开篇先说几句题外话：
昨晚，我在闭门直播时和大家聊得很开心，很高兴我能用我的知识帮你们解答疑惑，非常感谢各位的捧场。
错过了的朋友，这里说声不好意思，确实没有回放。但也不用遗憾，可以等等我下一场闭门直播，只是时间还没确定，可以先加上微信，到时候私发通知你。
突然想起来一件事！
前段时间，我的朋友圈突然莫名其妙开始焦虑：
3.7%低利率在31号即将截止！1月1号开始执行5.88%利率。
说得有鼻子有眼，还附上“中国人民银行最新发布的LPR截图”。
我本来没当回事，并且觉得也没人会当回事。
没想到转头就有粉丝拿图问我：房贷利率真的会上调吗？
而且问的人还不少，我解释得口干舌燥：这不就是某些无良中介的营销吗？
现在我不用解释了，他们的脸应该都被打肿了。
昨天，有一个大新闻。
人民银行、银保监会发布通知：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
具体内容是这样的：
新售商品房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率政策下限。
用大白话说，就是：
如果一个城市新房价格，连续3个月下降（同比及环比），那首套房利率可以爱怎么降怎么降，直到房价恢复连续3个月上涨为止。
光看字面意思都知道，这是一个不折不扣的好消息。
但这并不意味着这是一个新手段，关注我的老粉都会意识到：这只不过是把去年的限时利好常态化了。
去年9月，央行和银保监就发布过类似的通知，感兴趣的可以戳链接回顾。
根据国家统计局70城房价数据，我梳理了一下，近3个月新房价格连续下降的城市，有38个。其中：
二线城市13个：
大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。
三四线城市25个：
蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
按照现在的标准，房贷利率最低是LPR-0.2%，也就是4.1%。
执行新规后，首套房贷利率可以低到3.9%、3.7%、3.5%……只要能谈，都可以。
这些城市里，不乏很多省会和有价值城市，比如：
厦门、郑州、天津、武汉、沈阳、武汉、大连等等。
当价值城市遭遇低利率 ，意味着什么？
没错，是机会！
再加上住建部也发话，要大力支持买首套房，首付比、首套利率都要降下来。
高层什么意思，其实已经很明白了——鼓励大家买房。
偏偏很多人一身反骨，喊着“你不买我不买明天还能降二百”的口号，误己误人。
说实话，作为和经济深度捆绑的房地产，只要我们国家是向前发展的，那些长在土地里并且不可再生的房子就有上涨动能。
关键是，你要买到那片在肥沃土地里长的房子。
——这是我们必须了解的大趋势。
当然我相信，还是有很多明智的人，没有被舆论裹挟，只是低迷的市场环境让他们不敢随意出手，不得不停下来观望——
什么时候才是合适的进场时机？
刚好，十几年来我们始终专注于市场调研，向来对市场的风向变化极其敏感，如果你相信我，最好加微信来和我聊聊。
话说回来，兴奋之余，我也希望大家冷静下来，有2点要注意：
1、哪怕满足条件，房贷利率也不会无下限降低。
我估计，大概率以公积金利率（3.1%）为底线。
也就是说，房贷利率下调的范围在3.1%-4.1%之间。
2、一线城市房贷利率可能下调，但跌破基准线的希望不大。
之所以说不会跌破基准线，是因为一线城市新房价格连续3个月下降的可能性很小，毕竟基本面摆在那里。
但是，在全国楼市普遍放松的大环境下，也不是没有下调房贷利率的可能。
要知道，目前一线城市的首套房贷利率，基本是在LPR的基础上上浮的。
北京，4.85%，上浮55个基点。 上海，4.65%，上浮35个基点 广州，4.3%，目前房贷利率唯一齐平LPR的一线城市。 深圳，4.6%，上浮30个基点。
也就是说，一线城市房贷利率即便下调，最多也就降到4.3%——齐平5年期LPR。
如果LPR要下调，那又是另一番景象了。
这一波大礼包，也蔓延到了存量房贷利率市场。
与4.3%甚至更低的利率水平相比，一些在5点几、6点几甚至7点几的利率，“高位上车”的购房者觉得自己成了大怨种。
过去一年，他们一直在期盼着，能有一些针对存量房贷的利好，例如打个折之类，可惜一直没等来，难免有些郁闷。
现在回头看，国家没有抛弃任何人。
虽然没有直接政策，但存量房贷已经能间接享受到利好。
买过房的都知道，如果房贷利率与LPR挂钩，那么每年都有一次变更机会，俗称“重定价日”。
“重定价日”有两个选择：A是贷款发放日，譬如我的贷款发放日是2020年11月25日，那就是每年的11月25号调整房贷利率；B是每年1月1日。
在刚刚过去的2022年，LPR报价经历了降幅最大的一年，5年期以上LPR一共经历了三次下调：
1月20日，从4.65%降至4.6%，下调5个基点； 5月20日，从4.6%降至4.45%，下调15个基点； 8月22日，从4.45%降至4.3%，下调15个基点。
也就是说，不管选择A还是B，过去站在高岗上的房贷利率，今年都能降，只是时间早晚不同。
如果你当初选择的是固定利率，低利率还好，偏偏又是高利率，那我倒是想问你一句：当初为什么不听国家的劝？
我呼吁大家转LPR浮动利率的时候，总有人宁愿被某些人的一句“还有这样的好事给你？怕不是下套”忽悠，还好意思在我的评论区传播阴谋论。
好了，现在你们可以去找他们算账了。
理论上来说，房贷月供一年变一次，如果LPR继续降低，那么未来房贷利率就会一直减少，这可都是实实在在的优惠。
——可这一切都跟选择固定利率的人没有关系。
刨除今年疫情影响，国家为了刺激经济，降息降准。
从国际趋势看，随着经济发展放缓，降息也是大势所趋。
跟什么作对也没必要跟趋势作对，既然能享受降息红利，为啥不呢？
未来房贷利率还会不会继续下降？
我的观点是，会。
5-10年，甚至更长时间，我国房贷利率都不会大涨。
一方面，回顾过去几十年会发现，我国房贷利率的大趋势就是有序下行。
从一般经济规律来说，经济发展水平不断提升，金融市场越发成熟，全社会整体的利率水平就会持续走低，这是大趋势。
如果你去翻一翻欧美日韩等国家的利率变化史，会发现也是一路下行的趋势。
其中，我们的小日子过得不错的邻居最经典：90年代资产泡沫破灭后，利率急速下降，目前在0附近摇摆。
这主要与经济发展速度有关。
经济增速下行，资本投资收益率跟着下行，高利率失去根基，下行是必然的。
不仅房贷利率，为了缓解银行的息差风险，我国银行存款利率很可能也会随着下调。
事实上，存款利率下调的趋势，早就开始了。
自2022年以来，存款利率已经有多次下调。
2022年4月，建行、工行、中行、农行2年期、3年期普通定期存款利率上限普遍下调10个基点。
此后，多家中小银行存款利率也随之下调。
2022年9月15日，工行、农行、中行、建行、交通银行和邮储银行等多家大行下调了存款利率。
其中，三年期整存整取利率下调15个基点，其他期限整存整取利率下调10个基点。活期存款利率也罕见出现下调，下调到0.25%，下调幅度5个基点。
此后，多家股份制银行也不约而同地下调存款利率。
可以肯定的是，未来，无论是贷款利率还是存款利率，都还有下降空间。
这并不是什么阴谋诡计，而是客观规律。
另一方面，搞经济需要低利率。
接下来中国发展的大方向已经十分清晰，没别的，就是搞经济。
怎么搞？扩大内需。
内需是什么？内部的投资需求和消费需求。
说人话就是：我们自己得能生产东西，并且还能自己消化掉，二者缺一不可。
而高利率与目标背道而驰——既会压制公司贷款扩张，也会压制消费需求，例如贷款买房、买车，刷信用卡等等。
它不再适合当下的环境。
所以我说，利率下行是大势，符合我国经济发展长远逻辑。
并且，未来国家还会不断通过下调LPR减轻房贷压力，这将是国家给我们最大的红利。
即便调高利率，增幅也有限，因为经济还待回复；即便调高，也只是暂时的。
未来值得期待，但消极的人永远看不到。
聪明人只会提前找好码头，顺势而为，待时代红利流过，舀一瓢足矣！
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