随着华发建发缦玥的售罄，浦江镇又断供了。

2023年第一批次土拍，新浦江中心的首发住宅地块将上拍，开启闵行东部地区功能升级改造的序幕。

01.

地块信息

地块信息

地理位置：8号线沈杜公路站西侧

出让面积：47699㎡

规划用地性质：住宅

容积率：2.4

预计联动价：60000元/㎡

地块控规

地块平整，由2幅子地块组成。

地块航拍（俯视视角）

地块西侧为大寨河，河宽30米，河对面为浦江郊野公园，未来项目西侧住宅将享有河景和公园景观；

东侧为规划商业地块，规划打造小型商业中心，可能会与这两块住宅地块打包出让；商业地块旁为地铁8号线沈杜公路站。

地块航拍（南向北）

地块南北两侧道路均已通车。北侧为上海戏剧学院昌林路校区；南侧住宅地块现状为停车场，未来待出让。

02.

周边配套

周边配套

交通配套：地块距离8号线沈杜公路站300米；东侧即为浦星公路，南侧1公里可上申嘉湖高速，可方便通达全市及长三角地区，轨交及自驾出行均十分便利；

教育配套：距离最近的为北侧上海师范大学附属中学

医疗配套：北侧2.5km为仁济医院南院

商业配套：地块西侧规划15万㎡商业综合体；三公里内可达绿地乐和城，共享北侧拆迁社区底商配套和东侧浦江商务区配套；地铁可达前滩。

03.

规划解读

规划示意

“新浦江中心”是闵行2035总规明确的浦江地区级中心。通过闵东工业园区的转型升级，集聚高端服务，强化创新功能，打造独具特色的公共服务和活动中心。

平面图

核心区：规划通过对沈杜公路的连接，拓展了滨临姚家浜的城市公共活力区域边界。依托姚家浜生态河道，北向渗透，进一步界定了核心公共空间的区域独特性，同时也赋予公众享有更为多样的亲水互动体验。

核心区水景打造

产业升级区：深度联动产业资源，加快向“五型经济”的转化与提升，优化轻生产的垂直空间布局，形成集约高效的开发单元，探索动态弹性的迭代更新，确保优质企业平稳过渡。

产业分布

康体休闲区：基于全民健身国家战略，沿河设置浦江体育馆、体育中心、康养中心，围绕晓烟湖布置城市庆典广场以及临空慢行步道。

沿水建筑带

召稼楼古镇项目规划

除此之外，备受关注的召稼楼古镇城市更新项目也已经发布规划，网传瑞安将参与项目的建设，未来板块的休闲居住氛围将进一步提升。

04.

市场分析

浦江镇板块，北侧的浦锦街道从保利锦上到现在华发丨建发·缦云、缦玥，认购人数一直在高位。

南侧的浦江镇，在2021年初，建发浦上湾和新城千禧公园销售情况也十分不错。

周边市场

新房方面，北侧浦锦街道，华发建发·缦云建和华发建发·缦玥，2022年两次开盘售罄，取证均价为6.8万/㎡，入围分分别为66.12分和71.83分。

位置图

开盘图

2022年11月华发建发·缦云推出666套建面约85-184㎡3-4房，项目入围比1.3，认筹率高达292%，积分66.12。

开盘图

2022年12月华发建发·缦玥首批170套房源，建面99-138㎡3-4房，项目入围比1.3，入围376组，有超650+组参与开盘摇号。并触发积分71.83

开盘图

2023年1月18日华发建发·缦玥推出最后42套，建面约99㎡精装3房，共计吸引了近200组客户认购。再次触发积分，入围分68.98分

示意图

浦江三兄弟分别为建发·浦上湾、新城·千禧公园、旭辉江山都会，位于S32申嘉湖高速以南。三盘于2020-2021入市，均价4万元起步。除较早入市的旭辉江山都会，建发和新城均触发积分制限售。

次新房方面，浦锦街道的次新房成交价约8-10万，地块周围的动迁社区均价约5-6万。

05.

综合评价

优势

1、规划利好：新浦江中学是闵行东部地区2035主城区建设的重点项目，随着产业片区的改造升级和召稼楼古镇项目的建设，将有效提升浦江产业片区的生活居住氛围。

2、环境优质：项目紧邻规划地铁综合体和浦江郊野公园，小环境优质；浦江镇地铁可直达前滩，作为准地铁盘，项目值得期待。

3、有倒挂：二手倒挂约1万~2万/㎡。

不足

1、规划落地久：整个板块的规划处于初期阶段，项目的建设落地预计需要五年以上，

2、价格不确定性：目前联动价尚未发布，若按照目前传出的6万元/㎡，性价比将大打折扣。

3、配套劣势：相比于北侧浦锦街道配套的健全，南侧浦江三兄弟的万达广场，该地块周围更多依赖于动迁片区的配套资源；远期来看，规划中的综合体一定程度上能解决这个现状，但时间待定；且周围教育资源相对匮乏，有待建设。

博哥点评

作为闵行在浦东的飞地，浦江镇一直是浦东置业的热门板块。

这轮行情，浦江板块的次新房有不小的涨幅。究其原因，浦江能真正把“房价”坐实，主要是因为有前滩这个大佬带飞。前滩新房12万+，二手房18万+的价格，对比浦江镇新房4-7万的价格，显得相当有性价比。

新浦江中心的建设，能一定程度上改善浦江镇历史规划上产业密集而配套不足的缺憾，提升板块的宜居属性。从置业角度来看，价格性价比+规划预期+地铁新盘，也让这个地块的未来值得期待。

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