印度购房者的情况从未像第二波新冠疫情大流行结束后的2021年那样好。封锁期间被迫呆在室内，他们成群结队地涌入住宅市场，许多人想买更大的房子——这是长时间在家工作的结果。

自2021年底以来，还有其他因素吸引了购房者，比如近年来一些最低的住房贷款利率，以及政府减免注册费和印花税等优惠政策。此外，由于市场正在从长期萧条中复苏，房价保持稳定，这鼓励了买家进行投资。

以维奈·夏尔马为例。这位IT专业人士曾经和家人住在Gurugram的一套2BHK的出租公寓里。由于疫情导致他在家工作，他选择在诺伊达购买了一套3BHK公寓。除了利润丰厚的利率外，在家办公的灵活性让他选择了诺伊达，而不是他办公室所在的成本更高的古鲁格拉姆。沙玛不仅为买到了梦寐以求的房子而高兴，更令他高兴的是，他在百代唱片公司的支出仅比之前支付的租金高出35%。

在经历了过去十年的动荡之后，这样的客户满意度让房地产经纪人和购房者到目前为止非常满意。在21世纪10年代的几年里，购房者受到了一系列项目延期和其他多个问题的打击，甚至还有一些开发商的欺诈行为，购房者的信心处于低位。2016年《房地产(监管与发展)法》的出台，以及随后2017年的商品及服务税，在一定程度上恢复了信心。然而，遗留问题继续困扰着该行业，使其陷入螺旋式下降，直到新冠疫情大流行的到来。疫情后需求的复苏为房地产经纪人提供了急需的缓解，而购房者则充分利用有利条件买房。

但好时光通常不会持续太久。对于购房者和房地产开发商来说，这正是目前正在发生的事情。这是因为到2023年，市场动态已经发生了重大变化。不同的邦当局提供的标准程序已经走完了自己的路。住房贷款利率已开始飙升——几乎达到新冠肺炎疫情前的水平——随着原材料成本和建筑总成本飙升，开发商正在稳步提高住房价格。“脆弱的全球供应链、供给侧冲击和飙升的通胀对原材料价格产生了连锁效应。自新冠疫情大流行爆发以来，该行业还面临着卡特尔和移民劳工危机的问题。房地产巨头Hiranandani集团的董事总经理、行业机构NAREDCO的全国副主席Niranjan Hiranandani说:“减免印花税等财政刺激措施的撤销也导致了更高的收购成本。”

借贷成本的上升也增加了开发商的负担。Hiranandani表示，其结果是，过去一年，印度主要市场的房地产价格平均上涨了5%至8%。

然而，在过去的三个季度里，购买一套住房的实际成本大幅上升。这有很多原因。一个关键因素是住房贷款利率的上升。创历史新低的房屋贷款利率使购房者重新回到住宅市场。但随着印度储备银行(RBI)提高回购利率(即向银行贷款的利率)——自2022年5月以来已提高至2.25%——平均住房贷款emi已跃升超过18%。根据Hiranandani的说法，连续的加息“导致了信贷、建设和消费成本的增加，对开发商的运营利润率产生了相应的影响。此外，为了去杠杆化和保持健康的资产负债表，市场出现了整合趋势。”他说，由于开发成本上升，利润微薄的经济适用房部分(价格低于450万卢比的住房)受到的打击最大。

经济适用房领域的主要参与者都感受到了冲击。Signature global是该国主要的经济适用房公司之一，其创始人兼董事长Pradeep Aggarwal表示，虽然2022年是房屋销售的好年头，但成本上升正成为一个主要问题。“在过去的几年里，建筑成本显著增加。利润率大幅下降，特别是在经济适用房领域。”他说，并补充说，2022年抵押贷款利率将大幅上升。他补充说:“我们认为，这可能会对2023年的住房需求产生不利影响。”

最近这些变化的影响已经在整个经济适用房领域得到了体现，该领域的销售和新推出量都有所下降。行业分析师PropTiger的数据显示，自2019冠状病毒病爆发前以来，2022年1月至9月，经济适用房在房屋销售中的份额下降了11个百分点。2019年，经济适用房占该国七大房地产市场总房屋销售的51%。到2022年前9个月，这一比例降至40%。这导致开发人员在开发新项目时更加谨慎。虽然在2019年，超过一半的新推出的住房属于经济适用房，但在2022年前三个季度，这一比例降至29%。

阿加瓦尔等行业领袖希望政府采取行动，解决2023年需求进一步下滑的问题。“为了维持需求，这对支持经济也是至关重要的，政府应该在即将到来的预算中宣布对购房者友好的税收标准。邦政府也应该考虑免除印花税和注册费……以保持需求。我们也敦促政府调查每平方英尺。多年前在各种经济适用房计划下的售价是固定的。为了支持和实现‘人人有房’的使命，政府应该提高经济适用房计划的价格上限。”

尽管到目前为止，当前形势对其他房地产市场的影响相对较低，但仲量联行(JLL)和高力国际(Colliers)等行业专家团体最近的分析表明，对于普通购房者来说，获得住房正变得越来越困难。根据仲量联行的购房负担能力指数，在2021年达到峰值后，该国主要市场的购房者的负担能力正在下滑。例如，在印度最大的市场孟买，购房者的负担能力在2022年比前一年下降了8%。在第二大市场德里国家首都地区(National Capital Region of Delhi)，降幅更大，同比下降10%。仲量联行表示，虽然孟买2023年的平均负担能力可能与2022年相同，但德里- ncr的平均负担能力可能会再下降3.2%。在班加罗尔，2022年的负担能力下降了9%以上，预计2023年将进一步下滑。

“负担能力在2021年达到最高水平，十年来的低利率、有吸引力的价格和家庭收入的复苏共同创造了完美的环境。在2022年，由于通胀压力导致开发商将投入成本的上升转嫁给买家，我们看到购房能力的增长有所减缓。”仲量联行指出。虽然仲量联行的分析没有考虑到印度央行最近加息35个基点，但房地产咨询公司莱坊印度公司董事长兼董事总经理Shishir Baijal表示，这将“进一步影响EMIs，降低住房负担能力”。

除了住房贷款成本上升外，建筑材料、劳动力和物流成本的急剧上升也迫使房地产经纪人提高价格，从而有可能失去买家。房地产咨询公司高力国际(Colliers)的数据显示，占总建筑成本三分之二的材料成本自2019年底以来跃升了32%。再加上劳动力和物流成本的上升(与燃料价格直接相关)，在过去3年里，住宅的平均建造成本飙升了21%，从每平方英尺1900卢比上涨。到2019年11月每平方英尺2300卢比。据高力国际(Colliers)称，该公司将于2022年11月收购ft。

总部位于班加罗尔的房地产巨头Prestige Group的董事长兼董事总经理伊尔凡·拉扎克说，目前的情况很“危险”，因为影响房价的两个因素——土地价格和建筑成本——同时飙升。“无论是钢铁和水泥，还是PVC材料、门窗或瓷砖等较小的部件，每一种部件的价格都在上涨。劳动力成本也是如此。”他补充说，此外，获得批准的成本也有所增加，因为许多较大的城市已将其与指导价值挂钩，指导价值是根据政府保存的记录估计的房地产市场价值。“一个主要的阻碍因素是利率也在上升。因此，消费者的成本大幅上升。”

最近的挑战使大多数开发人员处于他们所做的任何举动都可能对他们产生不利影响的境地。例如，Prestige选择了让客户满意，而不是保持健康的利润率。拉扎克说:“我们必须走钢丝，以确保定价正确，利润率不会受到严重影响，同时产品仍然负担得起，这样客户就不会回避……如果需求受到影响，销售下降，那么我们就必须寻求建筑融资，这最终会增加成本，并导致陷入螺旋式债务的风险。”

高力国际(Colliers)印度首席执行官兼亚洲市场开发总经理Ramesh Nair表示，2023年建筑材料成本将保持波动，未来看起来比2022年更不确定。房地产经纪人表示，由于大宗商品价格上涨，房价可能会再上涨5%至10%。因此，开发商可能会选择观望策略，直到价格降温，Nair说，这反过来可能会影响房屋供应。因此，即使2023年住房需求下降，现有项目的价格可能会上涨。

夏尔马似乎在完美的时机买到了他梦想中的房子。对于其他购房者来说，买房将变得更加困难，短期内也看不到缓解的迹象。

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· 竺道

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