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晚上好，我是简七编辑部的卫星～

上周五，连出了几个重磅文件，买房的首付和利率都有望降一降。

图源：财联社

看到密集的政策，我身边要买房的朋友分成两派——

一派是「上车党」，觉得条件比起先前优惠了不少，该买就买；

一派是「等等党」，想着观望一番，说不定房价跌了呢…

今天咱们就来聊聊买房这点事儿。

为什么不能跌？

大家都知道，过去一年，房价走势不咋地，价格一路走低。

按理说，继续控制下去，房价过高的问题就能「迎刃而解」，为什么现在又支持买房，不让跌呢？

我们不妨换个角度，假设房价开始大跌，会发生什么？

这两天，经济观察报的一篇文章说了件稀罕事儿：

有人接到银行通知，由于房价下跌，要追缴抵押物。

简单来说，就是他2019年花400万买的房子，向银行贷了280万（房价的七成）；

现在房价跌到了320万，银行觉得他抵押的房子只能按230万（320万*70%）算，就要求补足50万元的抵押物。

过去房价一直在涨，自然不会出现抵押物价值不够的情况，一旦房价大幅下跌，就可能遇上了。

虽然这极个别事件（个别地区房价跌幅过大），但理论上仍有可能发生。

其实，历史上，英国、美国、中国香港都出现过大量「负资产」的现象：

2003年6月，香港出现105697宗负资产案例，占整体按揭贷款宗数的22%。这些负资产案例的未偿还贷款额高达1650亿港元，平均每宗欠款156万港元。 ——数据来源：香港金融管理局、财经11人

也就是说，买房者们会因为房价下跌，倒欠银行，转眼就负债累累。

进一步，当他们的购买力消失，全社会的投资、消费都会有一连串的的负面冲击。

数据显示，咱们家庭财富中80%来自于房产、银行70%的贷款和房产相关、地方政府30%的收入由房产贡献。

可以说，房价大跌引发的风险，是社会不能承受之重。

还会接着涨吗？

房价不能跌，那会不会又像以前那样大涨呢？

财经专家任泽平对房价有过一个特别赞的总结：长期看人口、中期看土地、短期看金融。

咱们挨个来看——

-人口

随着出生率的下滑，为房子买单的主力人群逐渐减少。

另外，十年来的多番刺激，能买房的人也都上车了：

我们人均住房面积接近40平，和国际差不多；每个家庭平均有1.09套适合居住的房子，基本实现了「居者有其屋」的小目标。

长期因素很难支持房价的大涨。

-土地

以往，控制房价的抓手是土地的供应：房价高了，就多卖几块地，房价低了，就减少卖地。

但现在，一些卖地「上瘾」城市的当务之急是去库存。

存量住宅都得卖上1-2年，房子不再是稀缺品。

-金融

这么看来，刺激手段就剩下金融，也就是降低利率、调低首付，让大家买房的压力没那么大。

老钱整理了历次房地产宽松周期来看，我发现有几个特点——

首先，是房价企稳的目标都达到了；

其次，达到目标的过程中，会接连出台各类利好政策；

再来，平均每轮持续时间大约在1年左右，短则半年，长则2年。

像最近的金融政策利好有两个——

一是部分城市（新建商品房价格环比和同比连续3个月下降）的首套房利率下限可调整或取消，理论上能降到3%、2%甚至是1%。

其实，政策去年9月就出台了，当时有23个城市符合条件，产生「止跌」效果的城市只有5个。

也就是说，政策有效果，但不多，还得「常态化」延续，继续引导市场买房信心的恢复。

二是深圳开展带押过户，方便二手房交易。

意思是在不提前还清贷款的情况下，可以办理过户、重新抵押并发放新的贷款。能省下房东筹钱还贷的时间，加快房产交易的速度。

虽然模式并不新鲜，但让楼市风向标的深圳带头，估计能加快「带押过户」模式的推广。

总的来看，买房积极性能不能调动，得看接下来金融政策够不够给力。

我们还能买房吗？

这波政策对房产的支持，也有先后之分——

首先，对于刚需首房的支持，是最强烈的。

住建部的领导更是挑明了说：「对购买首套房的要大力支持，首付比、首套利率该降的降下来」。

如果是刚需，趁着利率低、国家又支持（降低首付比例、认贷标准），是个上车的机会。

说起来，最近我身边有个朋友在上海买了新房。有趣的是，她的积分本来是不够「打新」的，结果口罩原因，浇灭了不少人的购房热情，让她捡了漏。

问她为什么不多等一等，说不定利率会更优惠。

她觉得中意的房子可遇不可求，新房是国企开发商+国际物业的搭配，加上小区地理位置不错，满足了自己的需求。

接着，来说说改善房。

相比刚需房，要锁定学区等因素的「确定性」，改善房更注重居住质量，比如二室换三室，空间多一些。

从政策看，各地都在「因城施策」：

南京、厦门等55城下调二套房首付比例，兰州、郑州等57城明确取消「认房又认贷」（结清首套房贷可执行首套贷款政策）。

如果你有改善需求，建议做两手准备——

一边和中介熟络起来，了解行情；

一边做「等等党」，看看地方政策会不会加大力度。

一个小建议是，也别等太久，这波政策算起来，已经放松了半年，遇到满意的房子也可以出手~

至于购买三套以上住房的，政策原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

最后，附上总结图——

好啦，关于房价的话题就和你聊到这儿了，还有什么想说的，欢迎评论区留言哦~

晚安