许多商户在遇到资金周转困难时都会选择去办理商铺抵押贷款，但在办理时可能就会遇到很多问题：有的银行不接受、有的银行审批额度太低。接下来泛兰士就为大家讲解一下，有哪些因素会影响商铺抵押贷款办不下来。

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　　1、商铺地理位置

商铺的价值由商铺所在的地理位置决定。一般来说，地理位置较好的商铺，例如位于人流密集的商业区、交通便利、人员流动较频繁地区的商铺，价值都会比较高；相反的，商铺价值就会比较低。

　　2、底商价值评估

底商指的是住宅底层的商铺，一般都是两层，其中一楼底商的价值要比二楼底商的价值高得多，不管是租金还是价格一楼的底商都会更高。除了楼层之外，还有一个关注点是商铺的客户范围，如果商铺服务范围只是在小区内部，特别是那些成熟的大型小区内部，这样的商铺价值会更加稳定，风险更小。如果商铺是服务于小区外部，就需要考虑位置、消费水平、人流量等方面的影响，再进行综合评估。

　　3、商铺周边经营状况

金融机构不仅要看商铺所处的地理位置是否优越外，还要考察商铺的周边环境。

若周边相邻的大多数商铺都处于经营状况良好的状态，无停业、无大量商铺未出租，则反映出抵押商铺的市场需求良好，其抵押价值也会比较高；相反的，则反映出商铺价值比较低。

　　4、商铺自营或是出租

银行在贷前会考察商铺是自营还是已出租。

如果在贷前商铺已经出租，那么银行将会要求申请人提供商铺租赁合同，并对商铺租赁期间的租金支付情况进行考察。若租金交付和涨幅都在一个稳定的状态，那么反映出其商铺价值更高，则贷款成功率也会更高。如果商铺长期处于空置状态，那么将会影响该商铺的价值评估。

　　5、是否与其他商铺打通

有的租客需要的商铺面积比较大，会一排连租几间商铺，并将这几间商铺互相打通连在一起。这些商铺有时候属于同一个业主，有时候属于不同业主。如果出现商铺属于不同业主，而申请抵押的是其中一间，那么大部分银行都是不愿意受理的，因为一旦出现了贷款违约的情况，在银行处置商铺时，根据买卖不破租赁的规定，就会影响到处置的执行。