2023年徐州楼市，还会狠割肉吗？|商品房|土地市场|徐州|房价|楼市|豪宅

|2022年徐州商品房量价走势

新时代已来，新局面正在打开。楼市，又一次站在了关键的十字路口，已经坚持预判楼市多年的国内知名房地产专家孟祥远，再次对2023年的楼市进行预判。

回首2022年，于时代，于个人，都是极为特殊也极不容易的一年，楼市也不例外。

预测一：城市

城市：城市由分化走向极化，未来的机会主要在人口净流入、产业有支撑以及财政独立强的大城市。

全国经济重心、产业和人口进一步向优势区域集中，区域发展和国民财富将从“二八定律”走向“一九定律”。

从城市财力、经济提升、产业转型、人口增长角度来看，未来有价值的城市不超过10个，我们进入一个强者恒强的时代。

对于徐州而言，我们欣喜看到2022年有个指标非常抢眼，人才吸引力正在越来越强，上榜2022年最吸引人才Top-50城市榜单，位居第41位。

|此表格为由百度研究院、百度人才智库、百度学术、中国人力资源开发研究会智能分会、新华社幸福城市实验室、香港科技大学（广州）、中科大国际金融研究院、天津大学联合出品

的《2022城市人才吸引力报告》

徐州都市圈江苏三大都市圈之一，未来将对标南京都市圈。随着交通路网打通，更多人流、物流、信息流、资金流向大城市聚合，徐州基本面稳固向好。

预测二：政策

政策：2023年房产政策将延续宽松，但仍会继续坚持“房住不炒”的定位。

展望2023年，我们持乐观态度，认为房地产政策层面继续宽松，救市依然是主旋律，且2023年会是2016年提出“房住不炒”以来，政策最宽松的一年。

据统计，今年全国发布楼市宽松政策达千余条，其中南京出台相关调控政策就超20次（且已取消买房的社保要求），其主基调就是——政策宽松，鼓励消费。最近东莞、佛山等典型二线城市全面放开限购，向市场传递出一个信号，限购政策还会持续优化，不排除最终取消的可能性。预计在二线城市里，今年限制性措施基本上都会退出。像徐州这样的准二线城市预计还会出台一些刺激楼市的利好政策，直到市场彻底回暖。

|徐州2022年出台的房地产政策

与此同时，会加强房地产市场预期引导，支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。。

对于房企而言，整体融资环境将有所改善，特别是国央企及优质民企

预测三：需求

需求：自住、改善需求是市场主力和强化方向。

需求向核心城市改善群体进一步集中。改善自住成为当前市场的稳定器和发力点，核心城市的改善需求相对更旺。

①、徐州：有人全款拿下2000万豪宅

徐州有钱人进场抢房了！近期，据业内人士透露，有位买房人在万科吾山一次性付款2000万，买下了一套房子。

②、广州：有豪宅30万/㎡成交

11月1日，广州珠江新城的凯旋新世界，成交了一套280㎡的房源，单价竟然高达30万/㎡！这个价格比广州豪宅天花板侨鑫汇悦台的部分房源成交价还要高！甚至连网友都在感慨，有钱人是不是疯了？

③、上海：豪宅2.5亿成交

6月全城复工复产后，豪宅市场便率先“复苏”。仅在解封后的10天内，上海总价3000万元以上的一、二手豪宅已成交33套。期间，“永嘉路花园有房源2.5亿售出”、“黄浦湾8000万豪宅一周内出手”的消息不断传出。

与此同时，天津、合肥、郑州、南宁、福州、温州等城市，同样传出豪宅市场表现不俗的消息。

这也呈现了“豪宅热”，正在全国蔓延。

预测四：房价

房价：随着市场逐渐修复，2023年房价会出现一个前低后高的走势，稳中有升，部分热点城市会率先启动。

行业信心正在逐步恢复，可以预见，2023年房价会稳中有升，核心城市房价会率先启动行情。像北京、深圳、上海等一线表现较为明显，华东的南京、杭州、苏州、合肥等热点城市的整体房价会企稳回升。像徐州这样北方强市，整体房价预计会企稳略有回温，好产品房价会回温比较快。

学区房预期将会企稳。但纯学区属性的市中心老破小价格预期会有所回落，而部分处于核心区域，有学区配套的优质次新房价格仍将保持坚挺。总的来讲，优质学区房仍具有一定的稀缺性，主力房源也有可能在上半年走出修复行情。

预测五：土地

土地：2023年土地市场会有修复，一些不差钱的房企会开始积极布局。同时，土地出让规则会继续调整优化，增强房企拿地意愿。

2022年全国土地成交腰斩，但国资进场，成为市场的主要托底者；土地财政依赖严重的地方政府，更是不可承受之重。

但2023年土地市场会有修复，金融支持房地产之下，品牌实力房企将不再差钱，也会开始积极布局，带来一个修复的土地行情。但房企对城市的要求会变苛刻，大量三四五线城市里全国品牌房企都有退出之势。当然，为了房地产市场的可持续发展，市场承接力较差的城市要控制土地供应量，而不是饮鸩止渴，否则楼市将更加萎靡。

|住宅土地出让金TOP20（市本级）

|徐州2022年土地市场表现

集中供地模式已经达到政策目的，未来为了增强房企拿地意愿，土地出让制度预计还会进一步优化，包括出让规则、土地规划指标等方面都会调整，从而更好地促进房地产高质量发展。

预测六：供应

供应：2023年上市供应量会有明显减少，有利于市场去库存任务。

2022年土地市场整体表现不佳，成交骤降，加上很多国资托底的土地，并不具备开发能力，寻找代建合作方也需要一个过程。

据数据显示，截至2022年11月底，全国新建住宅销售面积同比下降约26.2%，住宅新开工面积同比下降约39.5%，住宅用地成交同比腰斩。拿地和新开工代表了未来新房的供应量，这意味着2023年新房整体供应明显减少。

库存上，徐州11月份库存约为375万方，去化周期约为20.1个月，这样的去化周期，我们能判断出当下市场明显存在新房的供过于求，所以2023年整体还是以去库存行情为主，当然在不同的板块表现会有区别，一些比较强势的板块，可能会率先走出触底回升的行情，而一些边缘、板块基础比较差的板块，可能2023年全年的市场都不会有特别大的起色。

|徐州近一年商品房库存变化，数据来自克而瑞

预测七：资产

资产：房企的资产负债表会得到修复，房子的资产价值也会得到修复机会。

如今流动性保持合理充裕，金融支持房地产16条逐渐落地，房地产业已经射出了三支箭，第四支箭也已在弦上，品牌房企资产负债表修复会是2023年行业重要利好。

高层重提房地产业支柱地位，并把“住房改善、新能源汽车、养老服务等”作为提振消费、促进经济和就业的主要抓手，房地产需求仍有想象空间。

具体到消费端，当下居民财富大部分都在房产上，2023年居民资产负债表也有改善的空间。资产配置和优化机会仍在核心资产。像徐州东区核心、新城区等一线板块的好房子，修复行情会来得快一些。跟过去一年不同的是，未来几个月不卖可能就是在赚钱。

|徐州11月市区商品房各板块成交价格表现，来自克而瑞

预测八：利率

利率：2022年以来LPR出现三次下调，目前房贷利率最低4.1%，2023年利率会继续走低，但空间已不大。

2022年央行一共调整了 3次 LPR，分别降息5、15、15BP，整整下调了35个BP。现在首套房商贷最低4.1%、公积金3.1%，已是历史新低。

从趋势上看，2023年居民房贷利率还会有些许下调空间，毕竟美联储还会继续加息（预计加息动作到2023年底会逆转）。但在全球加息的大背景下，更大的降息空间也是很难的了。央行也在不断释放宽松信号，对于2023年楼市提供金融支撑。

预测九：行业