北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

孩子24年上小学，本人在中关村工作，老婆单位有班车。综合考虑了学区以及我们夫妻二人上班通勤的因素，初步选定了三个方案：首师大家属院、曙光花园、华清嘉园，分别对应了海淀实验小学、万泉小学曙光校区、中二华清，不知您是如何评判这些楼盘的。

我个人更倾向华清嘉园，毕竟离单位更近，相对来说小学也更好。也看过您写的不少关于这个五道口神盘的文章，据您的了解，华清嘉园是否宜居？近期华清嘉园是否值得购买？

我们现住五环外的一套两居，如果单纯为了孩子上学，不考虑资金的话，应该选择在上述三个房源里面选择小一些占坑房，到孩子上学时去换租，还是出掉现在居住的房子，换到上述三个房源里面大一些的自住房呢？

A：

1、从学校讲肯定是中二啊，也就是华清嘉园。

2、是否宜居得看自己的感觉，没有标准，我是觉得还不错的。近期是否值得？分怎么说了，明年入学高峰期，溢价肯定高。但2024年也是啊，到时候或许更高。既然怎么都躲不开那就买呗，早买早踏实。现在又是全国救市，开春还很有可能出现小阳春呢。关注行情吧，如果出现成交量上涨就买吧。

3、看预算，常规是买占坑儿房，减少资金压力也降低风险。但如果是千万以上，那就买大户型宜居的，总价越高溢价率越低，比占坑儿房划算。尤其华清嘉园这样儿的，本来就学区资源好，再加上宜居，那就算是到了低谷期，也是资源越好的东西才越保值呢。

仅供参考。

二

Q:

我家现在是西城手帕口老破小，5层的5，面积50平，预计出手500万。我亲戚在三环新城刚入手一套，我也想看三环新城的房子，置换的话还要贴上100万，总价大概600万可以换一个面积大的。孩子户口在西城，明年上初中，学区已经用不上了。希望您可以从保值角度上帮忙分析一下我这么换房值得吗？

A：

1、5层的5层是吗？就是顶层。

2、要是我就在高峰期过去之前换了，既然用不上学位就没必要再担着这么高的溢价率。这就看看人口趋势吧，反正2025年后入学人口快速下降是摆明了的，是否会影响到溢价部分就看自己怎么理解了。

也可以看看妇产医院、月子中心和幼儿园什么的，看看他们的现状，能大致推测到小学过两年的情况了。反正各医院的妇产科医生据说都挺清闲，收入也降低不少。月子中心私立的多，有一些已经倒闭了。前些年每年都是幼儿园连夜排队报名的新闻，这两年还有吗？

3、总之就是这种情况，退潮之后一般来说只有最好的资源才能撑住价值。孩子虽然减少，但顶级幼儿园依然打破头也抢不到。学校将来估计也是这趋势，牛校永远受追捧，清华北大也照样不好进。所以就评价一下自己手中的房子吧，觉得是学区好也宜居的就留着，不太好的再考虑处理，退潮之后也就知道谁在裸泳了。

4、三环新城没什么特殊的，经济适用房，也是自住为主。优势就是地段儿挺好，所以比其他的经适房强。别买北边受铁道影响的就行。

仅供参考。

三

Q:

我是刚到北京一年，没有工居和社保，如果买房只能用亲戚的（近亲）。他们五年内没有买房的需求，就是二套资格，请问从角度来说有什么风险？对他们有什么影响？我初步设想是办工居证，预计一年后办下来再把房子转过来，请问这样做投资是否合适？

A：

1、风险，那就是诚信问题呗，肯定你也都想到了。要想规避就得做一系列的工作，挺麻烦的。但你这是近亲，配合你买房，然后你还得防着人家，考虑一下是否合适吧。而不办这些预防的话又不好说肯定安全，所以考虑好怎么做合适。

2、按现有政策对亲戚没什么影响，反正已经是二套资格，一买一卖而已。

3、投资是否合适，我也说不好。先看你的成本吧，假定是500万全款买房，这样能节省税费，一年后过户时也省钱省事。贷款的话税费高，不好砍价，一年后卖房或许还有垫资的费用。二套资格，一般的税费按4-5%计算吧，算20万吧。另外就是利息成本，现在大额存单4%，520万，也20万吧，合计40万。

收益的话在持有期间是租金，一般非学区房的话1.5%。那也就是说，如果500万的房，年租金8万基本差不多了。540-8=532万，一年的升值要在32万才合适，32/500=6.4%。

4、我不好有建议，这看自己的想法了，投资有风险，没人能保证。

仅供参考。

四

Q:

我不是要买房，而是儿子的工作问题。他来北京三年了，本来是在国企做技术员，现在下岗了。他现在准备去做房产中介，说收入高。但我觉得不懂，所以想问问工作情况和行业前景。另外我问句隐私问题，像你这种资深的中介，能做到年入十万吗？

A：

1、我不是中介，只是曾经开过几家店而已，没亲自干过，更谈不上资深了。我之前是给开发商打工的，90年代拿到过年入十万，现在不是太容易了，老板给的比这多，主动降工资不太划算。

2、房产中介收入高，未必，这种行业都是两极分化的，高的真高，低的在北京都活不下去。而且挺累的，从早到晚的辛苦，我这岁数更干不了了。前景的话怎么说呢，反正行业肯定会存在，个人前景就看自己了。

有高收入的，能力强或运气好的话一个月几万也正常，运气或行情不好的话半年不开单更是不新鲜。这我也不太懂，每个行业的辛酸苦辣只有自己最清楚。

3、要不问问别人吧，我真不太懂，只能说哪个行业要想赚到钱都不容易。

仅供参考。

五

Q:

这两年准备买海淀的学区房，目前看好紫金长安，孩子今年两岁。有几个问题想咨询您，首先，想听您聊聊这个小区，居住环境，学区情况，保值增值。然后想听听您的建议，在保证孩子上学的前提下，啥时候买合适，最晚什么时候动手？

A：

1、两岁，那就是2026年入学。如果资金是现成准备好的就现在买，如果是需要置换，卖房后增加的资金和贷款也不多，那就2024年之后再准备，最晚2005呗，信息采集之前就行。

2、因为明后年是入学高峰期，而且现在又是全国救市期间，上万亿的资金在年底要投向楼市，所以明年春天出现小阳春的可能性较大。所以如果资金准备好了就现在买，或许明年春节前后还上涨呢。

但如果是置换就甭着急，毕竟2024年，尤其是2025年之后就是确定性的入学低谷期了，学区房溢价部分有可能受到影响。虽然紫金长安的学区和房子都好，但也不能说完全保险，毕竟大趋势是不可改变的。

3、紫金长安当然很好了，不算第一阵营也是第二，学校要是考成新小强就更好了。房子也挺好，当年联想参与的，挺下工夫，所以只要物业水平不降低，房子的基础保值部分就没问题。

溢价部分也相对好的多，就算到了低谷期也比普通学区房强。总之就是甭管到了什么时候，好资源也是稀缺的。

仅供参考。

六

Q:

现在买房合适？看上有两个地：石景山老山东里 420万～居住环境好，社区大，周边购物方便～！另一个，海淀区田村南路有个独栋楼，前不着村后不着店，周边啥没有～510万，田村南路18号院。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着呗。或者说现在是全国救市期间，认为政府有这本事就买，觉得他们能力不行就不买。

2、有孩子上学的需求就买海淀的，没有就买石景山的。这种人口趋势降低的时期就别惦记炒学区房了，要炒也炒资源好的，尽量别炒资源普通还不宜居的，就剩下溢价高了，图什么呢？

3、总之房子是用来住的，这我也看不出来你这是否有学区需求，有就买田村的，有溢价也没办法，入学高峰期哪儿的学区房都高。没有的就考虑自住吧，老房没什么特殊的，自住看自己是否接受，保值就是跟随板块大盘，占不到任何便宜也不吃亏。

仅供参考。

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