First Frost

南京市房地产市场在2022年经历了漫长的持续低迷期，有关地产调控政策如限购、限贷、限价、限售等政策持续宽松，但整体收效甚微，市场信心仍旧有待恢复，去年12月，持续了三年的疫情彻底放开，经济活力得到了释放，人们对未来经济的走势预期向好，南京市政府趁机再添一把火，节前紧急发布《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》（征求意见稿），从需求端提振市场信心，旨在加速去化新房库存，促进楼市稳定健康发展。

一、市场持续低迷，新房库存高居不下，急需新政刺激需求

从新房成交来看，22年南京全年住宅成交781万㎡，同比去年下跌36%，月度成交量及成交均价呈波动下跌趋势；截止22底南京住宅库存838万㎡，按近12个月均流速计算，新房去化周期近13个月，相较年初来看，在新房库存及去化周期均大幅度增长，新房市场延续低迷态势，去化速度放缓，库存及去化周期高居不下，长此下去新房市场即将面临去化风险，急需出台宽松调控政策，刺激市场需求，促进楼市稳定健康发展。

二、适时推出主城房票安置新政，既满足多样化安置需求，同时缓解新房库存压力

1月20日，南京市政府为满足群众对安置房屋的多样化需求，拓宽房屋征收与补偿安置渠道，进一步保障被征收人合法权益，起草了《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》（征求意见稿），面向社会公开征求意见，重点内容如下：

1、房票安置是房屋征收部门比照货币安置的政策， 将货币补偿金额以房票形式出具给被征收人，鼓励被征收人自行购买安置房或商品房的一种货币安置方式；

2、对自愿选择房票安置的被征收人，被征收人与区房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议后，由区房屋征收部门核发房票，被征收人可持房票为本人及其配偶、父母、子女支付购房款；

3、房票有效期为12个月，自开具之日起算；

4、被征收人购房成交价格不超过房票票面金额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过房票票面金额的，对超额部分按规定征收契税，购房后的房票余额，可以向区房屋征收部门申请兑付；

5、本办法适用的安置房或商品房是指全市范围内的安置房或由房地产开发企业自愿入驻房源库的房屋，原则上是现房或一年内可交付的期房，管理细则由市房产局另行制订；

6、被征收人仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的持房票购买本市商品房的，给予被征收人房票面额使用部分不超过5%的购房奖励；

7、本办法适用于主城六区国有土地上房屋征收项目，江北新区和新五区可参照执行。

三、房票安置新政从需求端出发，提振市场信心

1、市场需求增加，提振市场信心：与直接发放安置补偿款的货币化安置相比，房票安置融合了优惠鼓励政策，可用于购买全市满足安置条件的商品房，预计越来越多的拆迁居民会选择房票安置，随着持续的棚改拆迁，将源源不断的产生大量房票持有者，将与我们这些普通人共同竞争购买商品房源，从需求端极大地提振了市场信心；

2、满足居民多样化安置需求，促进改善型新房去化：棚户区的拆迁，意在改善居民的居住生活环境，相比之下商品房的居住氛围条件要优于安置房的，这些不差钱的拆迁居民拿到房票大概率优先考虑品质改善产品，将促进改善型新房去化；

3、资金流向可控，稳定楼市发展：房票安置可确保资金不流出当地区域以及别的行业，既避免了货币化安置可能导致一夜暴富的拆迁家庭不理性行为，又满足了拆迁居民的多样化安置需求，对于当地楼市稳定健康发展起到了积极作用。

四、房票安置新政有利有弊，存在一定受制因素

1、房票过期，可能享受不到原有安置补偿奖励：房票有效期为12个月，被征收人在有效期内主动放弃或期限届满未实际使用的，按照原征收补偿安置协议执行，前期货币化安置或者货币+安置房安置，有签约、奖励的期限，选择房票安置，房票到期未使用获奖享受不到原有安置补偿奖励；

2、房票可选商品房源受限，或将劝退房票安置居民：房票可购买的商品房源为房地产开发企业自愿入驻房源库的房屋，原则上是现房或一年内可交付的期房，目前市面上新建商品房源大部分交付周期都在2-3年，仅有部分现房销售或者尾盘项目能满足需求，大大的减少了房票可选商品房源，因此或将劝退拆迁居民选择房票安置方式。

小结：房票安置新政的出台，旨在为拆迁安置家庭提供多样化安置需求，同时在一定程度上缓解新房的库存压力，稳定楼市的健康发展，短期来看，新政实施后，叠加疫情的全面放开，经济预期的回暖，节后各大售楼处的来访明显增多，客户心里预期发生微妙变化，仅少量客户转化为实质性购房行为，大多客户还是持币观望为主，主要作用还是加快促进人们对房地产市场信心恢复的进程，从长期来看，房票安置政策的长期执行，势必会源源不断的涌现一批又一批商品住宅新增需求，将对南京房地产市场稳定健康的发展产生积极深远的影响。

文/南京克而瑞分析师 李久龙

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