买二手房的逻辑，落脚点其实并不在于房子本身这个建筑物上，而是与房子所绑定的交通地段、资源配套息息相关的。

无论是老小区，或者是新小区，其所绑定的城市户籍、教育、医疗、商业机会、公共服务等资源，都是大致相当的。

对于二手房而言，小户型能够实现的价值绑定，和大户型实现的价值绑定，基本相当，因此，越小的户型，往往越能够确保用最少的成本，最小的风险，博取最大的收益。

老小区和新小区，其实是一个道理，往往老小区由于房龄更长，价位上还会比一些新小区有更大的腾挪辗转空间，因此，都是二手房，老小区往往更具性价比一些。

购买二手房，最值得关注的要素，并不在于户型、房龄等等和建筑物有关的硬件方面，更多的注意力，还是要多放在以下几个方面来：

1、地段和交通

稍微有点经验的买房人都知道，一套房产，最主要的价值和含金量，并不是那一堆钢筋混凝土，而是房产脚下的城市地块地段的价值。

城市的地段，可以说是寸土寸金的，特别是一二线城市的中心城区、三环以内。

虽然，城市的商圈、CBD商业重心，会随着城市发展而变迁，过去的市中心可能落幕沦为老破小，新的郊区可能晋升新的CBD，但总归这个过程是相对缓慢的，而对一些环线城市（如北京、成都）而言，一二环内的核心区位，就更难以被取代了。

如果房产所在的地段，周边1km以内，建设得有地铁站、轻轨站等方便交通出行的设施，那这个稀缺性就更高了。

毕竟，建一条地铁线路的成本，可能相当于整个小区所有房源的价值总和，城市都敢在这个地段下这么大的注，你那一套房子总价又算得了什么呢？

在现实中，老小区所占据的地段，往往是比一些新建的小区更有优势的，因为先来后到，地皮占了就占了，好的地块，早就被盯上了。

2、绑定的配套资源

买二手房的另一个侧面，那就是满足对配套的需求，比如落户需求、上学指标名额、就医便利性、上班通勤等需求。

各式各样的主要需求，决定了二手房在不同买家眼里的含金量、定价是不一样的，这就逼得卖家只能以一个市场公允价格挂牌出售。

毕竟，彼之蜜糖，我之砒霜，你的孩子急着上学，我没孩子，你所看重的价值千金的学区房，在我眼里，含金量就不如一套地铁房、公园房。

因此，购买二手房考量的第二大权重，那就是二手房绑定的教育、医疗、商业等配套，是否能够满足自身的需求。

配套方面，一些新小区可能要比老小区更有优势，教育齐备、医疗高端、交通便捷，但也并不是绝对的，比如一些老小区周边，一些具有文化积淀的历史名胜、人文景点等，就很难被新城区的高楼大厦所替代，一些知名学校、老牌医院的院本部，往往也位于老城区。

3、购房的预算和成本

来到买二手房要考虑的第三个主要问题，那就是购房的成本和预算，也就是你打算在这套房产上面花费多少钱？

是根据自己的预算量入为出？有多少钱办多大事？

还是大举利用杠杆，提前透支未来的信贷额度？这都取决于你对这套房的喜爱程度，以及后续的规划（比如置换、改善等）。

从预算和成本上而言，老小区的性价比，往往要优于新小区。

由于都是二手房，新小区其实也新不到哪里去，所谓“新”的边际效益递减了，而老小区能够以更小的成本、更低的风险，买到和新小区差不多的居住、资源配套需求，何乐而不为呢？

综上所述，购买二手房，老小区和新小区各有侧重，老和新确实也需要考虑，但是，考虑的权重未必那么多，比房龄、比户型更重要的，还是房源具体所处的地段、交通、配套和成本上面来，才是购买二手房的正常逻辑。