福田区华富北片区棚改项目是福田区占地面积最大的棚改项目，特点鲜明，备受瞩目。项目已于2023年1月发布专规公告，为后续房屋征收的实施及建筑物拆除等均作出了有效且有力的铺垫。笔者对其专规方案进行探析，以期让读者提前感受棚改所带来的城市升级与品质改善。

项目简要及历程回顾

福田华富北片区东临市二医院、西临笔架山，地理位置优越，坐拥中心公园和笔架山公园两大市政公园。片区始建于1986年，是深圳较早的建成区，见证了城市的发展和变迁，历经30余年，现状较为破旧，居民改造意愿强烈。正值市二医院亟需改扩建，华富北片区迎来改造契机，于2020年5月列入棚改计划。

项目于2020年4月启动棚改意愿征集以来，距今已有近3年时间。

项目主要历程如下：

2020年4月18日——华富北区启动棚改意愿征集；

2020年5月——列入棚户区改造计划；

2020年7月13日——启动签约；

2020年7月30日——个人和企业住宅房屋签约率达95%；

2021年3月26日——启动建筑物拆除；

2022年6月6日——项目专规草案公示；

2022年12月13日——专规草案公示意见处理公告；

2023年1月19日——专规公告；

2023年1月28日——发布房屋征收提示。

专规公告与公示方案对比探析

专规是棚改项目推进过程中重要一环，棚改项目专规经市图则委审批通过后视为已完成法定图则的修改或制定程序。

基于华富北片区棚改项目专规公告方案与公示草案进行对比探析，主要在以下四大方面进行了优化调整：

01

用地功能及布局对比探析

专规公告用地功能及布局与公示草案基本保持一致，规划容积率为5.3。居住用地及GIC类用地均考虑相对集中布局，将对用地方案整体合理性产生三方面利好：其一，将GIC类用地相对集中布局，有利于集中化管理和方便使用；其二，居住地块整体较为规整，利于建筑布局及居住环境的打造；其三，居住用地及公共利益用地相互分开，互不干扰。另外，在规划二路中间设置四处架空通道，更有利于南北地块之间的联系，充分融合，并利于住宅花园空间的相互共享。

02

交通布局与调整对比探析

公示方案交通布局相较于法定图则，增设了规划一路和规划二路，既改善了片区交通微循环，疏解交通拥堵，在一定程度上保障了梅岗路的畅通，又有利于地块车行与人行出入口的开设，并通过于规划二路上增设架空通道使得南、北居住地块不被割裂，保障了地块间在空间共享上的整体性和一致性。

公告方案延续了公示方案所定的“三横三纵”交通网格局，01-01地块南北片间的4处架空通道亦进行了保留，并已进一步优化调整。但车行交通出入口数量较其有所优化，在梅岗路上设置出入口，便于车辆的出行。

另外，值得注意的是规划三路现状未建成，可随项目同步实施建设，助力其早日打通。

03

规划容积率对比探析

专规公告规划容积率与公示草案基本保持一致，规划容积率均为5.3，相对较低。基于合一深圳棚改大数据进行解析，据不完全统计，截至2022年底，深圳市棚改项目累计35个，已获专规批复的项目数量16个，规划容积率基本处于6.0以上，平均容积率为6.4。华富北片区棚改项目规划容积率为5.3，截至目前为全市最低。

当然，容积率高低与小区品质不成正相关关系，如福田临香蜜湖网红盘天健天骄，天健天骄南苑规划容积达6.8，天健天骄北庐达6.3，规划容积率均较高，但并未影响其高端定位及居住品质的打造。

主要变化点为居住用地块容积率进一步平衡，01-01地块计容总量由461165m²下降至445685m²，减少面积为15480 m²，容积率由5.5下降至5.3；01-02地块计容总量由69070m²提高至84550m²，容积率由4.4提高至5.4，更有利于两块居住用地的均衡性发展与布局。公告方案01-02地块容积率较公示方案有所提高，将一定程度上对建筑设计提出更高要求，以避免影响居住品质。

04

基于建筑布局进行全方位探析

用地方案的合理性确保了建筑布局的协调性和良好性，专规优化调整方案与公示方案均存在三大特点。首先，建筑沿市政道路进行布局，保障其整体的规整性及避免产生难以利用的犄角地；其次，通过建筑围合的手法使01-01地块南北区形成较大的花园，确保花园空间的最大化和最优化；最后，两方案均充分考虑与山体间的关系，所有建筑物的高度控制均考虑到不同角度下和笔架山的背景关系，建筑高度呈阶梯式布局，与笔架山公园相契合，将进一步有利于小区品质及环境的打造。与公示草案相比，结合公示意见优化方案主要存在几点变化：

1）建筑布局的整体优化

结合公示意见优化方案与公示方案相比，01-01地块减少1栋住宅楼，增加了较多的花园面积，形成“L”型花园，且增强了南北片区间的联系，更有利于打造南北片区统一的居住社区。

2）建筑层数及高度浅析

建筑层数及高度由南向北依次降低，即由南侧约150米降低至北侧的约80~100米，保障了视线通廊和生态的均衡性，整体较为合理。值得注意的是，住宅共计20栋楼，保持不变，其中依据视线通廊和日照等技术要求，对于塔楼高度局部进行优化，150M塔楼由8栋降低至7栋（3栋集中人才房，4栋回迁住宅），135M塔楼由4栋增至5栋，100M的5栋增至6栋，80M塔楼由3栋降低至2栋。且调整了塔楼位置分布，将01地块一栋100M塔楼移至02地块，使得两地块容积率相对均衡，01-01地块形成连续中心花园。

深圳市棚改及更新领域建筑高度需视项目实际与周边环境而定，不能一概而论，各项目之间均存有差异，如下表所示：

3）幼儿园并列集中布局

与公示方案相比，公示意见优化方案将2个幼儿园并列集中设置于01-01地块北片靠近笔架山公园一侧，临公园布局更利于生态和谐，在一定程度上保障了教学环境与品质，且便于统一管理，可进一步降低幼儿园与道路间的相互干扰。

4）部分住宅户型及商业裙房调整

经对比，01-01地块南片区1栋住宅楼户型发生了改变，或将与回迁安置等因素有关。另外，01-01地块北片和01-02地块西侧部分商业裙房减少了，有利于进一步助力小区整体环境与品质的塑造，但对商业氛围及整体延续性的营造将受到一定的影响。

蝶变中的华富北片区

华富北片区棚改项目在深圳市棚改领域具有较鲜明的特点，既是福田最大规模的棚改项目，亦是深圳市目前规划容积率最低的棚改项目，备受瞩目。在专规编制过程中，组织方邀请两代表一委员、业主、市规委非公务委员、相关职能部门共同召开专规评议会，研究专规容积率是否合理等焦点问题，并邀请业主、建筑等行业专家共同召开多轮次专家座谈会，探讨项目规划布局与设计、户型分布与设计等重点，保障了业主等公众的知情权和参与权，这在深圳存量项目规划实践中也是一个好的案例，值得推广。正是由于各权益方深入参与，项目专规方案经过多轮次讨论、论证、优化，最终顺利获得市图则委会议审批通过。

专规公告属项目推进过程中的重大节点，为项目后续开展房屋征收、土地出让等作出了良好铺垫，意味着为开启下一重大节点做足了规划准备。项目已于2023年1月28日发布房屋征收提示，相信在不久的将来，在合理化专规公告方案加持下，华富北片区必将迎来新一轮蝶变，拭目以待！

撰稿人：黄向雷

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