要说东莞最遗憾的镇街，可能得数寮步。

一路走来，寮步错过了三次大机会：一是没能划入主城区；二是完美避开地铁1号线；三是广深第二高铁东莞站没影了。

要知道但凡寮步抓住其中一次，板块价值都能迎来一次“狂飙”。

不过，从目前来看，寮步也并未因此而“浑浑噩噩”，相反凭借自身努力，其经济实力始终保持在全市前十的位置。

甚至，在2021年全国百强镇中，位列第16名。

其楼市在全市的表现也相当活跃。

去年那种行情，其新房市场依旧吸引了大量购房客，全年成交量位居全市第三！

拉长来看，近三年，寮步新房成交量均处于全市前三，2021年更是坐上全市第一宝座。

如此亮眼的成绩，直接贯穿了整个楼市牛熊周期。

而量升价涨，其房价在近5年也不断猛涨，涨幅高达60%。

在2018年-2021年，寮步新房均价从1.8万+/平，猛冲上3字头，成功实现三连涨。

当然，在去年全市均阴跌的情况下，寮步房价也毫不例外的出现下滑，跌了近2000元/平，跌幅达6.4%。

一些楼盘的价格甚至以接近地价的价位售出。

2022年，是房地产至暗的一年，但疫情放开后，市场也隐隐曙光乍现。

在淘房君看来，寮步在地段、教育、产业等方面都很强势，其成长潜力始终可以坚定看好。

而目前，这种无论行情如何变化，市场依旧偏爱的区域，房价下滑，或许正是一个难得“黄金坑”

四大优势，支撑寮步楼市

近些年来，寮步房价一路狂飙，从第三梯队，一跃冲上第二梯队，但也导致不少人高呼：房价涨得太猛，已经虚高了，快跑！

对于此种观点正确与否，各有各的说法，但不妨先来了解下寮步的区域价值。

一、地理位置极其优越，坐拥双核心区外溢。

地理位置，通常决定一个区域未来的发展潜力，也决定了区域房价的上限。

寮步的位置很特殊，如果不依规划，单从版图来看，就是全市的黄金中心。

最重要的是，其左临城区，右靠松山湖，双大核心区BUFF加持，拥有足够的购买力外溢，加上本地购房客，市场需求十分旺盛。

这也是寮步受到购房客偏爱，房价得以飙升的核心因素之一。

二、教育质量跃升。

在东莞，镇街教育对房价的支撑作用也是十分明显。

最具代表性的就是莞城和松山湖，莞城少有新房面世，但就是一个老破旧，其房价也到了4万+、5万的地步，松山湖更不得了，高峰时期6、7万/平都有。

而寮步的教育也很牛，在全市处于中高水平。

其公办初中数量镇街第一，不仅拥有首座镇街公办外国语学校——寮步外国语，还有两大市品牌学校香中和寮中。

东莞外国语的实力有目共睹，其中考总平均成绩一直位列公办校第一，2021年本科率100%，重本率84%，作为集团系列的一份子，寮外教育质量不言而喻。

香市中学也很给力，几乎每年的中考平均分都能超出全市平均分，而且逐年攀升，在全市能排进前八。

且据数据显示，在寮步，考上市最强莞中的人数，仅次于莞城和南城。

三、强劲的产业基础。

寮步的产业基础很夯实，尤其是汽车，其相关市场主体达1300多家。

据省汽车流通协会数据显示，2021年底，东莞的汽车保有量在全省排第二，汽车零售量排进全省第三。

而寮步拥有最为完善的汽车产业集群，其中寮步国际汽车城中，就拥有超40家4S店，高峰期每3分钟销售1台汽车。

可以说东莞的汽车零售量挤进全省第三，寮步要占据其中50%的市场份额。

目前，寮步的汽车产业，已经成为东莞十大支柱产业集权之一。

当然，寮步也在不断的推动产业转型升级，积极接收松山湖的高新产业外溢，并以此打造了松湖智谷，目前进驻企业已有400多家。

四、不断攀升的人口。

据“七普”数据显示，寮步常住人口约51.3万人，排全市第七。

且随着城区和松山湖的外溢，该地人口规模还会不断攀升，这点在人口负增长时代尤为重要。

寮步，还在发力

凭借以上几大优势，足以支撑寮步当前房价，而细看寮步规划，区域价值还将迎来一次大提升。

其一：东莞篮球中心片区，规划正在落实。

作为寮步的中心，该片区早已被定位为东莞面向大湾区文化交流的城市会客厅。

最重要的是，去年东莞区域版图重新划分，而寮步篮球中心片区便被划入城区片区范围。

此举不仅提升了区域规划级别，也加强了寮步与城区的互动，板块地位与价值也将水涨船高。

目前，该片区发展条件均已具备，周边大量空地将陆续开发建设成为商业、住宅、产业等。

从目前的动静来看，这里即将迎来东莞首家山姆会员店。

据规划，该山姆会员店到后期，其年销售额将达15亿元，年税收额约达3000万。

待未来开发完善，东莞篮球中心以及山姆会员店，无疑将是寮步的两大IP所在，直接拉动区域经济。

其二：寮步的交通也在全面发力，弥补没有地铁线的缺憾。

据规划，广州28号线、深莞增城际，都将经过寮步。

其中，广州28号线，从佛山经广州至东莞到深圳，串联全省前4大核心城市，该轨道交通在区域的地位可见一斑。

且当下，寮步还拥有东部快速、松山湖大道、番莞高速、莞惠城轨等交通优势。

其内达城区、湖区、滨海片区等三大核心区，外还通穗深惠三大城市，出行高效非常便利。

其三：产业加码，未来将有大作为。

去年，寮步GDP391.2亿元，而今年，寮步提出了GDP突破420亿元，增长6%的目标。

其中，规上工业总产值突破800亿元，招引投资超100亿元，推动20个重大项目落地动工，新招引一个30亿元以上重大项目。

且为了实现这一目标，还将打造一批高品质、低成本、快供给的产业空间。

一方面扩增量，未来五年新增300万平新型产业空间；另一方面优化存量，打造光学、新材料、声学、智能装备制造、新型储能等五大专精特新产业园区。

东莞在今年的产业规划中，就提到要加快打造新型储能、新能源汽车核心零部件等产业新立柱，推动战略性新兴产业能级提升。

寮步此规划，与市规划遥相呼应，甚至有先天优势。

例如作为汽车产业强镇，如果抓住这波新能源汽车发展机遇，将彻底转型升级，迎来质变。

寮步楼市的韧性很强

寮步错失了很多机会，但从产业、人口、教育以及地段等维度来看，楼市依旧拥有很强的韧性。

其住宅公寓成交在全市看都还很不错，说明寮步还是很有潜力的。

目前来看，寮步共有5大新盘在售，主要以刚改为主，缺乏高端楼盘也是去年新房均价低的原因之一。

而这5大新盘中，像建鼎·源悦、光大松湖云台、万科时富金色家园二期等项目已经只剩在售。

万科时富金色家园二期，是去年的人气明星盘，由于价格因素颇受购房客偏爱，其成交量直接冲上全市第二。

松湖云禧和南山悦府，两盘仅一路之隔，均靠近松山湖北TOD，毗邻松湖智谷产业园，接受湖区购买力外溢。

目前价格上，两盘都比较亲民，不过松湖云禧在体量和整体素质上，会更优越一点。

当然，小编认为，接下来篮球中心片区才是重点，规划能级拉满，而且大量的空地，使得发展后劲很足。

你觉得呢？