一到年末，除了返乡置业的热闹，还有不少家庭动了换房的心思。

之所以选择在年底置换，一来年底开发商优惠较多，二来，经过一年的家庭储蓄，也有了一定的换房资本。

当然也有不少人心生顾虑：近段时间，宝鸡二手房的成交情况并不乐观，当下真的适合换房吗？

壹

有句话，叫“置换脱层皮”。置换操作是有摩擦成本的，比如常见的中介费和税费，各种成本加起来差不多有5%。

所以置换的前提，必须是后续买入的房产的，比原有房子的要优秀许多。

比如从非标杆换成标杆，比如从非核心区换到核心区。其实并没有很强的置换必要。本着尽量不折腾的原则，楼叔认为只有两种人群的需求是确实需要置换房产的。

1、确实自己一家人有住房需求，需要置换更好、更大、或者其他板块的房子。

随着生活水平的提高，人们对住房层次的需求也是在不断提高的，因此有了条件之后置换一套更好更大的住宅不可厚非。比如有些家庭因为生了二胎以及老人赡养问题，家庭人口由少变多；又比如考虑小孩以后的教育问题，需要提前置换一套好学校的学区房。这些都是急需解决的问题。

2、在宝鸡，对于持有多套房产的人而言，现下阶段，就是审视流动性最好的时机。

现在楼市进入平稳期，大涨大跌都不可能，这个时候需要将自己流动性不太好的房产置换了，以此优化资产，提高流动性和保值性。

贰

宝鸡二手房市场除了持续保持观望的买方及生存艰难的中介，比较经常听到的就是房东在呐喊，房子不好卖。

究其不好卖的原因，除了受社会大环境及市场行情不景气的影响，更多的因素是源于房子本身，有时候可能同一个小区，不同房源好卖程度都不同。

那么，同一个小区会有哪一些房子比较难卖？除了我们说的一些买房的通识硬伤比如：一楼、顶楼、靠马路，楼叔觉得这个要分为两个层次来考虑。

首先，我们应该考虑到，对于整个小区而言，它的定位以及你的产品是否能够匹配。

对于你所在的小区而言，就看它到底是什么定位的小区。举个通俗点的例子，比如我们在市区的一个老破小里面，结果你却买了一个大户型，那它一定是很难流通的，暂且不说原因，大家都清楚老破小户型比较畅销。

而对于改善类型的小区，特别是终极改善的小区，认真观察你会发现，越大户型反而它越好卖。因为它的背后意味着，小区的定位决定了它的客群，反过来它的客群又决定了到底需要什么。

回过头再来看二手房市场，所谓的流通背后其实就是供求的关系。所以在你买房的时候不仅要考虑到当下你自己的个人需求，也要充分考虑到未来5年谁会买的问题，因为家庭具有成长性，不一定你的第一套房就是你人生中的最后一套房。

△石鼓·天玺台

比如几年前买天玺台的人缺钱吗？显然不缺，它的买房需求就是改善，它的客群买房需求就是改善，即便当下有二手房，它的价格及小区定位也决定了接盘的人必然也是冲着改善而来，既然是改善自然小户型就满足不了需求了。

在对的小区买对的户型，一定是比较稳妥的，亦或者买整个小区的中间段，这也是比较合理的。

叁

宝鸡二手房市场延续前几个月的低迷态势，市场回归理性，现在挤掉的都是前期的一些泡沫。

有很多家庭要把多余的房产处理掉，所以未来市场上肯定会有大量二手房出售，更别说在炒房不赚钱之后，投资者也要把二手房拿出来卖掉，宝鸡市场或将进入存量房时代，对于真正想要买房的人来说，目前是一个好时机。

宝鸡二手房1月份挂牌均价5078元/㎡，环比下跌1.19%，同比下跌2.81%。

△数据源自安居客

分区域来看：

东高新片区：1月挂牌均价6317元/㎡，环比下跌0.52%；

△数据源自安居客

渭滨区：1月挂牌均价5263元/㎡，环比下跌0.20%；

△数据源自安居客

金台区：1月挂牌均价5019元/㎡，环比上涨0.56%；

△数据源自安居客

陈仓区：1月挂牌均价4100元/㎡，环比上涨0.84%。

△数据源自安居客

从宝鸡市区各区域二手房挂牌情况来看，各个区域中普涨的都是近几年交房的新房，价格自然不会太低，而部分各类“家属院”类型的老旧小区，二手房基本无人问津。

如果需要买一卖一来置换的情况，楼叔建议先将房子成功卖掉并拿齐房款再出手，避免出现资金不足的问题。现在市场行情往下，在楼叔眼里早卖比晚卖好。毕竟有现金的话，购房时是可以有很大的议价权的。

去年无论是从宏观政策还是宝鸡地方政策来说，刚需住房市场是政策一直鼓励倾斜的。虽然宝鸡新房市场上多户型大面积也正符合改善型需求的释放，但无论金融支持，还是地方调控政策，目前力度都还不够。2023年对于改善住房需求，政策也有望优化调整，出现实质性松动。

就和刚需不用等，什么时候都应该一样上车。确实有置换需求，也没有什么好等的，特别是现在行情平稳的时候，更是最佳的安安心心置换的季节。而改善其实并没有统一的标准，只要比原先的房子住得舒服，那都算是改善！

最后教大家一个小妙招：如果你持有多套房产，将自己手上的房产挂上尽可能多的中介平台，观察一段时间。这段时间内哪一套咨询量大，哪一套咨询量小。

在资产清单上面，咨询量小的那一两套，恰恰就是最需要置换的那两套。咨询量特别大的，反而是流动性很大的香饽饽，这是核心资产，别轻易卖！

以上为正文，宝鸡新楼市稿件。