从去年初开始，国内房地产市场就处于明显的调整趋势之中，为此，各地纷纷放开楼市的限购、限售政策。同时，银行也把房贷利率下调至4.2%，首付比例降至2成。

而2023年中国楼市有将会出现几大新变化。

Part.1

需求端政策发力，主要针对“改善性需求”

中央经济工作会议通稿里，在谈到房地产时两次提到了“改善”。

第一次是在谈2023年全国经济工作重点的时候，把扩大内需放在首位，而“住房改善”则放在了扩大内需的首位。

第二次是谈房地产发展的时候，表述是“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

很明显，在刚性需求和改善型需求中，高层把“住房改善”放在了更为重要的位置。毕竟，中国目前的自有住房率非常高了，只能鼓励改善性需求，才能真正让楼市回暖。

Part.2

货币棚改全面发力

所谓“货币棚改”，就是把棚户区的房子拆了，政府收回土地，给拆迁户现金或者购房票作为补偿。

现在一般采用购房票（简称“房票”）补偿模式，房票上有金额、使用范围、时间等，只能在当地换购新建商品住宅。

货币棚改是楼市的核武器，它直接减少了住宅存量，并创造出了短期内必须购房的需求。

Part.3

大部分二线城市取消限购、限售

最近，佛山彻底取消了住房限购，兰州则彻底取消了住房限售。

未来普通二线城市、弱二线城市全面取消限购、限售是大趋势。至于三四五线城市，则更没有必要保留限购、限售政策了。

Part.4

市场将在二季度后回暖

市场回暖，预计要到明年二季度以后才能出现，还要看政策力度能不能达标。

关键点是一线城市能否放松，其他城市货币棚改能否跟上。

2021年，全国商品房销售面积近18亿平方米，销售金额18.2万亿元。每年18亿平方米的销售面积，这恐怕是历史大顶了，未来很难超越。

估计2022年全年全国新房销售面积在13.8亿平方米左右，销售额13.36万亿元左右。

2023年恢复增长，但销售面积很难超过16亿平方米，销售额很难超越16万亿元。

Part.5

保障房供应量未必会增加

很多人对2023年保障房有较大期待，认为供应量会大幅增加。其实如果你看看下面这张图，就明白了：

当商品房市场低迷的时候，保障房是不可能好的。想想看，楼市低迷、地方政府收入大幅降低了，公务员、教师等发工资都有问题，可能大量贴钱建设保障房吗？

这就好比年轻人都在降薪、失业，五险一金都不交了，退休人员的退休金还能支持多久？所以，要维持保障房的供应，必须让商品房市场回暖。

预计2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。

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