从新希望D10到锦江首府，从德商锦江天玺到锦江大院，再到后来白鹭湾的金茂锦江府与建发天府养云，可以说锦江区的住宅项目都自带光环。

此前，华熙528艺术村也曾红极一时，惜售多年之后，于成都楼市最热的时候，成为网红神盘。所以说，锦江区的项目从不缺关注度，而当下锦江区最热的区域，又莫过于三圣乡。

01

从2016年夏天开始，成都楼市走出了这样的市场逻辑：由城南起头，特别是天府新区率先崛起，然后市场持续升温；到2017年下半年，逐渐开始两个中心轮动，2019年土地市场达到顶峰，楼市价值外溢至三圈层，使得青白江、新津、视高等地土地市场热极一时；2020年后市场保持相对稳定，到2021年下半年，边缘区域市场回落。

当市场退潮的时候，我们看到，成都主城及传统五城区的核心板块，反而展现了强大的吸引力：锦江统建和华发在锦江区风生水起；建发在攀成钢打造了最具代表的新中式产品；万科和成都城投置地改写了金牛区国宾板块的人居历史；香港置地与国贸则将青羊区非遗板块推到了主城改善的新阶段……

就连多年征战城南的中海也尝试在成都东客站附近三环内的区域布下重要棋子，如今央企华润、中交、中铁建、电建、金茂等均重仓主城区。

一场回归主城价值的战役已悄然打响。

2022年7月，成都三圣乡约109亩住宅用地再次入市，毫无悬念的成为该轮土拍，甚至全年土拍，最受关注的地块。这一次，本土国企锦江统建再次联合广东国企华发股份，以高于起始楼面地价100元/㎡，成交楼面地价16800元/㎡，低于19100元/㎡的最高限价2300元/㎡，总价约29.23亿元，轻松摘得该地块。

这块地最高清水销售限价3.3万元/㎡，按照3000元/㎡的精装标准，未来销售单价约3.6万/㎡起，如果再按惯例加上3000元/㎡的精装升级包，真实售价或将接近4万元/㎡。

锦江统建和华发股份在三圣乡的故事，还得从2020年12月1日的土拍说起。彼时，成都主城价值已然与城南并驾齐驱，华发股份以最高限价19300元/㎡，外加配建23%无偿移交统筹住房比例，总价约10.8亿元，高调拿下三圣乡华西第二医院附近约56亩住宅用地。随后，锦江统建、华发股份欣然宣布合作开发。

拿地短短1个多月后，2021年1月，也就是成都集中供地前不久，华发股份再次联合锦江统建，以16000元/㎡，外加14%无偿移交统筹住房比例，总价约8.73亿元，摘得锦江区三圣乡蓝润锦江春天南侧的近55亩住宅用地。

华发股份联合锦江统建，在两个月内连续在三圣乡拿下的两宗相隔约800米左右的土地上，开发了锦江大院崇德雅苑和锦江大院章华雅苑，目前两个项目主体均已完工，将进入到交付阶段。

从2021年到2022年，两年时间，锦江区以三圣乡和白鹭湾为代表的区域，开发了锦江大院、锦江金茂府、建发天府养云等成都高端豪宅的代表作。三圣乡，更是成为了成都高端住宅的天花板区域之一。

02

从禹洲集团首入成都选择在锦江区拿地以来，每逢土拍，锦江区必定成为头部房企的关注焦点。

随着土地价值被市场认可，锦江区成为了土地市场上，传统主城区能与高新区一较高下的代表，甚至可以说是唯一代表。

我们注意到，自从锦江统建横空出世以后，特别是双限地集中供地这两年，它几乎囊括了锦江区大半的土地供应。

起初，锦江统建与华发深度捆绑，共同进退，不过2022年下半年以后，随着华发股份耗巨资被动收购融创深圳冰雪项目51%股份资产，逐步退出或降低了部分与锦江统建合作项目的股权比例。

比如，2022年7月的约109亩地块，引入了华润置地联合开发；位于二环边上的两宗较小的地块儿，则由中交与锦江统建联合开发；位于白鹭湾的地块，锦江统建也选择了与中交合作；而与轨道交通集团合作的川师大TOD项目，则由锦江统建独立操盘，并没有华发的参与。

回看三圣乡，2022年全年，该区域的新增供地全部被锦江统建和华发股份收入囊中，而此前于2021年，仅有一宗约70亩的住宅用地旁落北京国锐手中，预计将于今年入市。

2021年底至今，三圣乡的新项目供应主要靠锦江大院两个项目的约110亩土地。也正是锦江大院的热销，更使得三圣乡水涨船高。

事实上，2021年4季度以来，成都房地产市场也走了一段向下的趋势。这里的趋势并不全是说房价和地价，而更多的是市场整体的活跃度。即便如此，锦江大院入市以来，反而逆势取得了不俗的业绩。

某小程序数据显示，截至目前，锦江大院累计四次取证的400余套叠拼、合院产品，仅剩40余套房源在售。锦江大院相关人士则表示，项目取证产品已售罄，且无可售房源。

该项目基本为清水房源，大部分产品单价超过了3万元/㎡，上线约3.8万元/㎡，总价方面，每套房源基本都在600万元起，大部分房源总价集中在700-900万元。

即便如此高的单价和总价，锦江大院却在市场低迷的情况下，每次取证基本上报名人数都超过了房源数，而且真实认购率相对颇高。正是锦江大院在高单价、高总价的情况下，逆势持续热销，更加吸引了购房者和业界对三圣乡的关注。

进入2023年，三圣乡板块将迎来新房供应的高峰期，且不再是锦江统建一家独大。今年预计有已经基本修成现房的锦江赋，拿地一年多的国锐云嶺，华润置地、锦江统建和华发联合开发的锦江上院，以及锦江统建联合华发拿下的另外一宗锦江大院旁的30约亩项目。

03

有业内人士认为，就楼市而言，锦江区是仅次于高新区的区域，而三圣乡又是锦江区唯一能成片开发的板块。2023年，成都高端住宅，将进入三圣乡年。

我们来看看明确2023年入市的锦江赋、锦江上院和国锐云嶺这三个项目各自的优劣势。

首先，锦江赋是一个百亩项目，约110亩纯住宅用地，容积率2.0。该项目产品形态方面，主要是大平层+合院的高低配，包括部分统筹住房，其中合院产品靠三圣乡景区一侧，未来田园气息比较浓厚。

与锦江大院一样，地块并不是双限地，锦江赋也是清水交付。合院产品约66户，大平层412户，统筹房307户，近110亩土地上共不到800套房，给足了居住低密体验感。目前，锦江赋建筑主体已经基本呈现，不出意外，这个项目将率先取证。

锦江赋紧邻锦江大院章华雅苑，以及锦江上院，其产品面积段143-332㎡，主力面积210㎡、220㎡、240㎡和332㎡，初步估算总价将集中在600万+到1000万之间，妥妥的比肩锦江大院。

不过，对开发商而言，锦江赋拿地两年多了，土地单价并不低，再上无偿移交比例，即便单价卖到3万元/㎡清水销售，可能利润空间也不高。

再看锦江上院，该项目地块也接近约110亩，紧邻锦江赋地块，同为纯住宅用地，容积率稍高为2.4。

相较集中供地之前成交的地块，锦江上院的拿地成本是纯住宅地块中最低的，三家央国企联合开发，资金和进度上全无压力。去年7月拿地，施工火速入场，预计今年4月左右将正式入市，完全是规模房企高周转的节奏。

近日，我们在现场看到，锦江上院临绿岛筑方向，有一个综合菜市场和另一个综合体设施正在施工，透过缝隙可以发现，锦江上院项目正在如火如荼的施工。

据了解，锦江上院的产品规划有小高层、高层和叠拼，面积段为169-224㎡，总套数接近1000套，可能为精装房。该项目的小高层（11-15层）和高层（25层左右），将是有别于前期锦江大院，以及锦江赋的产品类型，如果清水售价能够达到清水限价3.3万元/㎡，或将三圣乡住宅市场的热度再次拔升。

锦江赋、锦江上院与锦江大院，还包括锦江统建和华发股份于去年末拿的另一宗土地，均集中在华西二院周围。而北京国锐在三圣乡的新项目，则是位于华西二院往468方向约800米左右的位置，紧邻龙湖天璞项目，周边还有融创、德商、华熙528项目。

2021年6月7日，北京国锐以10500元/㎡+自持租赁住房面积比例6%，取得了三圣乡约66亩商住用地，地块商业占比上限51%，要求开发商自持不低于商业部分的50%。

由于该项目系产业项目，又要求先商业后住宅，所以预计国锐在成都主城的1号作品将于4月取证，从拿地到取证接近两年时间。目前，从我们了解的情况来看，国锐云嶺项目规划有4栋住宅，以及商墅和写字楼，其中写字楼将由开发商及合作伙伴自持。

所以，事实上，国锐云嶺可售住宅产品也就是4栋住宅，套数并不是很多。根据国锐的拿地单价来看，国锐应该有一定优势，不过，国锐在产品打造上颇有信心，除了工建外立面和玻璃幕墙等豪宅配置之外，其在绿建领域在国内也属于领跑者。

另外，国锐云嶺住宅将精装销售，来自北京的实力房企这一次也是雄心勃勃，将在三圣乡为成都奉献1号代表作。

总而言之，楼市价值回归主城的大背景下，作为传统五城区最具竞争力的锦江区，特别三圣乡街道又是锦江区唯一一个可以成片开发的区域，多个项目集中入市之后，无疑将成为今年整个成都市场高端住宅市场的主战场。