在海南买房，不能太局限，一定要跳出海南看海南，跳出当下的时间线看海南。
今天，楼Sir想跟大家聊下海南商办产品的价值。如果你没有房票，又想上车自贸港，还不想花太多钱，那么恭喜你，这篇文章就是为你写的。
写这篇文章的起因，是上个星期去云龙镇踩盘，偶遇一个商办项目。针对该项目是否有市场，楼Sir团队内部产生了小争议。想在线吃瓜吗，看下去！
偶遇湖畔商办
上次路过云龙湖，我说在上海，我没有公园自由，他们都觉得匪夷所思。刚好，一口气踩了三个盘，大家也累了，就绕过去停在湖边歇了一会儿。
沿湖走了一圈，我脑海里冒出一句话：海口，你还有多少惊喜是我不知道的！
一个距离主城区有20多公里的小镇子上，竟然藏着一个占地达3000亩的淡水湖，沿湖公园修建得既有韵味又有童趣，非常适合周末家庭亲子活动。
| 踩盘路上偶遇云龙湖
打眼一看，沿湖旁边还有一个房地产项目，好几栋楼正在同时开工。这个楼盘距湖一路之隔，从湖边还能看到售楼处下面的泳池，跟湖景交相呼应，融为一体，仿佛云龙湖是他们家的私产。
| 云龙湖旁边的楼盘
打听了一下，原来，这个项目叫十里春风。翻看楼Sir之前写过的文章，得知规划有叠院、洋房和商办，今年主推商办。
楼姐说，在远离主城区的“乡下”建商办，既不是核心地段，又不能像住宅一样升值，估计很难受到购房者青睐。
事实真是如此吗？我总觉得哪里不对。针对该商办产品是否有投资价值，楼Sir团队这就杠起来了！
众所周知，海南实施严厉限购四年了，海口原来非主城区需两年社保/个税，去年又全域升级为五年。
眼看着2025年海南自贸港封关在即，很多眼馋的外地人，想在海南买房，奈何没有房票！这些购买力，除了商办产品，还有什么能够满足他们呢？
就凭这一点，就不能把海南的商办一棍子打死。只要一个项目有规划、有亮点、有实力，我认为，就一定有它的空间。
再探十里春风
为了进一步验证我的想法，过了几天，我又单独跑了一趟十里春风，专门来看房。
驱车30多分钟，从绕城高速下来，就进入了云龙镇。这里有很多新楼盘和正在施工的马路，代表着一个城市正在经历发展期的阵痛。
本地人通常觉得这个地方有些偏远，但，对于我这个在上海上了十几年班，每天通勤时间2个小时打底的人来说，这都不是事儿。
来到售楼处，发现这个项目，从停车场保安的服务、到门口水系景观、再到售楼大厅的取景，都是精心设计过的，不输大牌。
| 十里春风售楼处印象
当天上午有不少访客，我的看房身份是，外地户口、无社保，置业预算100万以内，想物色一处风景优美、相对安静的小房子，给老人使用。
| 现场有不少看房的人
| 窗外湖景
很快一位置业小姐姐接待了我，不出所料，直指商办产品，说他们的商办简直就是为我量身打造。
项目位于云龙镇政府往南三公里，以占地3000亩的天然湖泊云龙湖为核心配套，总建筑面积约46万㎡，总共要做75栋楼，产品有商办、洋房、酒店、叠院、商业街等。
| 沿湖而建的十里春风
其中，商办产品共有2800多户，在售的，是一期2栋楼，共500多套。
| 十里春风沙盘
| 一期沙盘，高楼层建筑为商办
2021年海南省出政策，新报建的商办类产品，最小分割面积不得低于300平，不过不影响十里春风，这个项目是在之前报建的，面积段为46-70㎡，层高达到5.7米。
在其他城市，商办产品多少会受到点歧视，价格肯定会比同地段住宅低30%左右。
但是海口就偏不。十里春风目前洋房带精装修卖1.5万/㎡，商办是毛坯，价格却毫不掉队，1.4万/㎡起步。
不止十里春风，楼Sir之前随便扒了几个商业类项目，看下价格，都没比住宅低。谁给的底气？我后面会说。
十里春风商办的户型很简单，就是俩方盒子，至于后续的品味、格调，那都得靠自己装修去打造。
| 商办户型图
值得注意的是，5.7米层高可以说非常优秀了，好好做装修，不但空间开阔，部分户型还可以做成双入户门、双钥匙，幸福翻倍！
简单逛了一下样板间，未来是个啥样，基本都呈现了出来。
左右滑动查看更多样板间照片
这样的商办产品，均价1.4万/㎡，总价64万起，按商办类五成首付算，30万出头就能在海口周边上车一套房。
这个价格还要什么自行车？别忘了现在是2022年，海口的刚需门槛已经到了150万起步，而去年最疯狂的时候，手握100万首付在海口都难挑到三房。
海口商办的基础逻辑
当然，商办类产品，最为人所诟病的点，在于它的消费属性：税费高、涨价慢、水电成本高。意味着一旦买了，很难脱手，想要实现投资价值，就得长期持有。
那么，海口十里春风这种60多万起步的小商办，买在手里，到底是交智商税，还是得到一只产金鸡蛋的母鸡呢？
楼Sir认为，从三个点来看待这个问题。海南前景、云龙镇定位，和项目自身配套。
我和我认识的那些移居到海南的外地朋友，选择海口的原因有很多，比如空气和水质经常全国排第一，比如它是我国唯一的热带滨海省会，冬暖夏凉。
但是，如果选择一个商办项目，这些都不是最重要的，最重要的是前景（钱景）。
海口的前景离不开三个字——自贸港。
海南自贸港有很多宏大的政策设计，单从税率来看，是有与香港、新加坡看齐的野心。
一个城市要发展，甚至一个国家要发展，什么最重要？一是资源，二是政策，“政策”能撬动起无穷力量。
海南有过经济特区、有过国际旅游岛，但是这些可替代性强的政策，与当前的自贸港政策，不可同日而语。
当整个国家铁板一块时，一旦打开一个窗口，资本汹涌而来的力量一定会摧枯拉朽、平地起高楼，比如当年的深圳。
而海南岛封关运作，就是把3.5万平方公里海岛全部变成保税区。国家不仅仅是要发展海南，更是以海南作为当今逆全球化浪潮下的一面旗帜、一个样板，举全国之力展现出中国越来越开放和包容的姿态。
海南省还是中国与东盟十国整个板块的中心点。
根据海关总署发布：2021年，中国—东盟货物贸易保持高速增长，总额达5.67万亿元人民币，同比增长28.1%。2020年，东盟一跃成为我国第一大货物贸易伙伴，占我国与“一带一路”沿线国家贸易额半壁江山。
所以属于海南的历史性机遇来了。
而最近两年，在疫情不断干扰下，海南依然在建设自贸港道路上，取得了亮眼的成绩。
2021年，海南新增涉税市场主体是2020年的1.4倍；2021年引进人才19.9万人，同比增长63%；在海南省投资的国家和地区113个，同比增长41%。（来自海南日报）
海口，作为海南省会，未来的战略定位，是国际性综合交通枢纽城市，国家“一带一路”战略支点城市，海南自由贸易港核心城市。
《海口市国土空间总体规划（2020-2035）（公众版）》
十多年来，海口的GDP也在逐年上涨，尤其是2018年习近平总书记宣布支持海南建设中国特色自由贸易港后，海口GDP增速进一步加大：
投资不是短炒，从发展规律来讲，一个城市从开篇布局到取得较大成就，过程可以持续20年，这中间，一定是高速发展期。
所以，2025年自贸港封关不是结束，只是开端。
这就是近两年全国房地产市场下滑，而海南依然坚挺、购房者用钞票投票的终极“秘密”。
| 海口的商业体
当前的海南，上车机会有，但不排除会越来越难、门槛越来越高。因为，海南严厉限购四年多，住宅土地又逐年减少，海口和三亚住宅产品供应量也随之下降，供给侧紧张，市场自然水涨船高。
这就是为什么海南商办项目多，而且小贵（相比外地）的基础逻辑。
云龙，海口规划重镇
一个板块是否有前景，最重要的是产业，尤其是对于商办类项目而言。
十里春风，距江东新区“一港双心四组团”中的“一港”——临空经济区仅8公里距离，距云龙产业园4公里。
| 十里春风区位图
海南跟上海一样，拥有两个双千万机场。2021年，海口美兰国际机场顺利完成二期全面投运，计划到2025年，达到满足年旅客吞吐量3500万人次、年货邮吞吐量40万吨的运行需求。
背靠美兰机场的临空经济区，其能量辐射半径，绝对不止于8公里。
另外，十里春风所在的云龙镇，是全国生态文化名镇、海南十大最美小镇、海南首批2个入选全国特色小镇之一，还是海南唯一的计划单列镇，规划与江东新区协同发展。
楼Sir这次去云龙镇发现，这里楼盘数量众多，在海口乡镇中也是首屈一指的。
绿地、绿城、国瑞、保利、中信、融创等大开发商，从多年前就开始投资布局，想必也是有道理的。
而云龙镇上的云龙产业园，是海口国家高新技术开发区七个产业园中唯一在南渡江以东，背靠江东新区的产业园。
| 云龙产业园 规划图
总规划面积336.11公顷，规划人口规模为2.8万人，楼Sir简单统计了一下，落位企业有海口市水务公司、海南电网、海南立昇净水公司、红塔卷烟厂、佳宁娜食品公司等，注册资本总和达到17亿元。
该项目依托江东新区，背靠临空经济区，立足云龙产业园，产业发展、人口导入、基础配套都不是问题。最重要的是，购买海口十里春风商办的业主，未来可承接这些板块人群的居住需求，不愁房子租不出去。
十里春风，自身配套一绝
一个商办类项目的基础由背靠的产业决定，而天花板则由景观决定。
一般来说，商办类项目不会太关注自然环境，因为商办类项目本身是很难做到商业环境与生态环境兼得。
但世界上最顶尖的商办项目都是能兼顾景观优势的，比如：纽约的中央公园，陆家嘴的中央绿地，香港的维多利亚湾。
在海口，区位的爆发力可能很多项目都能雨露均沾，但绝佳的环境景观却是十分稀缺的。而十里春风就是个例外，既搭上自贸港快车，又坐拥3000亩的云龙湖。
围绕云龙湖，项目打造的延伸配套还有：
包含但不限于：春风食堂、云龙书院、云际艺术馆、哈喽日落吧、度假酒店、幸福商业街、云龙湖商业中心、幸福农庄、云龙文化旅游集散服务中心等等。
商办产品，更能考验后期运营能力。
十里春风牢牢抓住“政策红利”、“人才汇聚”、“产业驱动”三大核心，将商办“春风云谷”组团定位为海口首个“文化云谷·数字花园”主题产业园，将打造成融合文化产业+互联网产业+商业办公为一体的主题产商办园区。拟规划的商业运营思路有：
数字新消费产业孵化基地；海南乡村振兴特色农业产业基地；云龙镇招商政务服务市心；海外人才创新创业基地；云龙镇跨境电商选品基地；跨境电商、能源楼、物流数据平台等。
让购房业主的资产，随着商业大环境的崛起，实现滚动经营，保值增值有了明确方向。
另外，项目可使用的外部配套有：
教育：英国哈罗公学，海口桂林洋大学城，北师大海口附属学校
商业：美兰国际机场免税城、全球消费精品中心
医疗：海南医学院附属医院江东院区、海南省中医院江东院区
休闲：中信台达高尔夫，东寨港红树林自然保护区，温德姆酒店，希尔顿酒店
海口十里春风有三类不同的产品：叠院、洋房、商办。显然，商办在三类产品中总价最低，却能享受到和叠院洋房一样的配套，凸显了小面积商办的灵活性。
再看投资回报率
买房，还要看收益率。
住宅产品的收益主要来源于房价上涨，而商办类项目，由于交易税费高，它最重要的收益来自租金，而非房价上涨。
衡量一个商办产品是否值得购买，就看符不符合投资少、回报率高的原则。
以海口十里春风最小户型46平米为例，起步价1.4万，总价仅64.6万，假设拿10万元来进行装修，未来这套房能租多少钱呢？
楼Sir查了下云龙镇的租房情报，附近的小区山湖海30平米的一房月租在一千多元，三房月租在三四千元。
数据来源：贝壳找房
十里春风的商办，如简单装修成两房两厅，预估租金约为2500元~3500元/月。 随着通胀，利率浮动等因素，租金可能还会上涨。
就按照3000/月算，12个月租金收益为3.6万元，除以74.6万（64.6万房款+10万装修），租售比为4.8%，21年收回投资成本。
如果是有双入户门的房型，拆成两套出租，回报率会更高点。
置业顾问告诉我，实在懒得自己管理，还可以丢给托管公司，享受智慧租赁服务。
所以说，跟我设想的一样，这样的商办，其实一点都不愁没出路，买下来，既可自用，享受海南的生态环境和发展红利，又可出租拿租金收益。
置业建议
在看房过程中，我还比较关心，该项目的开发商实力背景。毕竟，这么大的盘子，现在才开发到一期，后续资金充裕吗？能否长足发展？
对此，置业顾问美眉介绍，合甲集团是海南本土大集团，深耕29年，除了房地产外，涉足领域还包括商业投资、物流产业、金融投资、城市基建、农业、体育、酒店、物流等。
楼Sir这才知道，海口知名商业综合体百方广场，以及索菲特大酒店、香格里拉大酒店等，都是海口十里春风开发商集团旗下的物业。
未来给海口十里春风提供物业服务的，也是合甲旗下的合家物业，更有利于保证产品生命全周期的品质稳定。
总之，楼Sir不推荐有购房资格，且预算较为充足的小伙伴购买商办（以及其他商业类房产）作为首套自住房，它的缺点的确太明显了：房价涨不过住宅，二手房交易税费高，不利于改善置换。
但如果想开公司、做民宿、或者购置个第二居所，追求投资少见效快的，那么，海口十里春风这个商办还是挺适合的。
作为一名资深业余房地产爱好者，我看过上海、苏州、武汉、长沙等地很多项目；去年买房，又把海口看了个遍。我可以很负责任地说，海口的商办，绝对是外地购房者的一大出路之一！至于怎么选，本文已经给大家做出示范了！
近期如果有去十里春风看房的朋友，可以报上楼Sir大名，可获得粉丝专属小礼品一份；帮楼Sir实现线上线下联动的朋友，还可私聊楼Sir享专属咨询服务！如有关于户型、关于选房以及更多没写到文章里的小秘密，咱们小窗见！
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