根据2020年3月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第一百二十四条规定，市住房建设局会同市民政局编制了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。现就政策情况解读如下：

制定《管理办法》的必要性

1 填补业主委员会缺位，及时处置物业管理问题

目前，我市住宅区成立并有效运作的业主大会和业主委员会比例较低，部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”等问题。住宅区物业管理的甲方主体缺位，不利于住宅小区业主自治和物业服务质量的提升，影响住宅区的正常运作。虽然，《条例》通过创新业主大会二轮选举、推行电子投票等举措，积极推动业主委员会选举。但是我市目前业主委员会选举难、换届难的问题无法短时间内完全得以解决。

当住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时，业主委员会缺位的，需要发挥社区居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责的工作。

2 落实《条例》要求，规范“居代业”活动

《条例》第一百二十四条已明确市住房和建设部门会同市民政部门制定办法，规范和细化街道办事处开展指定工作以及社区居民委员会代行业主委员会职责的活动，对指定社区居民委员会代行业主委员会职责活动的前提条件、具体权限、指定代行程序、代行期限等事项予以明确，避免街道办事处、社区居民委员会、业主、物业使用人等对指定代行职责机制的错误理解，减少该机制的错误适用，确保《条例》顺利实施。

《管理办法》的起草过程

1 前期法律研究阶段

1.搜集、整理全国有关社区居民委员会的法律、法规及政策。

2.梳理《条例》有关业主委员会职责的内容，包括履行职责的权力授权范围和法律责任。

3.遵循《条例》第一百二十四条的法条本意，从立法的角度研究分析社区居民委员会代行业主委员会职责的目的，为《管理办法》提供充分的法理支持。

2 深入调研阶段

在起草过程中，市住房建设局与市民政局多次对社区居民委员会受指定代行的合法性、合理性、紧迫性、可行性进行了分析和研讨。

市民政局根据其对全市社区居民委员会掌握的情况以及管理经验，从便于社区居民委员会代行的角度提出非常有价值的修改意见和建议：

01需进一步明确指定的前置条件以避免基层滥用代行

02增加代行过程中所使用的示范文本

3 专题研讨阶段

《管理办法》初稿形成后

与市民政局密切配合，对代行条件、程序、权限、事项、期限等关键内容进行反复讨论和研究。

4 征求意见阶段

经过前期的调研以及研讨后，形成了《管理办法》的征求意见稿，为了加强《管理办法》的合理性和可行性，市住房建设局向市委组织部、市财政局、市司法局、各区政府征求意见。

在收集各单位反馈的意见后，市住房建设局会同市民政局对意见逐一分析和梳理，对合理的建议予以采纳，并对不采纳的意见予以解释说明。

《管理办法》的主要内容

《管理办法》分五章，共二十九条。

第一章总则，主要对《管理办法》制定的目的、依据、适用范围、基本原则、职能部门分工以及财政预算等作出规定；

第二章代行业主委员会职责的启动，明确了社区居民委员会代行业主委员会职责的条件和启动代行的程序；

第三章代行业主委员会职责的权限和程序，对社区居民委员会代行业主委员会职责的具体权限、代行活动的决策程序、代行具体职责予以明确，对社区居民委员会代行职责期间住宅区业主共有资金的使用和账户管理予进一步规范；

第四章代行业主委员会职责的终止，明确社区居民委员会终止代行业主委员会活动的情形，规范终止代行的交接和公告等流程；

第五章附则，对代行效力、代行期限和示范文本制定等内容予以补充。

1 明确职能部门分工，加强党建引领

《管理办法》第一章对市、区住房和建设部门以及市、区民政部门、街道办事处以及社区居民委员会的相关职责予以明确划分，确立了从市到社区的四级管理体系。其中，

市住房和建设部门会同市民政部门负责制定全市社区居民委员会代行业主委员会职责活动的政策法规和相关标准；

区住房和建设部门负责辖区内社区居民委员会代行业主委员会职责的指导工作，区民政部门做好相关配合工作；

街道办事处负责指定、终止代行业主委员会职责的工作，并对社区居民委员会的代行活动进行指导和监督，相关经费纳入街道办事处财政预算；

社区居民委员会接受指定，代行住宅区业主委员会职责。

此外，《管理办法》强调发挥社区党委对社区居民委员会代行活动的领导地位，增加了住宅区基层党组织对社区居民委员会代行活动建议权。譬如，《管理办法》第十四条规定，社区居目委员会为履行代行职责召开居委会会议的，会议召开前十五日票向住宅区基层党组织征求意见以及邀请其列席居委会会议。

2 明确社区居民委员会代行的启动条件，提高代行的门槛

《管理办法》总则确立了“非必要不代行”的原则，最大限度提高指定社区居民委员会实施代行活动的门槛。

《管理办法》第二章规定，仅限于住宅区未能成立业主大会并选举产生业主员会或者业主委员会开展换届但未选届业主委员的，目住宅区的物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序紧急情况或重大事件需要及时解决的，方才能启动社区居民委员会代行业主委员会职责。

此外，第二章还规定了，指定代行时应当予以公示，并征求业主和物业使用人的意见，确保业主和物业使用人的知情权和建议权。

3 细化代行业主委员会职责，明确集体决策程序

在《条例》第一百二十四条的基础上，《管理办法》第三章第十三条对社区居民委员会代行业主委员会职责的权限予以具体规范，明确社区居民委员会履行业主委员会的相关职能范围，并在第十六条至第十九条中对社区居民委员会代行业主委员会职责开展选聘、续聘和解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金以及代行原业主委员会管理业主共有资金基本账户的职责等活动的具体职责予以细化。

此外，《管理办法》确立了“精简高效”“集体决策”的代行原则。其中，第十四条明确社区居民委员会通过居委会会议对代行工作事项作出决议，会议要求三分之二以上的成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，充分保障决策程序的科学性和民主性。

4 明确代行终止的情形，规范代行终止的交接

《管理办法》第四章第二十一条对社区居民委员会终止代行业主委员会职责的情形予以了明确，包括

发生上述情形，社区居民委员会终止代行的，应当完成清算和移交工作，并对终止代行进行公告，确保启动代行和终止代行均遵循“信息公开”的原则。

5 其他

《管理办法》第五章第二十五条至第二十九条对代行的法律效力、委托专业服务、代行期限以及制定示范文本等事项予以了具体规范。其中第二十七条明确规定，在代行期间，住宅区业主向街道办事处提请成立首次业主大会会议筹备组或者业主委员会换届小组的，街道办事处应当继续履行组织成立业主大会和选举业主委员会的相关职责，街道办事处不得以住宅区已实行社区居民委员会代行为理由拒绝履行或者拖延履行法定义务，体现社区居民委员会代行是补充机制，而非常规机制，再次强化了“非必要不代行”的原则。