在广州楼市中的，2022年的番禺是一匹黑马。

在各区成交普跌的背景下，番禺一手成交量为11498套，排名全市第三。

同时，万博的越秀和樾府，以“成交套数1968套，成交金额155亿元”的成绩，成为全市成交量、成交金额双冠王。

在二手市场上，番禺也有亮眼表现，全年成交量为11885套，蝉联全市榜首位置。

买房有流动性，才有保值。番禺，用实力证明自己是优秀的存在。

除了5-6万/㎡万博板块，番禺还有什么别的选择？

还真有，我们可以关注一下广州南站和国际创新城板块。

作为大部分在市中心工作的白领首选居住地，细数一下，番禺这些年重点板块并不多。

以往，番禺重点发展万博CBD。

随着万博逐渐成熟后，从2021年起，番禺的计划出让土地集中在广州南站、创新城。

2023年广州经营性用地供应蓝皮书

另外，去年年底，石壁（一二三四村）旧村全面改造项目被“点名”加快推进。

供地和旧改的火力转移，主要原因是两个板块的价值较高。

一方面，广州南站、创新城是番禺十四五规划两大战略“”南大干线经济带和番禺珠江沿岸经济带”的重要平台。

激活了创新城和广州南站，与万博形成聚集势能，有利于激活了番禺区域竞争力。

另一方面，两大板块距离中心四区较近，无论是房企开发的信心指数还是购房者的认可度，都更能支撑起区域发展。

截止目前，创新城已入驻的企业有华润电力、韩国LS集团、中建不二幕墙、北京先进数通等多家知名企业，涵盖了建筑类国企、软件开发类、大数据、5G通讯、生物医药、文化教育等。

而广州南站CBD则大力发展总部经济，中建四局总部、李锦记华南总部、三雄极光总部、健力宝华南区总部、佳宁娜集团、华南中璟、广州中车等企业已签约进驻。

在强概 念支撑上，两大板块具有极高的成长性。

经过几年的重点开发，广州南站、创新城的住宅供应也逐渐增加。

据不完全统计，番禺明年预计入市的5大全新项目，其中3个在万博、国际创新城。

广州南站板块，迎来两个全新综合体项目。

其中，由新鸿基打造的广州南TOD项目——广州南站icc，将打造为一个体量约86万方，以“东商务、西交通”为总体布局，集商、住、行于一体的超级城市综合体，对标香港ICC。

该盘住宅部分规模不大，共规划了10栋楼，层高为24-29层，产品户型待定。

此外，恒大球场项目已经由广州城投正式接手，未来将打造成足球场文旅综合体。

目前， 南站板块的一手项目偏少，分别为广州城投·领南府、越秀·星寰TOD、越秀TOD·星瀚3个项目。

户型方面，南站板块项目的面积低于144㎡，产品更偏向刚需、刚改。

价格方面，3字头可入手，总价也不到300万有交易，上车门槛低。

从户型和价格来看，广州南站板块对刚需上车较为友好。

而创新城，以改善人群置业为主，入手门槛要高一些。

截止目前，板块项目有越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府、越秀星汇文玺及奥园恒基学苑壹号4个项目。

房价方面， 均价基本超4万/㎡ ，上车门槛500万以上为主， 越秀·大 学城·和樾府及奥园·恒基·学苑壹号 少量一线江景 大平层总价到达1000万 。

户型方面，这些项目多以 大户型 为主，只有星汇文玺和星汇城有部分小户型，其余多为100㎡以上的大平层。

新房方面，去年12月第四次集中供地的兴业大道南侧地块，批后规划已公布。

项目规划17栋住宅、9班的幼儿园与托儿所、42班小学与36班中学以及公交首末站等，配套相当齐全。

随着星汇文玺早已进入尾货阶段，创新城刚需产品越来越少。

兴业大道南侧项目，住宅为一层六户及七户设置，定位较为刚需，其入市将一定程度填补刚需市场空白。

为什么广州南站的住宅定位偏刚需，创新城的住宅定位偏改善呢？

其一，区位差异，创新城外溢效益优于南站。

创新城在番禺东北部，更接近大学城、琶洲CBD、金融城。

南站板块则在番禺西北部，靠近海珠西部、荔湾芳村、佛山顺德。

以城市发展轨迹来看，广州的城市核心是珠江新城、琶洲、金融城构成的“CBD黄金三角”。

在地理位置上，创新城更容易抱到琶洲、金融城的大腿。

相比之下，广州南站前期发展依靠海珠西部、荔湾芳村外溢，受到的利好辐射较少。


其二，交通优势差别，创新城自驾客群比例高于广州南站。

广州南站的交通优势在于轨道交通。

板块内有2号线、7号线、22号线以及佛山2号线4条地铁线。

除了有 京广、武 广、 南 广等多条高铁辐射全国外，南站还有广佛环线等快速干道通达市中心。

而创新城的交通优势在于桥梁隧道。

2021年，新化快速路全线通车， 创新城到琶洲少于15分钟。

2022年， 金光东隧道开通，创新城与大学城、生物岛的时间同步缩短。

今年， 南 大干线的省妇幼段开通，创新城到万博只需十来分钟。而车陂南隧道正式通车，也拉近了创新城到金融城的时间距离。

而轨道交通方面 ，板块范围内仅有地铁4号线的新造站，越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇城、奥园恒基学苑壹号、兴业大道南侧地块等多个项目，到地铁站的距离超1公里，并不占优。

其三，创新城多数项目景观资源，优于广州南站，舒适度更优。

创 新 城 部分 项目 有江景资源 ，部分 项目有 公园 资源，而 广州南站 大多数项目都只是普通的城市景观 。

奥园恒基学苑壹号江景实景图

当然，创新城也有明显短板，商业较为空白，只有楼盘底商，没有大型商业。

想有较好的购物shopping体验感，要去 到万博或者琶洲。

而广州南站，配套规划相当丰富，多个重点项目也相继落地。

喜街Hey Block街区、奥园越时代广场商业体已开业，未来新鸿基将带来的广州环球贸易广场、花城汇·南站将分批投入运 营，商服规模大。

广州 富力国际医院·UCLAHealth附属医院 已进 驻， 医疗资源不断充实。

说了这么多，广州南站与创新城的优缺点，相信各位都心里有数了。

论客群维度，创新城将发展产研学为一体的产业链，未来将会引入一大批高新人才，目前购房主力军为琶洲、大学城的外溢人群为主。

广州南站有热度、有规划，长期预期还是很不错的，但兑现周期有些长，外溢效果不如创新城。

论配套维度，创新城的轨道交通及生活配套，不如广州南站。

创新城拥有四通八达的交通网线，自驾客群比例高于广州南站。

论价格维度，广州南站产品以刚需、刚改为主，上车门槛较低，价格内卷或成为区域的主旋律。

创新城产品以改善为主，若是再次改善，目前有多个项目可选。

但若是刚需、刚改买房，看似不止一个选择，但定价权都在一个开发商手上，因为均为同一开发商出品。

© THE END