怪事年年有，今年特别多。这年头跟银行借钱不容易，可没想到的是，想把钱还给银行，同样不容易。最近，一篇描写房贷还款难的文章在网上引发热议，不少房贷族表示，过了年公司发了年终奖想提前把房贷还了，可这事真的实行起来，却没有想象中那么容易，月供族为什么想提前归还房贷呢？又遇到了哪些阻力呢？这些现象背后，又说明了什么问题呢？事出反常必有妖。关注保德全，带你一起来挖一挖这背后的逻辑。
欠债还钱，天经地义，作为最大的债权人，银行不仅担心客户还不出钱，竟然还要担心客户提前还款。最近，一则讨论月供族提前还房贷的帖子，在网上引发热议，有人反映：想要提前还房贷，却遇到了各种各样的问题，还真不只是罚息那么简单，我们先来一起看一下，网友们提前还贷款，都遇到了那些障碍。
广州有几位记者走访了多家银行后发现，导致提前还贷难的，除了银行收取罚息之外，还有下面几个原因：
首先，是申请渠道的问题。在银行办业务的方式有很多，可以拨打客服热线，也可以使用银行的APP，还可以到银行柜面线下办理，可提前还贷这件事，客户应该通过哪个渠道进行申请，知道的人并不多。有些人会咨询自己房贷经办的客户经理，大多数得到的回复也就是拨打热线询问，现在银行的客服热线，大多数一开始是机器人在接听电话，聊了很久终于转到了人工客服，一打听，还是要在APP上进行申请。
其次，银行给提前还贷的额度不多，不但额度少，还要分批释放。在提前还贷额度使用完毕之后，只能等待下一批额度出来。以上海地区的某银行为例，如果想通过这家银行的线上银行在线预约提前还房贷，不仅每360天只有一次归还的机会，每次归还的额度最多只有20万，如果一个贷款客户在这家银行有200万的贷款，通过这种方式，最快也要10年才能真正还清本金，想快点还清都不行。
还有的银行，除了限制你额度，还会设置审批条件，拉长你的还款周期。不少房贷客户提出提前还款申请之后，银行虽然接受了申请，但常常需要几个月的时间进行审批，有的审批时间甚至在3个月以上，审批时间太长，是不是银行程序的问题？可如果你想问银行申请新增一笔房贷，从提出申请到拿到贷款，最快可能只要十天的时间，这样一对比你就懂了，银行并不欢迎提前还款。
除了卡额度拉长审批时间这些常规操作之外，有的银行还把提前还贷这件事玩出了新花样。广州个别银行客户经理私下反馈客户，如果想要加快提前还贷的流程，只要在他们银行存一些存款就行，一般在2万元以上，但需要连续存满5年，等于是5年内自己就少了一笔流动资金，想想还是觉得不太划算。
提前还贷障碍重重，这个事更加应该追究的是，为什么提前还贷这么不容易，还有那么多人络绎不绝的想办理呢？
触发提前还贷潮的最直接原因，是房地产周期和信贷周期。大部分的城市房价上涨，是在2015年之后，从2015年到2022年，国内的房地产市场经历了一轮从快速上行到深度调整的大周期。如果你是在2018年左右买的房子借的房贷，当时房地产市场过热，银行根本不愁贷款放不出去，房贷的利率也水涨船高。
根据易居研究院智库中心的研究报告，国内的房贷利率，从1995年开始，呈现出快速下降的趋势，在上世纪90年代买房，贷款利率一度超过15%，现在想想都觉得不可思议，到了2015年之后，贷款利率虽然比90年代下降了很多，但也有比较高的年份，比如2018年，平均的贷款利率高达5.46%，是最近几年的峰值，到了2022年，房地产市场进入调整周期，房贷平均利率也下降到了4.35%左右。到了2023年，济南、南宁、天津、石家庄等城市，首套住房的贷款利率更是下降到了4%以下。房贷利率在下降，银行消费贷的利率同样如此，只要有社保有工作，很多人都能以不到4%的利率从银行借到一笔信用贷款。
房地产周期和信贷周期，导致房贷利率出现了较大的差价。如果你在2018年买的房，那很可能就承担了比较高的贷款利率，这些客户看到现在越来越低的贷款利率，自然会产生提前还贷款的想法，这是人之常情。
其次，近期提前还贷潮的出现，和不少人收到年终奖也有关系。每到岁末年初，银行就比较忙，很多人收到了年终奖，家庭可以自由支配的闲置资金增加了，有的人会考虑提前归还房贷，也有的人会在银行做存款或者购买理财，这是一个非常正常的现象，每年这个时期，经常能看到银行门口人头攒动。
不少办理过房贷的人都会发现一个现象，你每一年还给银行的贷款当中，本金只占到了一小部分，最初开始还的，绝大多数都是利息，我一个朋友就跟我抱怨过这件事情，他向银行借了230万买房，每个月要还大约一万三的贷款，辛辛苦苦还了五年，算了算一共还掉了七八十万，可没想到有一天查了自己的贷款明细，这七八十万当中，本金却只有十万出头，其他还的都是利息，知道了这件事情的人，都会想着尽早归还银行的贷款，人性都是不想吃亏的，银行早就预料到了客户可能会提前还款，这么设置就是银行不想做亏本的买卖，那老百姓该怎么办呢？很多人当然想的是，打算盘是拼不过银行的，干脆早点还掉贷款算了。
最后，居民投资渠道较少，投资手段单一，才是造成提前还贷潮的根本原因。试想如果你手里有一百万，同时又跟银行借了一百万的房贷，年化利息是5%，这时候摆在你面前的就是两个选择，要么用这一百万去投资理财，要么干脆就用来还房贷。什么时候才会有人愿意拿钱出去投资呢，当然是投资理财的利息回报，高于银行贷款利息的时候，还要有足够的把握能够控制风险，可问题是，稳定年化回报在5%以上的投资可太难找了。
先不说银行存款利率这两年是越来越低了，在《资管新规》过渡期结束后，保本的理财也彻底退出了历史舞台，对普通人来说，一般都缺少经济和金融方面的专业知识和信息渠道，翻遍各大银行的网上平台，都很难找到一款投资回报能超过5%的理财产品，自然而然，绝大多数人都会选择把这一笔钱用来提前还房贷。
那么，如果从银行的角度来考虑这个问题，银行为什么又不希望客户提前还款呢？理由也显而易见：
首先，贷款利差的存在，使得存量贷款业务成了银行最具价值的资产。老百姓向银行借钱，银行把钱借给客户，这笔钱对老百姓来说是负债，但对银行来说，就对应形成了一笔资产。前几年楼市行情好的时候，即便贷款利率很高，银行贷款客户照样络绎不绝，这些人当年办理的房贷，就成了银行最有价值的资产。资产有价值，除了利率高之外，还要考虑风险，可对银行来说，企业借钱可能不还，但老百姓的房贷出现违约，可能性极低，大部分人省吃俭用都要避免断供的发生，为什么？因为一旦断供，后果不可设想。不仅马上就能收到法院的传票，自己辛苦一辈子，掏空几个钱包买的房子，也会成为法院的执行财产，房子拍卖后，回款首先要还给银行，银行的风险极小，但断贷对买房人来说，代价极大，这就保证了房贷这项资产，本身风险并不高。
其次，老百姓投资收益在下降，对银行来说，也是一样的。银行的主要业务就是吸收存款和发放贷款，从中赚取价差，这个业务模式后来出现了很多变种，但百变不离其宗。比如，老百姓在银行购买理财，银行收到钱之后，就会按照理财产品发行时的相关说明，定向的进行投资，在《资管新规》正式实施后，银行的理财不再进行刚性兑付，老百姓感觉理财的利率下降了，有的甚至出现了亏损，有因才有果，实际上是因为银行在这一笔投资当中也没有赚到钱。
想在投资上赚钱是有门槛的，对普通人来说是这样，对银行这样的金融机构来说也是一样的，投资有这么大的不确定性，但放房贷给老百姓的风险却不高，因此，越来越多的银行把业务重心放到了加大贷款发放上，包括房贷和信用贷，放出去的钱越多越好，这是一笔稳赚不赔的买卖，银行花了这么大力气想把贷款给你，如果你想提前还掉，他自然是不太高兴。
因此，说到这里，提前还贷这件事情本质上就是一笔算得过来的账，银行想保住自己的利润，老百姓也不想吃亏，于是，就产生了提前还款难的问题。
提前还款，真的划算吗？提前还贷这笔账虽然算的过来，但很多人并不知道该怎么算，其中有几个误区，你一定要避免踩进去：
首先，并不是所有的提前还贷都是划算的。刚才我已经说了，银行很精明，在发放贷款时候已经进行了设置，老百姓每个月还的贷款当中，大部分都是利息，随着事件的推移，利息占比越来越小，本金占比提高，因此，到贷款还到一定阶段的时候，你欠银行的利息，早就已经还的差不多了，这个时候再提前还款，就不是那么划算了，不如给自己手头留一些闲置资金。一般来说，如果你的贷款方式是等额本息的，还款期数超过贷款总期数一半以上的，提前还就不太划算了，如果是等额本金还款的，还款期数超过贷款总期数三分之一以上，就没有太大的必要了。
其次，在什么时候提前还，怎么申请同样需要讲究技巧。刚才我已经提到了，在每年岁末年初的时候，提前还款的人很多，往往需要排队等额度，银行对于这些客户，也会设置很多话术，目的就是让你不要提前还款，但如果到了年中，情况可能又不一样了，排队还款的人不会那么多，额度也不会这么紧张，这个时候再去申请提前还贷，难度就会小得多。除此之外，怎么申请，如何沟通，同样是一门艺术，我身边就有个朋友，跟银行申请提前还款，没过几天就办理成功了，他是怎么跟银行说的呢？现在生意做的不太好，追债的人特别多，担心要不了多久房子会出现断贷的问题，所以趁现在手头还有点钱，想提前还掉。任何银行在听到这样的话，基本上还是愿意让你提前还款的。
当然，提前还贷本质上是消耗自己的流动性去归还负债，这不是一个值得去追的时髦，是不是值得，同样因人而异，特别对一些手头本不宽裕的人来说，千万不要通过违规转贷等方式，为了还贷而还贷，现在国内的房贷大部分都实行的浮动利率，LPR下降后，房贷利率同样也会阶段性下降，从某种程度上来说，已经降低了月供族的贷款压力，因此，但凡提前还贷这件事情会影响你的生活质量，就没有必要去参与，保留一定的闲置资金还是很必要的，毕竟谁也不知道明天会发生什么事，您说对吗？
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