企业测评 | 瓴寓国际——坚持“轻重并举”，四力齐发，成为租赁企业标杆|企业测评|住房租赁|瓴寓国际|租赁企业|经营

导语

2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大企业竞争更为激烈，住房租赁企业的业绩表现也各有千秋。

瓴寓国际作为住房租赁行业内的资深优等生，它在克而瑞租售的“四力模型”企业测评下，将会有着怎样的表现？

规模力

拓展规模稳健增长，长三角优势显著

瓴寓国际坚持“轻重并举”的发展战略，稳步拓展房源。截至2022年底，瓴寓国际已布局全国21座城市，开业在营房源超3.5万间，管理房源超8.7万间。

瓴寓国际的开业规模和管理规模均位居全国住房租赁企业领先位置。根据克而瑞租售每季度发布的《中国住房租赁企业开业规模榜单》和《中国住房租赁企业管理规模榜单》，2022年一季度至四季度，瓴寓国际的开业房间数均排名前列；管理规模上，2022年瓴寓国际一直稳居前三。

图：2022Q1-Q4瓴寓国际在中国住房租赁企业管理规模榜稳居前三

从布局城市来看，瓴寓国际重点布局一线和强二线城市、长三角新增房源最多，其中在上海的开业规模目前排名第二，华东区域是其重点深耕地区。

图：截至2022年年底瓴寓国际长三角部分城市布局情况

资料来源： CRIC城市租售系统

从扩张方式来看，瓴寓国际通过轻重并举模式来不断提升市场占有额。重资产扩张上，瓴寓国际主要通过租赁用地新建、收并购等方式。2021年以来，瓴寓国际参与竞得的租赁用地建设租赁住房项目案例有4宗，分别位于上海、南京及宁波。土地竞得人方面一般为瓴寓国际与国资合作获取，项目建成后均是由瓴寓国际运营管理。

表：瓴寓国际参与拿地情况统计

资料来源：克而瑞租售整理

收并购是瓴寓国际重资产扩张另一种方式。2019年、2020年瓴寓国际先后与险资、外资成立住房租赁项目投资平台，相继落地柚米寓杭州Link City项目、柚米寓北京26街区项目等长租公寓项目。

瓴寓国际在重资产项目中积累了丰富的经验和能力，尤其是在租赁社区赛道。此外，瓴寓国际也注重资产运营管理能力输出，近几年在国家政策的引导，租赁住房尤其是保障性租赁住房加速发展，瓴寓国际也紧抓机遇，积极与地方政府、企业合作，发力轻资产输出，合力为城市青年打造更多高品质租赁产品，并把自身资产从重做轻。

目前，瓴寓国际已先后与张江集团、上实城开、浦发集团、南京江北新区产业技术研创园、锦江发展、浙建集团、杭州城市土地发展、南京新居建设集团等政企携手打造多个租赁住房项目，为地方”引才留才“提供住房保障。CEO张爱华曾在公开场合称，瓴寓国际目前轻中重的业务结构是6:1:3的结构，轻资产模式占比最高。

表：瓴寓国际部分轻资产运营项目列表

资料来源：公开资料整理

品牌力

各个维度领先行业，品牌价值持续攀升

在2022年1-12月中国住房租赁企业品牌传播力榜中，瓴寓国际保持最长时间榜单排名第一，上半年保持了较高的品牌曝光度，共有6个月登顶品牌传播力榜第一。从总体来看，在品牌运营、营销宣传和舆情把控等各方面都保持着领先于绝大多数品牌公寓的水平。

（1）瓴寓国际多渠道发声，提升品牌标识度

瓴寓国际在品牌运营上通过多渠道发声，在自媒体和传统媒体上都保持相对其他品牌公寓较高的曝光度。瓴寓国际积极开拓行业新方向，勇于承担社会责任，受到了众多行业内外的关注，进一步提升了品牌的标识度。

在自媒体方面，瓴寓国际进驻了微信、微博、小红书和抖音等多个自媒体渠道，通过品质空间的打造和租赁社区的居家感收获了大量年轻租房粉丝的关注。在营销活动上，瓴寓国际以万房节、毕业季、柚米甄选季、瓴寓6周年等方式吸引租户。

（2）打造专属品牌运营特色，租户自治推动社区和谐氛围

在品牌的运营过程中，瓴寓国际摸索出一套适合租赁社区的管理体系和文化建设体系：租户自治、有序参与的社群管理模式，并成立租户自治委员会，制定租户公约。瓴寓国际深挖每一类客户的标签与喜好，推选出圈级领袖，鼓励他们发挥所长，成立兴趣社团，即社群运营中的社团联盟。瓴寓国际有效地推动了社区和谐氛围，形成瓴寓国际租赁社区独有的文化。

图：丰富的社群活动

在疫情突发下的瓴寓国际社区中，租户自治也成为了租赁社区应对疫情管理的重要方式，依靠管理团队和租户志愿者的共同努力下维持有序的运转。租户自治社群成为了社区管理的粘结剂，优秀的管理创新成功地维持了疫情下社区的运作。

（3）品牌竞争优势显著，屡获奖项，广受认可

瓴寓国际在2022年获奖众多，获得了“2022年度中国住房租赁企业盈利能力十佳”、在“2022年度资管优质运营企业”中荣获“竞争力领袖企业”奖和“2022年度中国住房租赁产品力奖”等奖项。

瓴寓国际旗下的租赁社区也频频获奖，上海浦江华侨城柚米社区作为唯一一个租赁住宅项目成功入选《上海城市更新十大典型案例》；上海张江纳什国际社区荣获“中国住房租赁领航奖年度焕新项目”。高质量的运营服务及高满意度的客户口碑，是瓴寓国际品牌的硬实力体现。

产品力

以客户体验为核心，用科学方法打造优质产品

近年来，住房租赁行业已形成了初步的竞争格局，企业也在不断探索优化自身产品、提升运营能力的经营之道。这其中，瓴寓国际以独有的技术驱动及产品打造方法成为行业的佼佼者。

为了解决经济效益和社会效益这一对租赁矛盾，瓴寓国际不断洞察客户需求，研磨自身租赁产品，在租赁社区产品中找到了答案，并用互联网思维重新定位人的居住空间。通过大数据系统，分析出片区客群的来源和行为特征，以及租赁痛点需求，依托七大维度户型评估辅助研发出具有竞争性的差异化产品，同时基于生活场景做空间设计，充分实现租金的高性价比与企业的高坪效。

图：瓴寓国际大社区产品诞生过程

2022年12月，克而瑞租售联合克而瑞研究中心共同举办了“2022中国房地产产品力TOP100发布会”，瓴寓国际旗下上海浦江华侨城柚米社区以及柚米寓四川北路店两个项目分别荣获“十佳租赁社区”和“十佳集中式公寓”奖项，我们也看到了瓴寓国际通过独有的技术驱动和产品打造方法从诸多项目中脱颖而出。

图：瓴寓国际在产品力上的优秀表现

柚米寓四川北路店是瓴寓国际1.0产品落地的首个项目，也是率先采用全装配式科技内装技术的项目。在基于客户的体验和反馈后，发现1.0产品在实际使用中出现功能错配的现象，对此，瓴寓国际开始调整和创新，研发出2.0产品，上海浦江华侨城柚米社区则是2.0产品落地的综合型租赁社区产品。

（1）瓴寓国际2.0产品设计，注重功能性居住体验

项目户型面积覆盖20-60平米，满足1个人到2个人的“标柚”和“LOFT”产品，部分户型配有1.4m超大工作桌，满足自由职业群体的租赁需求，将职住融入到同一空间。升级后的2.0产品，优化了产品设计，更合理的配置资源。房间内的落地窗设计使得房间可以充分采光晾晒，多数房间的卫生间采用干湿分离设计，一体化洗台盆和卫浴间相互隔离，更方便租客的使用，1.6m超大收纳柜，也让收纳空间更丰富。

此外，项目采用围合式设计，95%的房间都配置了阳台，1层住客配有花园，35%的绿化率与住宅小区无异。阳台的设计不仅扩充了房间面积，还可作晾晒、休闲之用，更能从阳台眺望社区中庭的绿化景观，增添生活乐趣。

图：上海浦江华侨城柚米社区房间内部实景图

（2）公区设计多元化，丰富租户闲暇生活

围绕“吃好饭”、“跑好步”、“读好书”的设计理念，项目打造了700平米超大公区，涵盖共享厨房、阅读角、咖啡吧、健身房、多功能影音厅及办公区等，多样化的公区解决了租客居住的痛点问题，主入口沿街两侧还配有丰富的社区商业，为租客生活提供便捷。

图：上海浦江华侨城柚米社区公区实景图

经营力

以客户需求为导向，实现资产价值最大化

盈利难是租赁行业共通且亟需解决的问题，瓴寓国际始终遵循“轻重并举”的战略导向，坚持高质量发展，依托精准的科学决策及突出的核心竞争力不断寻求盈利可行性。在克而瑞租售发布的2022半年度和年度的盈利榜单中，瓴寓国际稳居“中国住房租赁企业盈利能力十佳”榜首。

图：瓴寓国际2022（半）年度中国住房租赁企业盈利榜稳居第一

瓴寓国际对自己的定位不止于“运营商”，而是“租赁资管专家”。战略上遵循“轻重并举”的发展导向，探索租赁资管生长模式。通过重资产全链条服务能力及轻资产项目管理能力，在实现品牌溢价、租金溢价、为租户提供优质服务和产品的同时，实现资产价值的最大化。

（1）重资产端全链条服务能力，成为行业引领

瓴寓国际是国内首个跑通“投融建管退”全生命周期闭环的企业。2022年初，上海浦江华侨城柚米社区完成资产退出，率先实现资管闭环。年末又成功完成另两个社区项目的退出，瓴寓国际以实力印证了能为合作伙伴提供低风险、稳定回报。

（2）把资产从重做轻，精细化运营输出

轻资产业务,输出企业品牌和管理能力，没有资金投入，整体投资回报率较高。2022年以来，瓴寓国际凭借丰富的社区管理经验，与多地政府达成合作，发力大型租赁社区的轻资产运营输出，并先后推动了上海、北京、杭州、南京、扬州、成都等城市标杆租赁社区的落地。

（3）数字化赋能，主力业务降本增效

瓴寓国际自创立以来就坚定不移地打造自有数据系统，赋能“投融建管退”各个环节的精准决策。投资决策系统和数据智能系统帮助预判租金、房量以及未来可实现的出租率；数字化技术解读客户需求，让产品、服务与定位三者匹配，以确保产品的真正落地；KOI智能营销系统实时监测每天甚至每小时的销售情况，及时调整策略提升成果；以及投后管理系统帮助团队分析经营数据变化，实时复盘投资偏差的原因。

图：瓴寓国际自主研发的产品和服务系统

在面对不确定的市场和环境下，瓴寓国际运用科技将运营能力转化为长期收益，围绕租赁资产管理的核心要素，交付一站式解决方案，实现资产价值及企业本身盈利能力的稳定增长。

未来展望

在众多的住房租赁企业中，瓴寓国际作为行业代表，其企业优势是十分鲜明的，因此在克而瑞租售的规模力、品牌力、产品力、运营力四力测评模型中表现优异。

在“十四五“中央及地方全力发展住房租赁行业的大背景下，相信瓴寓国际会进一步实现规模增长、品牌溢价、产品升级、运营成效提升，为更多租户提供优质服务和产品，引领中国住房租赁行业发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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