要在成都买房，预算不高的刚需购房者，你们要清楚未来成都低总价房源（特别是总价120万以内），价格的提升性会很差，行情差的时候卖不动，行情好的时候涨不动，是低总价房源要面临的问题。

低总价房源，总价低的原因基本体现在三个点：

1、位置偏远，还没有地铁（远）

2、楼龄大或者楼盘品质低（差）

3、位置和品质都还说的过去，但面积小（小）

预算低，只能在这三种情况做选择，从后期市场的竞争力来看，三种情况的优先选择排序是：3＞2＞1。

“小而精”的低总价房源，在成都未来的房产市场表现，会优于“大而差”的房源，“大而差”的房源又会优于“大而远”的房源！

给“小而精”做的主要范围是（包括但不限于）：

1、绕城内，楼龄不到15年，小区内部保养得当的二手房（绕城内总价120万以内的这类小户型房源很多）。

2、绕城外1.5公里内有地铁或在建地铁，新房（这类低总价新房也已经很少了）和楼龄尽量10年内的二手房。

下面来说一下，为什么低总价房源涨不动？

因为供需不平衡！

从成都二手房总价分布看，100万以内的房源占比其实很大。

成都有太多低总价的房子，却没有那么多愿意买低总价房子的人，所以价格上就难有起色。

低预算购房者看不上低总价房源，看得起低总价房源的低预算购房者又消化不了那么多低总价房源，这才是问题的关键。

从地段来说：

低总价房源主要以位置偏远的地段为主，这类地段在成都多如牛毛。

2015年到2020年这五年时间，成都快速扩张，楼市也经历了一波投资热，一些地段差的区域在楼市上收获了大量投资成交，严重透支实际居住需求。

很多位置偏的地段，没有多少人真会去居住，却卖出了大量房子，二手房不断堆积的同时，这些地方又有大量空地支撑新房不断涌现，本就不多的购房需求又被新房消化，导致二手房大量囤积，二手房存量问题不能解决，价格只能持续低迷。

从产品来说：

成都购房者普遍喜新厌旧，特别是在楼龄上，二手房楼龄超过15年，各项数据就会直线下滑。

包括高新区，锦江区这些楼市强区，没有学区加持即使地段很好，楼龄大或者品质差的小区价格也依然低迷。

房子本身是产品，很多人过度去关注地段，忽略了产品本身是会不断老化的。

品质差的房子在市场失去竞争力是市场规律，而随着时间推移，老房子又必然越来越多，也使得大量品质差房源在价格表现上不尽人意。

不是单价便宜房子没人买，而是单价便宜的房子之所以单价便宜，就是因为要么地段，要么产品，被市场需求抛弃，只能用低价换成交。

“小而精”在低总价房源里具有优势，是因为既没有抛弃地段，也没有放弃品质，只是在面积上做让步，单价高，却控制了总价！

其实以前很多低总价的“大而远”房源，涨幅较为可观，但那是在成都快速扩张+楼市投资热的背景下实现的。

现在时代不同了！

首先，从以前的东进南拓，到如今的做优做强，已经把未来城市的发展方向给明确，成都不会再快速扩张，而要开始瘦身健体，这对于一些位置偏地段而言无疑是致命打击。

其次，楼市已经是从上至下的疲软，上到开发商要死不活，下到购房者口袋空空，没有条件再来一波2015、2016年这样的投资热了，楼市不会再涌入大量投资客。

不同阶段，要学会做不同的购房考虑，价格提升方面，“小而精”显然是现阶段低总价购房者最不容易出错的选择。

同时在没有大涨可能性的背景下，低总价房源带来不了高额的收益回报，就得去考虑自住的重要性。

如果没有面积上的必要需求，或者是不需要考虑上班通勤，那么在保证楼盘品质的情况下，尽可能去选择一些交通优势更明显的楼盘，即使面积小一点，居住的实用性也是最强的。

刚需低总价房源，交通是最重要的指标！

在成都刚需购房者二、三十岁的年轻人占据多数。

这个阶段的年轻人，生活大概率是做压力加法，未来将要面对的事情会越来越多。

结婚，生子，赡养老人。

越到后期，你就越会发现通勤的时间对你生活的影响有多大。

成都前些年的高速扩张，给城市带来发展的同时，也加重了打工人通勤的负担。

现在的成都，日常单程通勤时间一个小时的大有人在，甚至两三个小时的极端通勤时间也并不少见。

再叠加上大城市加班文化带来的工作负担，大众的身心健康已经到了让人堪忧的地步，夸张一点，消费和生育欲望都萎靡不振。

你会在日复一日的超长通勤时间中疲惫不堪，特别是在下雨天和身体不适的时候。

别提什么在地铁、在车上戴着耳机放松，听书学习，纯粹毒鸡汤。

我保证绝大多数在地铁上人挤人的时候，在街上狂奔追公交的时候，在路上堵车的时候，没办法去学习，也完全放松不了。

当然，你可能会认为，你未来会有条件换房，交通不便，通勤时间长忍几年就过去了。

但当你换房的时候，你会发现流动性好的，往往也是交通优势更明显的房源。

因为刚需小区住户对交通的需求是最强的，在二手房市场上，房源交通辐射范围越弱，受众群体就越少。

插播一句：想要了解成都楼市，建议去公众号“不鱼说房”，里面有很多成都的相关规划和楼市分析文章，对购房者很有帮助。