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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
在温州，你住哪一类房子？
要对房子进行分类，是一个过于细化、复杂的过程，且没有统一、标准的答案。若按照最最粗略的分类，大致分为以下三类：
高品质商品房
普通高层住宅（含“老破大”、早期安置房等）
楼梯房（俗称“老破小”）
往上的别墅、往下的落地房，当前均为少数群体，就不列入这极其粗略的分类了。
时间往前推10年，若按着最最粗略的分类，则大致分为以下三类：
楼梯房（当时还够不上“老破小”）
落地房（大多位于城中村）
可以看出，这10年，温州的住房，发生了两个明显变化：
第一，10年前，高品质商品房在温州是少数，能住上带电梯的高层住宅就不错了，没什么人在乎“人车分流”、小区功能等。后来，因土地供应量大增，高品质商品房开始普遍化，不再属于少数高净值人群，开始“飞入寻常百姓家”。
第二，10年前，温州遍地城中村，有大量落地房。自2016年“大拆大整”后，这些落地费已被大量拆除，由商品房、安置房取而代之。
基于这两点，从人居品质到城市建设，温州在过去10年都发生了翻天覆地的变化，也让温州人在居住环境、资产保值等方面的观念、思维，发生了深刻的变革。
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不同类型的住宅，其实对应的是不同类型的人群。
新增的高品质商品房，对应的是高净值人群、中产阶级。
其中，高净值人群从那些逐渐沦为“老破大”的老豪宅搬出，从老城区搬出，搬往CBD、绿轴那些更新潮的豪宅之中。
中产阶级从楼梯房里搬出，搬往有外立面形象好、封闭式管理、充足停车位、人车分流、高绿化率、有休闲设施的新建商品房之中。
也有中产阶级，从楼梯房搬进电梯房，只是安置房、“老破大”，虽然没能一步到位，但也改善了。还有一些老人，走不动楼梯了，被迫搬出楼梯房、搬进电梯房。
但是，从城中村搬出的外来人口，却没有相应的廉价暂住房来承接。
原先，温州遍地城中村，虽然土地利用率低、环境恶劣，却为大量外来人口提供了价格低廉的暂住房，一定程度上支持了温州制造业的发展。
2016年起的“大拆大整”，温州在短时间内几乎拆了“半座城”，城市形象、环境得以明显改善，却减少了城市人口容量，更是几近消灭了温州的廉价暂住房。
这种情况下，温州住房租金暴涨，大量外来人口离开温州。在“七普”中，过去10年温州人口仅增长约45万，温州市区人口还略降，就充分体现了这一点。
我们肯定“大拆大整”对温州城市建设的重大意义，但也不得不承认它在重构温州居住形态后，带来了一些新的问题。
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如今，“大拆大整”的时代正在远去，“大建大美”也进入了收获期，大量商品房、安置房建成，城市人口容量大增，但人口增量未及时跟上，住房供应和需求的错配现象，更明显了。
其中，前些年楼市上行，住房投资行为踊跃，不少新盘都吸引了大量投资客。同时，不少城中村原住民在拆迁过程中，也获得了多套安置房。
楼市下行后，这些二手房难卖，往往持房观望，便空置了。即便出租，只要周边住房供应量大、生活配套不齐全、缺乏商务楼，租金就不理想。
至于廉价暂住房，温州依旧不增反减，外来人口的廉价居住需求，依旧未能得以解决。
逐渐沦为“老破小”的新村式住宅区
按理说，逐渐沦为“老破小”的楼梯房，在中产阶级、老人搬走后，该由外来人口承接。
但是，这些“老破小”地段不错，甚至有些学区也还可以，价格再低也保持在一定水准。它们所承接的外来人口，也属于条件相对较好、能在温州立足的一类。更多追求廉价暂住房的外来人口，这些“老破小”对他们还是有压力。
在城市外围，本来就没什么“老破小”，随着城中村、城郊结合部的大量拆除，建起了更多现代化的商品房，就连安置房品质也向商品房靠拢，更是大量外来人口所承受不起的。
因此如今，温州出现了这么一种现象：大量商品房、安置房空置，廉价租房需求得不到满足。
过去10年，温州的住房进行了更新换代，但在居住的底层，“老破小”却无法很好地接棒城中村，未能为外来人口提供廉价暂住房。
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时间能解决一切。等接下来新房更多一些，“老破小”更老、更破一些，租金继续下滑，就会慢慢沦为当年的城中村，成为外来人口的廉价暂住房。
但是，不少“老破小”是预制板结构的，很可能撑不到那一天，在可预见的未来，被拆除的可能性依旧不小。那么到时候，该由谁来接棒“老破小”？轮不到拆迁的“老破小”必然会接棒，但这远远不够。
如今，在城市外围，尤其是一些靠近工业区的地方，由于安置房数量过多，大量空置，再加上周边有庞大的租赁需求，从而不少外来人口慢慢开始群租在这些新建安置房里。
这种现象当前还不普遍，但随着时间的推移，只要新房数量继续增加，租金水平难以走高，温州的廉价暂住房，最终很可能由这些安置房接棒。
市区一老安置房的底商环境
对于安置房来讲，提升建设品质容易，但提升管理水平很难，最终连建设品质也难以得到维护。只要周边没有优质学区、大型景观，老旧之后很难维持现有房价。
更何况，温州早前还有大量连建设品质都不太行的安置房，尤其是那些外立面严重脱落的，形象非常糟糕，呈现出一定的衰败迹象。
市区一外立面脱落、形象较差的老安置房
都说“高层住宅未来会沦为贫民窟”，这么看来，温州这些安置房，尤其是那些地段不够好、学区不够好、建设年代较早的安置房，最终会沦为外来人口的廉价暂住房。
不过，这些安置房再差，与当年的城中村相比，是两种完全不同的住宅形态。安置房很难完全接棒当年的城中村，只能相对承接一部分，除非耗上更长的时间。
这对温州的外来人口、制造业发展来讲是好事，但是对安置房的持有者来讲，则是重大利空。
或许现在说这些还太早，这一天的到来还需要很长的时间。但是，还有时间便意味着还有机会，对于那些追求生活品质、资产保值的安置房持有者来讲，尽快更换成新建商品房。
也恰恰因为还需要时间，接下来在温州仍不可避免要拆除一些城中村、“老破小”的情况下，也该适当布局一些蓝领公寓了，以更好地满足外来人口的廉价暂住需求，以留住并吸引人口、支持制造业发展。
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