2022年对所有地产人来说，都是特别难忘的一年。

在2021年的年末，我们预测到了很多行业的变化，但真正经历这些变化的时候，我们的心情还是完全不一样的。

2023年丁祖昱评楼市发布会，我们起了“新路”这样一个主题。

希望我们中国地产人能够真正走出一条新路。

（演讲PPT·住房租赁部分）

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住房租赁·演讲内容

长租也是租售并举当中重要的一个组成部分。

1、保租房：整体筹集多运营少

首先是保租房的筹建，2022年一共完成127万套间，但实际运营，13个省市50万套，真正投入运营的数量太少，这就是保租房目前碰到的最大问题。

2、保租房：市场化项目“纳保”缓慢

保租房当中市场化项目纳保的速度也非常慢，特别是那些已经运营的市场化项目，如果我不能把打完折之后损失的部分补回来，那我为什么要纳保呢。

3、市场现状：新增房源供应下降

4、市场现状 ：租金持续下跌

55个城市个人房源租金已经连续8个月下跌，11月份同比下跌2.4%，且整体出租率也在下滑。租金和出租率的双重下行，对运营商压力很大。

5、市场现状 ：开业规模冲高回落

最近几个月，供应增速低于5%。

6、市场现状 ：租房意愿显著上升

一线城市的调研结果显示，五年以上租房的占比达到了52%，还有20%的客户接受十年以上租房。已经有相当多的客户群体，从刚需转成租房，租房对刚需有非常强的替代性。

7、市场现状 ：租客类型愈加细分

通过调研发现，租赁市场的租客客群正在朝向多元化发展，由最初的单身青年、职场白领已逐渐拓宽到更多租客群体，如外企高管、陪读家庭、小企业主、自由职业者、居住条件改善客群等，租赁公寓正逐渐被更广泛人群所接受。

8、市场现状 ：保租房REITs成行业热点

保租房REITs的出现成为了整个行业的热点，这也是今天租赁行业能够如火如荼发展的最本质的原因：有退出模式了。

9、市场化项目：轻、重模式成行业共识，包租模式逐渐淡出

出路一：加强保租房有效供应

出路二：运营提高收益

出路三：做小面积、增加坪效

出路四：增值服务提高收益

出路五：数字化管控控制成本

出路六：租赁住房REITs持续升温

预测：

政策：持续宽松，提振信心

行业：宏观数据，持续走低

市场：前低后高，6月企稳

城市：分化继续，筑底完成

房价：下行趋缓，信心修复

投资：持续低迷，国企托底

融资：走出低谷，静待突破

营销：价格优先，百花齐放

产品：以需定产，确保交付

企业：回归产品，生存第一

物管：筑底反弹，强者恒强

租赁：市场活跃，供应激增

商办：压力巨大，缓步复苏

养老：需求井喷，消费升级

文旅：需求复苏，报复消费

城更：政策支持，政府牵头

产城：发展引擎，空间巨大

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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