，不论是售楼部里、微信群里，还是朋友圈里，涨价通知都是一片红。

有些楼盘着手准备收回折扣，置业顾问还让购房者做好提高预算的准备，催促大家在年终的最后几天，放下手头的工作来看房，并给出年前买房的十大理由，认为这两天的优惠，比上班挣的多，倘若真等到年后再买，那只会掏更多的钱。

能肯定的是，这部分预备涨价的楼盘，大多都是自身有点底气的，这部分楼盘品质相对较好，开发商资金链也相对宽裕，不怎么缺钱，也就不那么着急通过降价回笼资金。

除此之外，这部分楼盘的交付情况应该也是比较理想的，最起码 长期以来，也是得到了市场与购房者认可的。

加之这部分楼盘的开发商，近些年来拿地十分谨慎，他们手头基本没什么新项目，所以对现在仅剩的这一部分项目，自然也就比较惜货。而开发商们，也是有点想法在里面的：市场本身就是买涨不买跌，那不如涨价促销售，能多卖些利润就行，不急于求流速。

更何况，近两年来房企频繁爆雷，债务高筑，申请破产的房企几乎一天一家，哪怕是一些大牌房企都赫然在列，连锁反应连带着大量房地产有关的人员降薪、失业，大环境本就低迷。

再加上疫情期间，兰州时常封控，很多楼盘的开发建设进度也被迫停滞，延期交房的次数无限增多，烂尾房也频繁出现，这种现状严重影响了购房者对房地产行业的信心，如果房价真的突然降低，购房者反而会再三考量。

毕竟，越来越多的购房者开始在意买房的安全性，而这类开发商也就更注重做自身项目的品质，以此来获取更高的口碑，即便是其他楼盘大打价格战的时候，他们也只能按兵不动，毕竟，降，也降不过别人，成本就在那里放着。

而同一区域内同质化的项目，预计明年还是会打价格战，因为目前兰州市场商品房的存量，依旧比较大。

据相关数据显示，截至2022年11月底，兰州整体商品房存量为802.18万平方米，去化周期为40个月，也就是说，需要将近两年才能卖完。

这种情况下，如果项目的品牌、品质、交付这一类硬性条件没有绝对优势，那么，购房者还是会看价格，而开发商为了获客，也只能放下身段，做更加多元化的营销活动，一场场客户争夺战，也会越打越血腥。

还有一部分开发商，为了快速出清，就只能把工程成本拉出来算算账，看看在当下标定的基础上还能降多少，降到一定程度后，如果觉得利润还是太低，就继续降标减配，最终呈现出的，就是一个与当初宣传样子类似的“山寨版”楼盘。

其实，2021年下半年以及2022年全年，正儿八经打价格战的也就是这部分房企，因为他们所在区域的楼盘库存量，相比核心区域较大，后续可能还会有新盘入市，竞争力也比较大，而有些项目本身的余量，也比较多。

这就导致他们不敢等，也等不住，等太久资金链可能就会出现问题，最后也只能选择走向不择手段的清库存之路。

尤其 是临近年底，那些年初立下的flag、吹过的牛，都得尽量兑现，类似特惠房源、买房送车位等优惠手段玩腻了，部分开发商还会直接拿出低首付、甚至0首付的花式策略，以此来吸引眼球。

当然，除此之外还有一些郊区盘，或者名不经传的小楼盘，价格其实是没什么变化的，他们处在一种遁形的状态当中。

因为这部分楼盘自身杠杆本就不高，危险指数也就相对低，有的小企业甚至是自有资金，资金链上也不存在太大影 响，自然也就不急于打价格战，快速撤出 。

可这长达三年的疫情，致使他们业绩连续不佳，那翻过2023年，这部分小房企也总会有扛不住的时候，倘若年初售卖情况依旧不理想，那就会存在降价的可能， 甚至降价面积也会比较大，变相降价的现象，就会更普遍。

也就是说：对于地段、产品稀缺、库存小的项目来说，涨价，会让高净值人群，更加笃定项目的价值；而对于片区同质化严重、库存较大的楼盘来说，降价，才是他们的唯一出路。

2023年，兰州楼市两极分化的现象，才刚刚开始……

而目前各大开发商的不同策略，与购房者的消费趋势及心理状态，一定有着抛不开的联系， 而兰州购房者目前的状态，也是两端分化的，同时也呈现出两条不同的路径。

比如，兰州手里有房的中产阶级，现在是真的不敢入场，对于他们来说，他们更倾向于改善型的楼盘，也更注重享受生活，他们想购入的房子也是别墅、大平层、洋房，或者四合院这种类型的。

也只有这种能满足各类生活所需，功能完善，配套齐全，真正能让居住者达到更高生活品质，甚至拥有兰州其他楼盘所不具备的优势的房子，才是他们最想要的。

再来看一组数据，2022年前三季度，中国居民部门存款出现大幅增加，1-9月，居民存款比2021年底增加了13.28万亿元，而这部分大幅增加的居民存 款，首先就是来自于购房支出的下降，其次，就是预防性储蓄增加。

所以说，手头有钱的人还是存在的，兰州也不例外。但这部分人不敢入场的原因就是，在兰州市面上，可能根本找不到与自己想要的匹配度高的房子，就算有上亿身家又怎样？晚上回家后， 还不是三室两厅，或者升级一点的五室三厅。

过去很多兰州的豪宅都是在打口号，规划也只是停留在纸面上的，即便标语说的再好，楼盘名字起的再高端，距离真正的豪宅也有一定差距，而相对较好的楼盘，也就只能算是一种高端改善型的住宅。

尤其这两年，受到大环境与疫情的影响，这部分净值较高的人群也没赚什么钱，他们更愿意多存一些钱，等市场环境好一些的时候，再做计划打算，他们更不急于买房，甚至想等到市面上有一个能让自己真正心动的房子，才会考虑出手。

面对这部分人群，开发商就只能沉下心来用心做项目，不断推陈出新，让购房者感受到真正的用心，并看到不同于市面其他项目的细节，让他们觉得值得，才能彻底打开这个口子。

除了这部分群体，还有一部分人就是前两年也没什么钱，手头算不上宽裕，出价能力比较低的购房者。

但这部分人，确实需要一套房子来安家、结婚，或者落脚这个城市，他们不是不想买房，也不是不想置换改善，主要是兜里真的没钱，想买也买不了啊！那么，开发商就只能不断下探价格，试图让这部分群体能够得着，买得起。

而对于购房者而言，手头宽裕的 话，就要考虑买高品质的改善盘，如果实在没有合适的楼盘，哪怕等一等都行。

如果是 手头不宽裕 的刚需， 买房时考虑最多的是性价比， 那就要做好楼盘户型、地段、配套等各方面都并不是很完善的准备，毕竟自己能交的钱只有那么多，自然也不能对项目寄予太高的期望。

其实，越是处在混乱的时刻， 我们越要回归理性，保持清醒，最忌讳的，就是盲目乐观。

自从兰州全面解封后，好多人就出现了“幻阳症”，总觉得自己哪里不舒服，咽痛、头痛、肌肉酸痛，但这并不是最可怕的，最可怕的，大概率是“幻运症”。

眼下，一部分购房者不深入考证，盲目轻信自己眼光，乐观看待市场，认为有熟人给自己推荐，降价了这么多的优惠房子，能让自己买在手里，一定是赚了大便宜，甚至持着薅羊毛的想法，抓紧上车，而一部分经纪人，不断吹风 ，2023年房地产将再度上扬，买房就能赚钱，不加以辨别，就容易做出错误的决定。

这种想法才是恐怖的，也可以说，这可能都是错觉。

低价盘确实很吸引人，但一定要考虑清楚，便宜的背后意味着什么，“一分钱一分货”这句话，并不是空穴来风。

如果一开始就是为了贪图便宜，总觉得自己是最幸运的那一个，能出最少的钱，买到最好的房子，那最后尝到苦头的，也只能是自己。

在我看来，那部分更有钱更有权的人，才会更幸运，因为他们的社会资源就比普通人要强，无论是信息差上、判断力还是应对风险的承受能力也强于普通人，我们凭什么认为好事就那么轻易的轮到自己头上呢？

如果承担不起失败的结果，那就要学会量力而行，哪怕是短暂的租房，也是一种生活方式，真正到了选房的时候，就需要慎之又慎，不要盲目冲冲动，冷静的考察分析后，再做最终的选择。

虽说2022年12月以来，利好消息不断，所有人都好像在历经劫难后苦尽甘来……

12月伊始，随着疫情防控新十条出台、防控措施的叠加优化，以及新冠病毒降低为乙类传染病的宣布，大家的朋友圈也都炸开了锅，感叹疫情终于画上了句号，最大的不确定性有了确定性的改变。

中旬之时，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展；国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业；中央经济工作会议也指出要确保房地产市场平稳发展，稳信心、稳房价、防风险成了2023年的主基调。

可毕竟，经历了20多年的楼市疯狂时期，房地产市场已经进入了冷静期。房地产企业也基本告别了三高“高负债、高杠杆、高周转”，转向三活“活下去、活得好、活得久”的局面。

未来，房地产市场还是要向着平稳健康的方向发展的，而不是大涨或大降。

眼下，我们即将要迎接新的一年，新的起点，虽然我们无法操纵随机性，也不能决定2023年能抓到一手什么牌，但我们拥有有崭新的可能性。

信心底已经出现，这一定2023年，给予我们最好的礼物。

作者=指兰针·小芒果

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