近两年，国内长租公寓企业的“C位”，由长租公寓“包租模式”换成了“轻托管运营”。包租模式逐渐降温，更多的长住公寓企业在探路更多可能性，轻资产运营就变成了新的热门关键词。
从ICCRA住房租赁产业研究院《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》公布的数据来看，轻资产运营已成为不少长租公寓企业的新方向。
▲数据来源：ICCRA《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》
但在转型过程中，也发生了很多问题，导致部分企业又退出了，这主要是因为轻托管运营模式对于企业的品牌力、产品力、获客能力、服务能力、资金管理、专业技术等方面都提出了新的要求。
轻托管模式适合谁呢？
一、政府和国企。政府和国企的特点是有比较好的安全保障，专业化、规范化、透明化。
二、开发商。无论售后返租还是自持，如果开发商在公寓资产经营上，有自身品牌可以作为支撑的话，对整个资产来讲，是可以增值互利的。
三、投资机构。投资机构往往不懂资产的管理与经营，以及如何降低风险，如何看待现金流等，这些都为运营商提供了机会。
四、大量中小公寓业主。
对于长租公寓来说，要想真正实现轻资产运营，核心是对房源进行改造升级或对原有资源进行优化组合，而这其中最重要也是最难的环节则是如何打通租客和业主之间的关系。这就必须有一个专业的管理系统来进行技术支撑。
作为长租公寓SAAS管理系统专家，寓盟管家为长租公寓行业量身定制了一套完整的轻托管管理方案，适用于多种业务场景，功能涵盖了从收房、装修到交易、服务运营全流程，覆盖房源的全生命周期管理。
轻托管系统使用规则说明
一、自定义分账周期
1. 业务场景
首年和次年分给业主比例的不同；或每年分给业主的比例都不相同。
2. 描述
轻托管合同周期：2022.01.01-2025.12.31，可设置全周期共用一种分账规则。
3. 系统操作
4. 示例
与业主签约4年,周期：2020.03.19 - 2024.03.18，首年租金分给业主 80%，次年租金分给业主60%。
二、自定义分账费用项
1. 业务场景
某些费用需要和业主分成，有些费用不需要和业主分成。
2. 描述
·部分费用要和业主分成。
·全部费用想要和业主分成。
3. 系统操作
4. 示例
·部分费用要和业主分成
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、租客支付：租金 1000元；水费：20元
结果：
1、业主 收 租金800元
2、公寓 收 租金200元；水费20元
·全部费用要和业主分成
示例：
1、分账规则：全部费用分账给业主 80%
2、租客支付：租金 1000元；水费：20元
结果：
1、业主 收 租金800元；水费16元
2、公寓 收 租金200元；水费4元
三、增益收益
1. 业务场景
当出租给租客的租金收益超过预期后，超过的部分按照新的规则分配。
2. 描述
·指定费用项，此费用项的营业额收益超过某个界定值后，超过部分与业主按照新的规则进行分配。
·指定费用项，此费用项的业主收益超过某个界定值后，超过部分与业主按照新的规则进行分配。
3. 系统操作
4. 示例
·按“营业额”的界定值来分割分账的比例
示例：
1、租金分账给业主80%；租金累积营业额超过1000元，分账给业主 50%
2、租客支付：租金 1200元
结果：
1、业主 收 租金 900元 = 1000*80% + (1200-1000)*50%
2、公寓 收 租金 300元 = 1200 - 900
·按“业主收益”的界定值来分割分账的比例
示例：
1、租金分账给业主80%；业主累积租金收益超过1000元，分账给业主 50%
2、租客支付：租金 1500元
结果：
1、业主 收 租金 1125元 = 1000 + (1500*80% - 1000)/80%*50%
( 计算规则：1500 * 80% = 1200，超过了1000元；则：1000收益+(1500*80%-1000)多出来的收益/80%占支付金额的比例*50%)
2、公寓 收 租金 375元 = 1500 - 1125
四、业主收益保底
1. 业务场景
在淡季时，出租的租金不理想，或者在前期装修时，业主的收益得不到保障，业主会要求公寓方给一个保底。
2. 描述
系统支持针对时段设置业主保底收益，若时段内，分账金额未达到保底，时段结束时，支持补足收益，使业主收益保持在“底薪”之上。
3. 系统操作
4. 示例
每x个月，业主保底3000元；这x月内，业主共收到分账2700元，则周期结束时，会向业主再分账300元，以保证业主收益最低3000元。
五、向业主收运营管理费
1. 业务场景
公寓需要向业主收取管理房源的服务费，一般收取租客支付租金的x%。
2. 描述
如：2022.01.01-2022.12.31日内，向业主分账的每一笔租金，支持划走租金的x%作为托管费。
3. 系统操作
4. 示例
示例：
1、分账规则：租金分账给业主80%
2、运营管理费规则：收取租金的8%
3、租客支付租金：1000元
结果：
1、业主 收 租金 800元 = 1000*80%
2、业主 支 管理费 64元 = 800*8%
3、公寓 收 租金 200元 = 1000 - 800
4、公寓 收 管理费 64元
六、向业主收取佣金
1. 业务场景
·公寓将房源出租出去后，需要向业主收取一定的佣金费。
·“分账后收取”佣金的场景：有新租客入住、交租后，公寓正常向业主收取佣金费。
·“分账前收取”佣金的场景：当分给业主的费用不够支付给公寓的佣金时，业主还需要单独补钱给公寓，此时业主会不乐意，房子出租了，还没收到钱，就要给钱出去。
2. 描述
·每签约1个新租客，需要向业主收取一定的佣金。（可以按固定金额收取，也可以按比例收取）
·佣金收取规则：
① 在分账前收取：租客支付房租后，先将佣金扣除给公寓后，再根据比例分账剩余的费用。
② 在分账后收取：租客支付房租后，先按照比例分账，再扣除分给业主的钱来抵扣需要给公寓的佣金费。
3. 系统操作
4. 示例
·分账后收取
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、佣金规则：收取租客月租金的100%
3、新租客签约租金是：1000元
4、本次租客支付：租金 1000元；押金 1000元
结果：
1、公寓 收 押金 1000元
2、公寓 收 租金 200元
3、公寓 收 佣金 1000元
4、业主 收 租金 800元
5、业主 支 佣金 1000元
·分账前收取
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、佣金规则：收取租客月租金的100%
3、新租客签约租金是：1000元
4、本次租客支付：租金 1000元；押金 1000元
结果：
1、公寓 收 押金 1000元
2、公寓 收 租金 0元
3、公寓 收 佣金 1000元
4、业主 收 租金 1000元
5、业主 支 佣金 1000元
·收取固定的佣金费
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、佣金规则：固定收取500元
3、新租客签约租金是：1000元
4、本次租客支付：租金 1000元；押金 1000元
结果：
1、公寓 收 押金 1000元
2、公寓 收 租金 200元
3、公寓 收 佣金 500元
4、业主 收 租金 800元
5、业主 支 佣金 500元
七、业主收益还公寓垫资
1. 业务场景
与业主合作前，会谈及需要将房子翻新，重新装修，业主不愿意出此装修费时，将由公寓先行垫付，盈利后再由业主还给公寓。
2. 描述
·若托管房源存在公寓垫资费用（如装修费），则分账费用，会优先抵扣公寓垫资，垫资还完后，再分给业主。
·截止还款日：设置截止日期后，业主应还公寓的垫资款未还清时，租客支付的房租或其他费用在截止日之后的周期的费用，都不再还款给公寓。
3. 系统操作
4. 示例
·账单周期未超过垫资还款截止日
示例：
1、分账规则：租金分账给业主80%
2、公寓垫资：40000元；截止 2023.10.30不再还款给公寓。
3、租客支付租金：1000元；账单周期是：2023.1.1 - 2023.1.31
结果：
1、业主 收 租金 800元 = 1000*80%
2、业主 支 垫资款 800元
3、公寓 收 租金 200元 = 1000 - 800
4、公寓 收 垫资款 800元
·账单周期超过垫资还款截止日
示例：
1、分账规则：租金分账给业主80%
2、公寓垫资：40000元；截止 2023.10.31不再还款给公寓。
3、租客支付租金：3000元；账单周期是：2023.10.1 - 2023.12.31
结果：
1、业主 收 租金 2400 元 = 3000*80%
2、业主 支 垫资款 808.7元 = 2400/92*31
(账单周期共计：92天；需要还款的周期：31天(2023.10.1-2023.10.31))
3、公寓 收 租金 600 元 = 3000 - 2400
4、公寓 收 垫资款 808.7元
八、分账手续费
1. 业务场景
因支付平台方会手续手续费，则可设置手续费由哪一方来承担。（公寓方、业主方或各自承担各自所得部分）
2. 描述
·租客在线上交租、缴水电费时，设置的手续费由公寓承担，则可设置手续费是由公寓承担还是业主承担或者各自承担自己所分到部分的手续费。
·此手续费由支付平台方收取。
3. 系统操作
4. 示例
·各自承担自己所得
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、手续费：0.3%
3、租客支付：租金 1000元
结果：
1、公寓 收 租金 200元
2、公寓 支 手续费 0.6元
3、业主 收 租金 800元
4、业主 支 手续费 2.4元
·公寓承担100%
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、手续费：0.3%
3、租客支付：租金 1000元
结果：
1、公寓 收 租金 200元
2、公寓 支 手续费 3元
3、业主 收 租金 800元
·业主承担100%
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、手续费：0.3%
3、租客支付：租金 1000元
结果：
1、公寓 收 租金 200元
2、业主 收 租金 800元
3、业主 支 手续费 3元
九、分账模式
1. 业务场景
·实时分账：租客线上付款后，根据设置的分账比例，实时将收益分账到业主的钱包里。
·延时分账：有些公寓会在月底或某一个统一的时间，将收益统一打款给业主。于是可设置为“延时分账”，到指定时间后，由公寓方自己打款给业主。
2. 系统操作
3. 示例
·实时分账
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、租客支付：租金 1000元
结果：
1、公寓 收 租金 200元
2、业主 收 租金 800元 （支付平台已实时将收益分到业主的钱包内，仅需业主提现即可）
·延时分账
示例：
1、分账规则：租金分账给业主 80%
2、租客支付：租金 1000元
结果：
1、公寓 收 租金 200元
2、业主 收 租金 800元 （系统仅帮助公寓生成一笔支付给业主的账单，才财务管理模块里，需要公寓手动打款给业主）
十、补充说明
1、支持查看每一笔分账的钱，分账的明细、来源和流水
2、分账的钱，优先还佣金＞运营管理费＞公寓垫资金额，之后才会向业主分账
定制化公寓系统，首选寓盟管家，欢迎联系！
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