好久不见！
今天的节目献给想买别墅的宝子们，宽敞明亮的大别野合集。
上海在售/待售别墅项目图示
花了三天时间统计作图，汇总了86个在售/待售的别墅项目。
下面我们拿出放大镜看看各个区域都有哪些项目。
#01
普陀、徐汇、杨浦区别墅独苗。
祥和王宫整个社区就20户，看人家起的这名，独领风骚。
合作的家装公司对祥和王宫的营销理念是：
“我们仅为20位君王，打造全新的贵族风情生活。”
这小区我走进去是不是都得磕一个。
同处中外环间，相比长宁西郊这种老牌别墅区，价格要便宜，就是少了底蕴。
沁风雅苑去年开盘均价倒是只有12w，纯叠墅社区。
总共101套，开盘劲销12套，看来大家是不认的。
品质做的很好，但是基本没有赠送面积。
露台？NO。地下室？NO！
去年到云锦东方附近转了一转，上帝视角有点宅基地风，但很难让我说不，买这里的二手动不动就要1个小目标。
离徐汇滨江的规划很近，是我步行可达的距离。
准备好小目标跟胡歌、李佳琦做邻居了吗？
#02
北上海的宝山和嘉定各有3个别墅项目。
作图的时候发现，怎么有个盘跑出上海了，掏出放大镜一看，是春申阳光。
多有意思，上海的房价，太仓的配套。
大华梧桐樾在万科安亭附近，背靠颖奕高尔夫。
环境很好，空气很好，配套不太方便。
象屿同进虹桥嘉悦府马上要入市了，在此之前，已经有两位大兄弟帮他试水过了。
柏悦翔湾卖完了，招商璀璨领峯还在努力。
同属于南翔未来可期的地块。
宝山的三个项目就比较团结，都在罗店，产品也很类似。
美兰金悦府和西江悦周边比较荒，相对来说萃湖臻境人气更足。
虽然地铁距离步行有点累，但规划的TOD就在旁边。
之前建发云锦湾、保利云上浔光开出的成绩都不错。
#03
南上海金山、奉贤的别墅数量不少。
纯墅区只有青村的原筑江南，但是青村没什么优势，龟速去化。
其他三个盘或多或少能吃点新城和临港的红利。
金山确实是太远了，又没有地铁，靠本地客户和中介发力。
#04
青浦和松江两大郊区的别墅相对来说比较集中。
纯墅社区就比较多了，这几个板块的产品大部分都是标的比较大的。
虹桥御墅2020年中开过一次27套，当年年底就在开始二期验资800万，至今没有推出。
青浦另外一个生态别墅区是朱家角，不失为养老好去处，连医院就近都有。
松江其他两个区域的别墅项目在九亭和松江新城，都是高低配。
新虹桥首府和汇贤阁都是位于九亭最宜居的九里亭街道，片区以次新为主，项目本身也是大独栋，总价较高。
#05
闵行纯墅区项目多。
春申景城四期有很多人关注，联排合院类型的纯墅区产品，入市时间还不确定。
桃花源是上海中式别墅的标杆项目，多次摘榜中国十大超级豪宅，当然价格也是很高的。
地是国金拿的，实力非常雄厚，项目一、二期是融创操盘，名声打出来后，三期国金自己又开始做。
地块还是非常大的。
据了解，项目一共分十期开发，四期金瑞园今年有可能入市。
它的优势在于地上面积200平的别墅，实际使用面积能翻一倍。
层高有7.5-9m，也就是说，两层的别墅你完全可以充裕的隔成四层。
这么一说是不是觉得特别划算？可是据说XX费要1500w哟~
差点飞出闵行的珠江铂世古北里，跟古北中央公园当头对面，是闵行最好的地段。
古北中央公园的高层产品上批均价10.88，那古北里的联排产品总价打底也要5000万起。
项目由珠江集团开发，跟合生是一家公司，打造豪宅的一把好手，合生东郊就是出自他们。
上海花园广场南区更是只有5栋的VIP尊享席位，据说基本都找好下家了，马云定了一套，只有一套没有落定，还是东哥退的。
而长宁呢通常情况下一毛不拔，城投西郊项目更是西郊最后一块住宅地了。
西郊这个地方地缘性客户比较多，大多都是有情怀的，自住很合适，投资升值不算首选。
#06
浦东的别墅以张家浜和三林滨江的关注度比较高。
跟桃花源同样走中式别墅风格的浦开江南里，输了品质赢在地段。
而且，XX不是你想买，想买就能买，有多少想买都预约不上的举个手。
毕竟以前也是接待国宾的地段，周边遍地上亿的大独栋。
卖的不仅是房子，更是圈层。
世博的雪野家园只有30套，应该有二三十年了，早就是现房了。
雪野家园实景图（来源于网络）
但它不算豪宅类，看起来跟自建房有点像。
三林滨江是一片全新的画布。
中间用公园绿地隔开，东边是动迁和大居，西边住宅密度稍低，还混合了商业办公。
之前中企云萃森林纯高层开出了10.5w的均价，那别墅系列估计总价都要在2500w朝上了。
#07
虹口的弘安里和静安的安康苑，都是旧改，会沿用里弄风格。
尤其安康苑，24地块复建永庆里、25地块风貌里弄，总价得上亿，不过别墅入市还早。
像这种旧改项目没有限价，是有可能突破现有住宅价格的。
静安73街坊跟鸿印里是兄弟两，来自很烫的老静安，鸿印里近7成购买者都是上海土著。
73街坊分两个部分，南北地块被一片住宅隔开，南地块为纯墅区。
地块最先推出的还是高层项目，南地块的别墅连设计图都还没出来，且等。
#08
黄浦的别墅是真的多，除了浦东就数它多。
贵也是真的贵。
复星跟蚂蚁集团联手拿下的王炸地块——福佑地块，光拆迁和资金成本就超过500亿。
对开发商的要求，简直就是为复星量身打造，既要有风貌区开发经验、强运营能力，还要是黄浦纳税大户，还要拿地企业未来10年要给黄浦贡献265亿的税收。
其他开发商...
目前项目的规划设计图还没出来，其中一块纯住宅的容积率1.4，限高12m，必然还是会做高品质低密项目。
其中过半都是历史保留建筑，复星打造的豫园商业集群旧改完成后能达到40万方的体量。
在福佑地块南边还有一块福佑南地块，项目包含高层和别墅项目，不过土地还未拍卖，就不做展示。
合生地块被福佑南地块夹着，是合生从珠江手里接过来的，不过就是左手倒右手，快的话估计明年年中能预售。
项目是准备建40座中式别墅，合生作为豪宅专业户，在这个地段造中式别墅，就是告诉你，我是最贵的，也是最好的，快来找我呀。
豫园板块很多旧改项目，动迁成本高，历时也久，虽然存量大，但能卖很多年。
露香园虽然有今年入市的消息，大概率还是高层，别墅应该进不来。
乔家路地块1个月前才刚刚发布招募合作方的消息，遥遥无期。
嘉里金陵东路地块去年拿地不久，新湖黄浦豫园项目（亚龙项目）还在拆。
新天地的翠湖六期和中海建国东路项目还是比较值得期待的。
不过翠湖六期是做的合围式合院，居住舒适度会差些。
新昌路7号地块是纯别墅项目，孤零零的立在北边。
好是挺好的，但是整个片区的旧改还在进行中，眼下的环境看起来还比较一般。
相比黄浦其他的项目，还算是工程进度较快的。
高福里原本是华洲君庭的开发商，后来没有资金拆迁，万科成为大股东。
万科做的高端项目，大家期待吗？
因为开发商，外滩壹号院一度陷入烂尾风波，年初引入中信、华融。
但这两个都是资金方，最终大概率还是融创操盘，未来走向如何还是要看融创。
黄浦的别墅项目基本都集中在中部，可以说这里是黄浦未来最好的地段。
看下来，黄浦今年能入市的别墅几乎没有。
豪宅别墅项目虽然多，但是量不多，分摊到未来几年挤牙膏型入市，每个都能品味很久。
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