北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在北京远郊区有一套大平层，六年前820w入手，装修花了100。现在想出手置换到东城，中介告知顶多800出，不算这几年还的月供利息也干赔200w。去年在安交片区买了一个上车房，一间十多平米的平房。我的困惑是：

1、现在转学，平房没办法住，需要租房，安交三居室要15000，而且房子特别老旧有的还没燃气，租过来恨不得从新装修，郊区的房子闲置还要还着贷款，两重压力。

2、卖掉郊区的平层和安交的平房，还完贷款能凑个八九百，买个老破小，这个价格安交只能买两居，俩孩子过几年大了还得折腾三居，主要担心以后随着弱化学区房概念，会不会到时候又赔200…，心理承受不了，我和队友都是体制内死工资，禁不起这么赔。

3、先用这小平房上学，再卖掉郊区平层和平房换个离安交不远，学区差一些，房龄新一些，没太多溢价的房子，不求升值，别赔就行。本人对平房有执念，就喜欢住平房，如果花八九百买个平房呢？如果孩子大了有出国打算可能还会卖房，平房是不是就更难流通？

A：

1、把这大平层租出去能有多少租金？就是远郊的，800万估计户型小不了，不太好租，租金也不高，而且还有可能毁装修，收的那点儿租金不划算。

房子是用来住的，如果确定是这套平层不住了就卖掉呗，要不然过几年装修能回收的或许更少。而且既然是远郊的，还是大户型，升值和流动性一般不占便宜，未必能跟上大盘走势。

2、平房就是占坑儿用，刚买一年就卖，那这税费可就浪费了。过几年再折腾一次，那这税费都得大几十万了，还没算时间精力和装修成本，考虑好。如果确定是为了居住升级，那最好一步到位，置换一次就是4%的税费损失。

换的还是学区房老破小，千万总价以下的溢价率肯定是平均值，从居住的性价比上并不划算，也同样没避开过两年入学儿童减少的溢价风险，意义不是太大。

未必赔钱，学区房在高峰期过后也有可能是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。台湾台北和韩国首尔都是这先例，就算咱们的人口断崖猛了点儿，也未必是直接下跌。但既然是已经有了占坑儿房了，那再折腾没什么必要，还是先算算税费成本吧。

3、对平房有执念。那这就是个人喜好问题了，是消费为主，和投资相冲突。平房的价格走势我也说不太好，尤其现在没有拆迁了，政策更不敢预测。

给个参考吧，十年前，东城平房的单价是楼房的接近两倍。比如香饵胡同，楼房6万多，平房12万，那会儿的家长们赌的就是既能上学也能等拆迁。但现在这里的楼房涨到16万吧，平房估计到不了20万吧。更典型的还有金融街，十年前的平房单价就达到20多万一平，现在我不知道多少钱，但肯定也到不了30万。

所以平房考虑好，房子是用来住的，越宜居的才越保值。如果既失去了拆迁获利的可能，居住体验也不太好，将来再降低学区功能，贷款还受限制，那流动性和升值都会受影响。

4、总之吧，如果是我，在确定远郊大平层不住的情况下会卖掉，也不折腾现在的平房了，就在附近朝阳区买个能自住的，看交通情况买在哪里。朝阳的只要不是学区房就没溢价，居住的性价比高，也没什么风险。至于现有平房，那就用完了学位再说。

仅供参考。

二

Q:

总预算720以内，首套二贷，想买安定门到和平西桥之间的两居，首推东城的，朝阳的也能接受，不知道现在上车是否合适，有没有推荐的。另外，资金还得两三个月到位，明年初上车时机是否合适？因为感觉附近东城房子涨不少了。

A：

1、那这到底是买不买学区房啊？朝阳和东城可差着至少30%的溢价呢，700万在东城买到的就相当于朝阳500万的，完全两种产品。还是自己考虑好吧，这就像说想买吃的，纠结于人参还是萝卜，看着差不多，但功能不同，性质也就不一样。

2、我不是中介，推荐不了。既然是还得两三个月到位，那不等到年初也不行啊。我也说不好明年是否会出现小阳春，可能性比较大吧。毕竟明年是北京有史以来的入学最高峰期，又赶上银行放水，学区房上涨也合理。过了信息采集或许就平稳了，5月份之前怎么都会有抢房的家长。

3、这看自己的需求吧，孩子马上要上学的也没办法，溢价再高也得买。不着急上学那就看朝阳的呗。这就看自己是否承担溢价的风险了，都是明摆着的，没办法的事儿。而且如果明年上学，那还真得抓紧，别错过信息采集。

仅供参考。

三

Q:

目前在芍药居片区惠新东街，想换到西城月坛，一是为了上学，二是离单位近，还要自住。看了三里河三区一套60年代的老房，除了房龄老，其他都满意，上学上班都10分钟以内步行，户型楼层也可以，环境也可接受，850以内。

目前打算长期自住，没有计划内的再出售，就担心9年后孩子上完小学想法有变，比较纠结楼龄老能不能买。换房，目前疫情原因卖房进展缓慢，担心看好的房子留不住，卖家接受6个月周期，有点想先签了。都说先买后卖风险大，不知能不能冒这个险？

A：

1、没什么不能买的，东西海的这种老房太多了。三里河三区多数都是财政部发改委的老公房，或许还能原址重建呢，那就算是特殊利好了。9年后想法有变，那就到时候再说呗，9年前北京都没什么学区房的概念，谁能想到今天涨到这种程度啊？

而且这为了孩子上学也没别的办法吧，溢价高也只能接受。既然长期居住也就甭太琢磨其他了，时间太长，以后的事儿无法预测。

2、先买后卖风险大？没什么吧，一般在楼市上涨期间都是建议是先买后卖，明显的下跌期才是先卖后买呢。明年是北京的入学最高峰，再加上全国救市，月坛学区又这么好，没什么下跌的道理。所以我不觉得有什么风险，半年时间足够了，按年底这放水的力度，开春之后还有可能出现小阳春呢。

3、总之我没觉得是冒险，北京没有卖不出去的房子，就看什么价格了。

仅供参考。

四

Q:

基本情况：刚刚毕业、结婚，工作地一个在亚运村，一个在和平里。预算：首付预算200万，五环内总价500万，五环外总价450万。需求：1、能跟得住大盘、流通性好、方便未来置换。因为这个刚需价位也很难指望升值性有多好，毕竟刚需商品需求弹性小，只求跟住大盘好、出手；2、两居室；3、通勤45分钟以内；4、居住体验好一些。

目前我的考虑：1、安贞/惠新/望京/酒仙桥/西坝河/团结湖老公房；2、天通苑挑个板楼；3、兴隆家园、通惠家园这种不老不新的；4、其他好选择也可以帮推荐推荐！

A：

1、预算里含税费了没有，通常是要留出20万的。

2、那就买天通苑呗，这预算的基本都是中小户型，保值没什么问题。天通苑超出大盘是不太可能的，但只要是没硬伤就一般也不落后。相对房龄新，比老公房流动性好些。

老公房是确定性的不会落后，性价比要说也更高，但就是出手的时候不太好卖。甘蔗不能两头儿甜，总得权衡放弃点儿东西。

兴隆和通惠家园，这预算不太好买到合适的，塔楼也多，各方面不占优势，就是交通方便些。

3、反正要是我就买天通苑了，用距离换个面积和流动性，看自己的通勤是否能接受了。

仅供参考。

五

Q:

我有朝阳工居，孩子后年上学，需要兼顾自住、保值、上学和落户的房子。现金200w，另外老家可卖50w，二套资格。朋友推荐龙湖长城源著，在古北，80多万即可买下，可这里无法自住和上学，剩余的钱也不够再买一套学区房。所以您看是不是应该买在亦庄或通州？如果可行请推荐房源。

A：

1、我没有房源，这只能找中介。

2、而且这要求有点儿高了，真是“需要”了，不能算“需求”。就算卖掉老家的，总计250万，留出至少10万的税费吧，240/0.6=400万，实际还到不了，380多就基本到头儿了。这价位要解决这么多功能够呛，几乎买不到。

3、长城源著就是典型的落户房，如果能租出去的话租金也还行，但其他的都做不到。保值也普通，否则也不会80万就能买到，早上百了。不过这无所谓，反正总价低，如果当落户房就别太在乎什么升值了。

4、朝阳的工居，怎么买通州啊？那就只剩亦庄了。400万之内或是买核心区的老房，贵园一带为主，小两居59平的，肯定能买到，保值还行，就是老点儿了，流动性不如房龄新的。或是河西的回迁房，有房龄新的，也差不多面积，但这就是一居了。

但上学不敢保证，河西的南海家园和鹿海园五里本来就是派位，其他的也说不好，看运气了。

5、总之就是这么个情况，我也没有好办法，只能列出情况。

仅供参考。

六

Q:

现在这种行情适合换房子吗，我们目前住常营，结婚的房子涨了一些价值300多。但考虑为孩子落户，想换到天通苑，可担心如果跌了的话就损失了，以为要添100万左右。请问您怎么看这行情？

A：

1、我没看出北京有什么行情，还这样儿，挺稳的，涨的不多也没跌。长期的我不敢说，至少到明年是不下跌吧，有可能涨也不会太多。

2、或者这么说吧，口罩戴上之后是全国的经济都不太好，哪个城市都缺钱，都想刺激房地产来着。但当时中央的意志很坚决，露头就打，所以几乎没有能放开的城市。之后就是三条红线什么的，各家房企陆续暴雷，各城市就更差了，也就更想刺激房地产。

反正到目前为止吧，按发改委的说法是各城市的房地产泡沫已经基本解决，地方债问题也没什么大问题了。所以才有了全国救市，各地的政策也一个比一个激进。

北京什么政策也没有，那房价也没跌，可以算最坚挺的了吧。而且也不太合适下跌，否则其他城市就更没信心了。所以北京政府手里的筹码多，甭别的，就跟上海似的放松一下落户，你觉得房价会受影响吗？

3、天通苑中小户型算典型的刚需盘，从2007年之后就是跟随大盘，没占到便宜也肯定没吃亏。大户型的弱点儿，其他的都挺好。有需求就买呗，要不然能怎样呢？

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。