摩根大通最近发布了一份预测报告，2035年之后，中国GDP可能会超过美国，但增速会降到2%左右。之后，两国经济增速会出现戏剧性转变，在一段时间内美国增速会超过中国，摩根大通给出的理由是:

中国人口长期负增长，将成为经济增长最大的阻力。

一家长期看好中国的日本研究机构，近期也公开宣称，中国GDP可能永远无法超过美国，其中最主要的理由也是人口衰退，而美国人口一直在增长。

黄奇帆在那段著名的采访中，谈到中国房地产时也认为，大规模开发的高峰已经过去了，未来中国房地产的增量，将是一个逐步缩量的过程。

几乎没有人会反对，从整体规模来说，中国的房地产、城市建设、新城开发，已经由过去的增量竞争，逐渐转入存量博弈。

增量竞争是你好我好大家好，无非是好的程度不一；存量竞争则有可能是你好我就差、我饱你就饥的零和游戏。

在过去20年里，宁波城市增量的最大受益者，无疑是鄞州。东部、南部两大新城，囊括了这个城市增量的70%。

目前这一状况正在发生历史性转变，一个标志性的工程是西枢纽，就在最近疫情大流行期间，宁波仍争分夺秒的宣布，西枢纽一系列先导工程开工。

包括交通干道、水利设施以及拆迁启动。

在未来15年，宁波开发重心西移是无疑的，这在很大程度上确立了海曙的历史地位——未来若干年，城市增量的最大受益者，可能是海曙。

当然，与过去20年相比，未来的增量，无论是速度还是体量，都可能会慢下来。

毕竟，大规模城市化，已经走入了后半程。

相比之下，江北和镇海，近期关注度没有海曙高，尤其是江北，在新一轮规划和建设中，似乎找不到激动人心的亮点。

但镇海其实有“硬核”实力，可以说，除了前湾新区，镇海可能是宁波接下来产业价值最高的区域。

最近，除了西枢纽，对宁波有着全局性影响的重大工程有两项，一个是甬江实验室研究院聚集区开建，一个是东方理工大学（暂命名，下同）奠基。

这两项工程，都将会持续数年，惠及镇海及全宁波数十年甚至数百年。

老司机昨天刚去看了一圈。

宁波前任提出了甬江科创大走廊，但几乎尚未实质性启动就高升而去；现任重新改了个名字，最新的提法是“宁波甬江科创区”。

新版与老版最大的区别，是把东钱湖抹去了。

新的甬江科创区规划近200平方公里，有三个行政管理单位，分别是镇海、高新区和北仑。

相比南岸的语焉不详，镇海（含高新区贵驷）所在的北岸要素非常清晰，即高教园区（含外地高校宁波研究院）、甬江实验室、东方理工、中科院科学中心、新材料产业园。

长远来看，这些布局都有助于宁波建立其全球竞争力。

东方理工规划2300亩，十年内在校生约1万人，投资额高达300亿，超过西湖大学，成为投资额最大的民办高校。

不要认为民办高校不入流，美国的哈佛、耶鲁、康奈尔等，都是民办。

东方理工大学的网站上，对其自身发展是这样表述的：

计划2025年开始招收本科生，做到“一流资源，高端起步”，办学取得有显示度的进展；到2035年实现“体系完整，特色鲜明”，成为全球具有较强影响力的新型研究型大学；到2050年，力争“科教重镇，跻身一流”，成为国内外具有重大影响力的世界一流大学。

这抱负远非一般大学能比，从师资来看，东方理工招募的是全球范围内的顶尖人才，培养的是国内顶尖，世界一流的人才，其带动的产业，随之而来的发展机遇，老司机想象不到。

相比之下，江北在完成湾头和姚江新城启动区之后，一时间似乎找不到鼓舞人心的抓手。

本来，洪塘与前江拆分，汇聚了全市目光，人们期待着前江这个新板块（姚江新城），短期内能够作出新动作。

但随着楼市熄火，前江似乎陷入了沉寂。

其实，去年姚江新城仍有不少利好，西洪大桥通车，邵家渡大桥启动，都是很好的题材，但剃头的挑子一头热，仅看到市级工程，没看到江北区有什么动作。

江北在等什么呢？

短期来看，类似于西枢纽、东方理工这样的大工程，江北可能没有机会，能抓的可能也就是奥体二期。

或者是尽可能在下一轮地铁规划中，为姚江新城争取过江路线，但这些远水解不了近渴

对于江北来说，姚江新城关乎全局，是重中之重，一年两年、甚至两年三年的沉寂，是不可想象的。

江北已经连续缺席两轮集中土地出让了。

有个“不幸”的消息是，宁波去年对姚江新城（两岸）的城市设计重新招标，这意味着规划的周期还比较长，也意味着姚江新城可能还不能尽快动工。

江北该怎么办？

从宁波人口来看，尽管还维持正增长，但增速放缓是不争事实，这两年大学毕业生还比较多，蛋糕还比较大，再过几年，大学毕业生也要走下坡路了。

老司机的大致判断是，宁波城市人口的流入大趋势会放缓，内部人口争夺会更加激烈。

与江北相比，镇海未来若干年的产、学、研优势更加明显，对于年轻人，特别是高知人群提供的发展机会更多，吸引力也会更强。

江北急需摆脱目前的无力状态，尤其是姚江新城，需要尽快拿出规划和动作，才有机会保持板块的热度。

整体上说，宁波建新城越来越难了，人口、产业导入新城越来越难了，新城建设的高峰，可能已经过了。

各位对于宁波各大新城有什么看法和建议，欢迎文末留言（本周六晚老司机直播间也将讨论镇海，欢迎关注：房产老司机视频号）。