我们先前判断，本轮的深圳房地产大调整烈度会超过2008年，直追1993-1994年，事实证明的确如此（当然，全国也都是如此，但是选择一个城市作为观察窗口，会比较简便直观）。

2022年深圳全年的房地产数据都已经慢慢露出，可以让我们看清楚市场的真实状态。

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第一，新房的供求关系。

2022年深圳新房市场的重要特征是：供应量创下2016年以来第二高，但成交量惨过2008年。

看单年度，2022年深圳新房批售量为55128套，同比2021的61684套低了10.6%。但新房成交量只有34441套，同比2021年的52417套成交，大跌34.3%。显示出成交量的下跌，远远超过供应量的下跌。

这个导致了深圳新房库存量时隔7年再次突破了400万平米，截至2022年底，深圳新房库存404万平米，是2015年以来的高峰（乐有家数据）。

在历史长周期里对比，更能看出市场的真实样貌，我们前溯到2005年看（美联物业数据）。

2005年以来，深圳新建住宅批售量累计为978279套，接近100万套，年均为54349套。如此对比，2022年的住宅批售量还略高于历史均值，尤其是从2016年之后看，是第二高的水平，仅次于2021年。整体曲线上，还是能够清晰显示出官方在过去3年来锐意增加住房供应的决心。

但从新房的成交量上看，2005年以来，深圳新房成交量累计为865470套，年均为48082套。如此对比，2022年的住宅成交量，要比过去18年的年均值还要低上近3成（-28.4%），排名位列倒数第四（次于2017、2018、2011年），比全球次贷危机的2008年还要低上22%，属于严重偏低的成交。

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第二，二手房的供求关系。

2022年深圳二手房市场的重要特征是：史上最惨，没有之一。

2022年深圳二手房成交量为21701套，月均1808套，这个数据怎么解读会成为官方和民间最大的困难。简单对比，同比2021年的40635套，跌了46.6%。比2020年的95273套，跌了77%！在历史上最惨的2008年，成交量是42551套，对比下来，比次贷危机还跌了49%，逼近腰斩。

同样前溯，放到2004年以来的历史里看（乐有家数据）。

2004年以来的19年里，深圳二手房市场累计成交量是145.7万套，年均7.7万套，月均大约6400套。如此对比，2022年深圳二手房的成交量，放到接近20年历史大周期里看，要比历史成交均值低了7成多！2021年+2022年，两年的二手房成交量加总，也不及历史均值多。

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第三，新房+二手房的总成交。

受新房供应大增、价格严厉限价以及二手房参考价的三重影响，近年来深圳买家高度倾向于“打新房”。这导致过去2年，深圳的住房总成交量里，新房占比出现了翻倍上升——从之前的3成左右劲升到6成。从另一个角度，也导致我们单独看新房、二手房，都会对市场的全貌理解有偏差，但如果加总看，就可以进一步透射2022年的整体市场状态。

再从2007年算起，把新房和二手房加总，来看一个城市的总成交量长周期变化（时间关系，我就没有及时补上2022年的数据，大家暂时先看旧图）。

2022年，深圳新房+二手房总量为56142套，月均4679套。那么，在过去的16年（2007-2022），深圳新房加二手房的年度均值是多少？超过12万套。最差的年份是2008年，8.7万套。

以此对比，2022年的新房+二手房总成交量，比2008年最差的年份，减少了超过35%。

而和均值相比，2007年至2022年，深圳新房+二手房成交总量累计为1939663套，年均121229套，月均10102套。与这个均值相比，深圳2022年的新房+二手房成交总量仅为均值的54%，腰斩级的下滑。

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第四，从价格水平看。

2008年当时还没有限购与限价，所以市场的价格水平是真实的、未经过管制的。

2008年，新房价格12632元/平米，比2007年的13212元/平米，整体下跌了4.4%。二手房价格11710元/平米，比2007年的12225元/平米，整体下跌了4.2%。

这个价格跌幅是在本轮跌幅之前最大的跌幅，2011-2012年的深圳房价，新房、二手房价格也都出现过下跌，但如今回头看，都只能算是小幅调整。

而2022年，新房价格因为严厉管制，已经失真，所以不需要看涨跌，要它涨便涨，要它跌便跌。但是二手房价格，是可以显示出市场真实的信心与购买力的。

2022年，深圳新房均价大约6.1 万元/㎡，同比2021年整体下跌了5%，超过了2008年。根据推算，2022年，深圳真实二手房价格大约为6.83万/平米，同比2021年整体下跌高达9%，回到2020年的水平。

但有些区域的市场回调力度，要比2020年还要往前。比如光明，已经回调到了2018年。

这是二手房价格走势。

这是新房价格走势。

这两个跌幅，都是深圳历史上最大的。

以区域和个盘来论，在2008年，不少区域是下跌了2-3成，比如龙华；个别楼盘出现了腰斩，比如金地梅陇镇。当时有一个非常著名的户外广告，是佳兆业茗萃园的，“再低，就不可能了”，还被管理部门以“有伤风化”给下架了（有些童鞋应该还记得）。

但看2022年，虽然真实价格现在不易获得，但从中介的实质成交看，这一轮下跌是全区域下跌，涉及区域要比2008年更广，并且持续的时间更久。在类型上来看，诸如学区盘，是大面积出现了4-5成的下跌的。中原之前的统计显示，最高的下跌都接近了6成。

价格的下跌，本轮以来事实上也已经超过了2008年。

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第五，从标志性事件看。

从B端来看房企、中介的生存危机，2022年这一波，无论是烈度还是广度，也都远远超过2008年。

2008年前后（跨度可在2007-2009），深圳乃至全行业，出现的重大事件有：中天卷款事件、新盘市场降价/维权潮、房企流动性大危机等。中天置业倒闭是当时全国地产中介行业极大的丑闻，也影响了后来中介的一系列改变。

新盘降价，我之前整理过，下面这些楼盘降价，大都曾经引发了激烈的维权——这在当时也引发了激烈的关于契约精神的大讨论，到今天这个讨论还没有结束。

而像流动性危机，在当时也一样，比如恒大，当时要不是“锄大地”就倒了，而在深圳的许多房企，都出现了退地（龙光）、欠薪、裁员、借壳终止（鸿荣源）等等，这些在当时也都很大的震动。

但2021-2022这一轮大调整，如诸位日常所见，不难明白比2008年更惨烈。爆雷的房企数量（数十个之多）、涉及到的债务规模（数千亿之巨）、停工无力交付的项目数量、引发的维权潮风波，都可以是2008年的数倍之多。

这些还都是上市房企的公开信息，许多没有上市的本土房企——我视为各地楼市安全阀的“最后一道屏障”，从去年年中之后，也都慢慢的进入资金危机状态，削减福利、不能正常发工资、乃至向员工融资等等，都陆陆续续出现。这些是“水面下”的信息，一旦爆雷，引发的问题将是“最后一根稻草”。

尤其是维权潮，去年7月“停贷潮”以来，我们看到这一轮的维权潮，比2008可是普遍、严重多了。2008的建筑质量其实还是说得过去的，烂尾的程度并不深。但2022除了房价，停工、质量缺陷等等引发的抗议，要比价格维权更多更猛烈。

06

从以上五个角度横跨对比，简要总结如下：

1）深圳新房成交量，2022年比2008年少了22%。

2）深圳二手房成交量，2022年比2008年少了49%。

3）深圳新房+二手房总成交量，2022年比2008年少了35%。

4）深圳新房价格、二手房价格的下跌幅度，2022年整体跌幅接近1成，大大超过了2008年的整体大约4%。

5）房地产行业流动性危机程度，以及维权潮，也都要比2008年表现得烈度更深、广度更大。

说2022年深圳房地产市场，是深圳房地产史上最惨的市场，没有之一，并非危言耸听。

造成市场如此的原因，复杂且多重，透析原因不是第一要务，作为买房人、卖房人，或者开发商、中介，首先要做的是：面对事实，怎么看待这样的市场？

我还是坚定的使用常识淡定看待，这样的市场（以及历史上同类的市场），是一个极度不正常的市场。2022年的新房交易量大概相当于历史均值的70%分位，二手房成交量还不到历史均值的30%分位，整体交易量大概相当于历史均值的50%分位。均属于史上最低迷的状态，从未出现过的情况。

如果一个市场极度的不正常，那么最终，无论困难多大、时间多长，它都会恢复到一个正常的水平。因此，在面对2022年深圳的房地产市场，我认为散户们首先确立的一个心态应该是：让自己平静下来，不需要再继续悲观下去，再坏也不过如此了，2023年市场大概率会是一个“转危为安”的市场。

楼市波动常有，大波动也偶尔会有，如同股市一样，再好的公司在某些极端情形下也会出现疯狂的“错杀”——典型如鹅厂去年的股价走势。好城市的房价难道就会只涨不跌？显然不是，从来不是，反而是，好城市的房价有的时候跌起来，跌得你不相信人生——典型即如2022年深圳的房地产。和普通城市最大不同的是，“好城市”的房地产拥有“龙头”的反弹动能，只要基本面回正、稀缺度依旧，它的价值就会得到长期验证。

但是市场回到正常状态的那个时间是多长，并不是政策单一力量决定的，而是需要多重因素配合。我们现在大部分散户以及开发商，都把眼光高度聚焦于眼下房地产政策的刺激。我还是老看法，要从政策迷信里走出来。我当然承认政策的松紧非常重要，但是价格水平的配合也非常重要。风险都是涨出来的，机会也都是跌出来的。房价下降到“舒适”位置了，买家可能不用你催他们就跑进去了。比如说福田的一个盘，打出6.6万/平米的起价，一下子引发朋友圈刷屏，这就是明证。也是从这个角度，我们来理解为什么孟晓苏的话会引发争议（在2008年“买房爱国论”也同样引发争议），会有更包容的心态。人们还没有从劫难里走出来，收入也还没有稳定的预期，看到这样的论调，难免会非常不适。市场要图恢复，需要首先给到人们更多、更稳定的收入预期，至于花不花钱，怎么花钱，何时花钱，自己的钱，不用人教。

一句话：淡定面对波动，乐观寻找机会。

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