北京买房：理清思路，购房建议725|买房|北京市|商品房|学区房|小两居|房源|房龄|换房|购房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我家俩孩子，老大25年小升初，老二24年上小学，在东坝有套自住商品房，小三居。今年满五年可上市交易。自有资金600万。目前租住水碓子北里万科东第小区，对周边环境配套比较满意，想以后就住这一片。

1、想给孩子买个学区占坑房，从保值和升值的角度，向军北里和核桃园北里这俩小区怎么选？这俩都是80中学区，小学可能不一样。

2、什么时间入手合适？

3、占坑房的话，考虑将来出手时的流动性，买一居还是二、三居合适？

4、前两年考虑过整合资金，一次性买个宜居的三居，但很难兼顾学区和好学校，所以转变思路想买个占坑学区房。这两年疫情，经济不太好。从长远角度看，买向军北里或核桃园北里风险高不高，会不会砸手里？因为老二将来小升初还要用到学籍，所以房子至少要持有6年以上。

还有个备选方案，就是卖掉东坝的自住商品房大概能到手四、五百左右。然后买东坝的首开常青藤，学校可能比80中本部稍差点，交通和周边配套也大不如朝阳公园这边。但我感觉从保值和升值方面，风险要低很多。所以把这个方案当成备选，有点犹豫。您也帮我综合分析一下。

回答：

1、买占坑儿房的主要功能就是孩子上学，这种时期就别太追求保值升值了，炒学区房的年代早过去了。买核桃园呗，白小本部排名靠前，就算到了入学低谷期也或许支撑更大些。

2、2024年小学，过了明年信息采集就看吧。如果大盘没有变化，那学区溢价也不会有太大变化，毕竟2024也是高峰期。

3、占坑儿房肯定是总价越低越好，好卖。三居就不叫占坑儿了，叫兼顾自住，溢价或许低点儿，但老房的流动性就弱点儿了。

4、砸手里肯定不至于，看价格了。但这也没什么办法，都是这种情况，人口出生率下降是明摆着的，但为了孩子上学也不得不买啊。到时候看情况吧，不是能改变的事儿。也未必能减少多少溢价，白小+80的学区毕竟好，全朝阳也没几个好学区。

5、从房子角度当然是常青藤了，没溢价也就没什么风险，但学校不好比，不算学区房。学校只能是家长选择，这不好建议。

仅供参考。

二

我家现在是两套房却没有一套能自住的。一套2015年购入的顺义无电梯两居，现在较前几年缩水严重，市值260，扣掉贷款只剩170。另一套是2020年用父亲首套资质购入的通州三居，市值430，扣掉贷款只剩200。

孩子2岁了，2026年上小学，我在顺义上班，老公海淀上班，现在顺义租住一套大三居和父母同住。几年前一直计划东城买学区房，但受疫情影响，购房思路有变化，觉得城里密度太高了，而且两套房这几年没增值，预算有限，预期已大大降低，现更想兼顾舒适度和中等学区。

关于通州房子是否卖掉比较纠结，因为当初为了首套资质付出了较高的契税成本（大于这两年的增值），适合长期持有。但不卖掉就无预算购买一套能够自住的房子。另外在大厂还有一套2016年购入的两居，当时总价120，现在房本还没下来，就算卖掉也只能平掉贷款。不卖掉贷款利息高，6年过去贷款总额基本无变化，钱都给了利息。

想咨询您一下，如此情况，应该如何配置才能实现居住与学区相对不错的自住房？东部区域有哪些可选项。

A：

1、这我也猜不出都是什么小区啊。顺义2015年买的，竟然没涨？不太可能吧，北京是2016年春节后才开始暴涨的，大盘几乎翻番呢。这我不太懂了，无电梯，老房或者回迁房？那也不至于啊。

反正郊区地铁沿线宜居的小户型一般还好些，谁到郊区都先看这种，没合适的才选老房或保障房回迁房。所以一般都相对弱点儿，自住为主吧，租金估计也不会太划算，郊区多数的租售比都不高。

2、2020年买通州，没涨吗？离地铁远吧，要不然不至于。这我也猜不着，如果离地铁不远就等着补涨呗，三居430，卖掉的话以200+二套资格也就买300多的，更小，不宜居啊。

3、大厂的我更不熟了，2016年买的，环京比北京的行情晚一些，那应该也没少涨啊。所以这三套房在时间上看都是挺好的时机，怎么还能纠结利润少呢？

4、东部，从北往南的来广营、望京、朝青四惠，五环外的东坝和常营管庄。学区相对好的是望京，但就是房价比较高了。预算不太高的话看常营，陈经纶保利也是不错的学校，没溢价。80中管庄成绩也好，就是老房多。

这怎么配置我也说不好，有点儿怪。简单说如果是我，通州和顺义看哪个能自住就留着，卖掉不自住的置换，但这具体的我不太懂。

仅供参考。

三

北京小两口刚需购房，先介绍一下基本情况，两人都非京户，已办婚礼但未领证，计划1-2年要小孩。我18年在天津武清办户口购入过一个两居期房，21年10月交房，疫情3年已跌去首付，并且由于位置在武清乡镇，房子流通性不好，月还款额大约4700元。所以已经没有首套资格，对象目前社保缴纳年限已满7年，具备购房资格，想在领证前购房上车。

1、俩人手上积蓄目前仅能接受总价300左右及以下，首付120以下（包括税费和中介费）的房源。

2、俩人目前工作地点，我在安贞门（国企工作，相对稳定，综合税后年收入加上公积金20冒头），对象在五道口(企业培训类工作，刚入职半年，稳定性一般，综合税后年收入加上公积金和项目提成25左右，之前在互联网大厂薪资较高，但两年被优化了2次)。

3、根据预算目前看过昌平霍营（目前租住在这边，但这边90年代的小一居总价也要在315左右，华龙苑南里和霍营小区等）；昌平北七家（温泉家园，北亚花园，西湖新村等小区都能找到预算内的小两居，但附近无地铁）；朝阳常营管庄（预算内能找到一些房源，就是房龄都比较老）；大兴枣园（预算内能找到一些房源，不过目前都工作在北城，南城通勤有些远）；顺义后沙峪（空港吉祥花园小一居300左右，双裕小区70-80平两居270-280左右），整体环境看顺义后沙峪那边要好一些。

4、我们是刚需上车，自住5-7年后考虑换房，希望尽量靠近地铁，通勤时间1小时多点可以接受，同时计划1-2年内要小孩，目前倾向的顺义后沙峪地区，不知道吉祥花园的一居和双裕小区的二居您更推荐哪个，或者按我们的基本情况和预算您有更推荐的区域吗？

5、另外一种考虑就是暂时不上车，先领证租房住，攒几年钱选择余地大一些（可能选择余地也不大），然后离婚以我对象名义还算一套，毕竟上车后再换房就是二套了，而且小孩大一些也需要大点的房子，到时候总价更高房源又需要高比例首付，估计也有一定困难，希望您给出一些建议。

A：

1、是否上车，既然是有首套资格，那常规建议是尽量用上。要不然一领证也就没了，再想买房就是二套，按现有政策贷款最多187万，40%。现在买的话用120万最多能买到300万的吧，贷180。那如果是二套资格，贷180就得需要300左右首付了。所以这看自己的需求和收入吧，有需求就领证前买，不着急或预期收入高就等几年。

2、以现有预算，那要是我就先看常营一带了，也未必是老房，草房地铁站有几个保障房小区。房龄挺新的，一居室肯定没问题，小两居有可能。虽然是保障房但保值也不错，不落后。学校也不错，陈经纶保利。

然后就是回龙观了，哪个小区都行，都差不多，大多数都是保值不落后的，不吃亏不占便宜。后沙峪也差不多，能买吉祥花园就尽量，流动性更好一些。其他的就自住为主了，北七家两级分化趋于明显，地铁沿线房龄新品质高的保值好，其他的普通。大兴看小区了，枣园一带就以红木林等几个商品房还挺好，其他的普通，通勤又远就没意义了。

3、其他的那就天通苑了，这预算不好买到，面积小的不多，还净是开间。还是先看通勤吧。

仅供参考。

四

现家庭有朝阳东五环外500万左右的两居一套，贷款不多，生活比较舒适。小区附近有一所9年一贯制的学校，比较新，还看不出好坏，据说以后还会建高中。孩子25年上小学，目前有为了上学换房的想法，但还拿不定主意。

简单介绍下情况：孩子比较聪明，爱学习，但也看不出是不是真正的牛娃。父母两人挺重视教育，但工作比较忙，怕没有时间鸡娃，也不想孩子太累。另外上班都在东边，所以pass海淀。

现在纠结是应该添点预算，到东城龙体或者东崇前置换一套800万以内、能自住的小两居？还是留在原地，用这些钱置换一套三居，等一等门口的新学校？如果是为了学区置换，主要纠结于：朝阳考生基数大，东城孩子少，而且东城小学初中都会比较好，孩子能起码保证9年间接受更良好的教育。但是高中方面朝阳东城又都差不多，而且东城学区房确实也已经有了溢价，居住上性价比没那么高，所以拿不定主意是否该置换。

A：

1、这是要让我猜谜语吗？东五环哪儿的两居啊？朝阳区9年制有的是，这我也猜不着。

2025上小学，三岁看小七岁看老，是不是天牛娃一般三四岁能看出来，能否能上清北在三四年级也就定了，初二的时候基本看出来是否能有高中大学上。

2、高中方面朝阳东城可不是差不多，是高分段差不多。也就是说，牛娃在哪个区都行，都能得到好资源，普娃可就差多了。到目前为止，东城的高中整体资源是要超过朝阳不少的。如果是牛娃还建议在朝阳呢，有北中点招，也有牛校民办都可以考，能提前知道水平，真要是天牛娃还可以跨区西海呢。

另外东城没人能保证9年都接受良好教育，渣校也有，不如朝阳好学校的更是有的是。东城每届不能上一本的孩子也小一半呢，学习从来都不是随便成功的。而且东城是派位制度为主，幼升小和小升初都需要一部分运气。

3、另外提醒一下，除非天才，否则很难说不鸡娃就考上好高中。东城不是不鸡娃，只是没有西海那么重视奥数而已，现实中所有牛娃都在拼。所以如果重视教育，到目前为止还必须鸡娃，至少也是孩子自鸡。这等孩子进入好学校就知道了，越是牛校，牛娃虎妈们拼的越狠。

4、还一点，东城学区房不是有了溢价，而是近十年来一直有溢价。也不是说居住的性价比没那么高，是千万以下的普通学区房都很不高。近两年入学高峰期，溢价率又创新高了，比西城海淀朝阳都要高。

5、所以我建议还是先了解一些信息吧，感觉现在你们还处在想法有些浪漫的阶段。至于是否等现有的学校看自己，我也猜不着是哪个。不过以朝阳区如此加大教育的投入力度，到目前为止也就是五六个好学校。高中更难，哪个区的高中都是教委的亲儿子，都是抱在怀里的，但全北京也没多少牛高。如果真的重视教育，一般不建议赌，赢了当然皆大欢喜，但万一输了未必输的起。

6、总之先评估一下孩子吧，如果是牛娃，那在朝阳相对更合适，好学校也大多单校，而且是9年制居多，相对省心。又有点招，比派位要占便宜。如果是普娃，那就东城吧，2025年虽然过了高峰期，但孩子也不算减少太多，只能说竞争没有这两年激烈，普娃在东城相对轻松些。

仅供参考。

五

在天津有一套房子，担心以后房地产行情不好，是不是置换成北京的房产可以达到保值的目的呢？如果置换的话，预算有300w，推荐买什么区域和户型呢？条件是保值应对通胀+容易租出去+单身不用考虑孩子上学问题。

A：

1、是不是换北京？房子是用来住的，有自住需求就换呗，单纯保值的话意义不是很大，300万总价不是太好买到投资房，一般都是自住为主的。投资为主的话面积会比较小，不太适合自住。

而且我不太懂天津，好几年都不怎么去了，不敢瞎比较，看自己的判断吧。

2、常规来讲投资房是以朝阳为主，房龄相对新的板楼小区。但以300万的话基本就是朝青炫特这类的，属于公寓，租金高，升值的话也不算落后。但毕竟是公寓，不太建议长期持有。

这总价也不用考虑学区，学区房都溢价高，这价位买到的肯定都有硬伤，租售都不划算。

3、是否置换到北京自己定吧，我真不是炒房的，不敢忽悠哪个城市投资什么的。

仅供参考。

六