2023年1月19日，北京市规自委官方网站公布了《北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划（2021年—2035年）》，这个规划的出台，意味着北京城市发展的“摊大饼”格局，即将终结。

北京的“第二道绿化隔离地区”其实主要就是特指北京5环到6环之间的面积，这是北京六环内占地最大的地区，也是土地资源最丰富的地区。

北京六环内总占地是2200平方公里，其中5-6环之间就占了1200平方公里，占比超过了50%。

目前在北京的五环外，就存有大片大片的“空地”，如果按照2001年-2008年“北京欢迎您”时期的发展逻辑，我们认为北京的土地资源至少可以容纳超过3000万常住人口。

北京平原地区的多地优势，完全可以支撑其成为中国常住人口最多的城市，3000-4000万的“常住人口”对于北京供地来说，完全没问题。

所以北京在相当长一段时间，城市发展都是“摊大饼模式”：随着常住人口的快速增长，城市建设从二环建设到三环，再从三环干到四环，四环扩到了五环。

五环外开始大规模建设“五大新城和北京城市副中心”：通州、亦庄新城、顺义新城、昌平新城、大兴新城、房山新城。

这种“摊大饼模式”让北京的“绿化”压力非常大，甚至有些地区“无地可绿”，陷入了“脏乱差”的尴尬境地。

这一次北京正式公布《北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划》，原因其实非常简单：那就是要严格控制北京城市发展再持续“摊大饼”。

将北京5-6环大量的空地，减少“建设用地”，而增加“绿化用地”，简单来说，其实就是“坚决去房地产化”，不再“住人”。

这样一来，这个“规划”就把北京的城市扩张牢牢压在了五环以里的地区，五环以外的地区，只允许重点开发“五大新城”。

其他地区，基本上全部都是“绿化”，不再“城市化开发”了。

所以此“规划”一旦正式实施，北京城市“摊大饼格局”就此结束，也意味着北京常住人口扩张已“再无可能”。

那么我们关注的是，这种“规划”的出台和实施，会对北京楼市有什么长远的影响？

第一，意味着北京的“商品房供地”从长期看，将大规模减少，尤其是5-6环之间，供地减量基本成定局。

短期看，北京供地规模不会有明显减少，但如果从10年的周期看，2030年以后北京可能将面临“无地可供”的局面。

原因很简单，北京在5-6环之间的“二绿隔离地区”将实施三大“最严厉政策”：最严厉的耕地保护政策、最严厉的生态控制红线、最严厉的城镇开发边界控制。

这也就意味着，未来北京五环外要想“征地做开发”，难度越来越大了，甚至可以说“基本不可能了”。

反正建设用地就这么多，开发完了也就结束了，新征“农村土地”搞大规模城市开发，在未来15年的北京已经不允许。

所以北京房价从短期看，可能还有“波动和震荡”，但从长期看，城市发展的“减量提质”对房价肯定是利好的。

第二，北京的楼市行情将会更加“分化”，不同的板块，未来的房价走势将会完全不同。

比如你的房子在“绿色隔离地区”，那么这些地区就算位置再好，但城市建设会不足，配套发展慢，尤其是优质的医疗、教育资源几乎没有。

这样的板块，房价将很难再升值。

相反如果你买在了“集中建设区”，虽然位置远一点，但由于集中建设，配套发展速度快，优质教育、医疗资源到位后，房价会迅速提升。

因此未来在北京买房，要尽可能避开“绿色隔离区”，而要买在“集中建设区”，升值潜力会更大。

“规划”虽然已经基本确定，但是北京要想实现这个《北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划》并不太容易。

因为北京的5-6环是“城乡结合部”，目前依然存在大量的村庄和农村集体建设用地，甚至有人戏称北京是中国“最大的农村”。

城中村在北京的5-6环依然大量存在，甚至在北京的4-5环也不少。

所以北京要想推动这个“绿化隔离规划”的落地，就必须要实施“村庄拆迁”，实现“农民腾退”和“农转居”。

所在在未来的5-10年，北京5-6环之间的村庄有可能将会迎来史上规模最大的“拆迁腾退”，大量的“动迁户”由此而再次出现。

这些“动迁户”将逐渐离开“绿化隔离地区”而进入“五大新城”，从而带动新城的建设和房价的拉升。

综上所述，我们认为北京的城市发展，在经过长达20年的“摊大饼式扩张”后，已经正式进入“减量提质”的发展阶段。

北京城市发展未来将“限于六环，止步六环”。

这就意味着北京的“野蛮扩张时代”已经结束，未来的北京不再做“增量”，而是要做“存量”，不再做“刚需”，而是要做“改善”。

未来北京最有价值的资产，主要还是“品质型”和“资源型”的：要么就是品质很高，能够满足北京的改善需求；要么就是资源很好，具有不可复制的学区、学籍优势。

如果能够同时满足“品质型”和“资源型”，那就是未来北京最稀缺、最有价值的资产了。

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