成都新楼市 文|季体

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新都的常驻人口已达162万，在成都各区中位列第一。

这是@新都发布的最新数据。此前第七次全国人口普查，成都市常住人口达到2093.78万人，其中新都区常住人口1558466人，占全市常住人口比重7.44%，在各区中位居第一。

人们为何这样偏爱新都？

读懂新都的魅力，就一定要解读香城中心。放大到整个新都版图，香城中心几乎就在新都的“心脏”位置。2018年初公布的香城中心城市设计，明确指出了香城中心之于新都的重要意义：香城中心片区具有独一无二的优势，使新都有条件成为成都北部最卓越的城市副中心。（注1）

▌香城中心位置示意

在这里，总价百万出头买新房，还有地铁、公园、学校齐备……

2021年，成都规划和自然资源局发布《成都市中优“十四五”规划》，正式定调香城中心作为成都七个城市副中心之一。

但说到底，究竟哪儿才是香城中心？

本文所称“香城中心”，参考了2018年香城中心城市设计中划定的范围：西至蓉都大道、东至绕城大道、北至鸿运大道的围合区域。

▌香城中心位置示意

根据新都区香城中心城市设计，香城中心将构建“以人为本、功能叠合、有机统一”的城市新中心，以建设生态环境与技术支撑的生态休闲中心、城市精神与文脉传承的现代文化中心、总部经济与产业转型的产业服务中心、富有魅力与活力彰显的活力宜居中心为分目标。

如果说，城南交子金融城作为主中心，是凸显经济价值的CBD。作为城市副中心，城北香城中心是以生态、文化、服务和生活为核芯的CBP（Central Business Park，中央商务公园），主要聚焦生活价值，宜居属性更强。

▌2017-2022年，香城中心卫星动图

以下这张包含配套落地、房企拿地的时间轴，见证了香城中心一路走来的跃升历程。

▌香城中心·金光路实景 图据@新都发布

历经多年发展，香城中心各方面配套早已相当完善，城市界面给人整体观感良好。

以板块内城市主干道马超东路为例，2017年，马超东路曾入选成都“最美街道”。作为连接蜀龙大道和绕城大道的重要通道，如果你曾实地踏入马超东路，相信你一定会诧异地发现，这里的城市界面完全打破了一些人对城北的固有印象。

▌香城中心马超东路街景 图据网络

作为七大城市副中心之一，香城中心城市配套资源中，尤为值得称道的是商业、生态、交通等。

▌香城中心·毗河实景 图据@新都发布

其中，商业综合体无论从数量还是业态上看，在各个城市副中心中都能位居前列；生态资源更是优渥，跨区域而过的毗河以及泥巴沱森林公园的建设，让香城中心拥有超3000亩“城市绿肺”，公园城市生活不言自明；还有地铁3号线的开通，让这里的城市能级再上台阶。

▌香城中心主要配套

※从摩天轮到“城北太古里”，商业“百花齐放”

于2019年开业的七一国际广场，集购物、娱乐、酒店、办公、游乐为一体。其中购物中心面积达约14.43万㎡，是以游乐为主的大型体验式Shopping Mall，购物中心上盖摩天轮的模式，并不多见。项目已成为新都区的标志性建筑。在七一国际广场东侧，还有约9万㎡新都苏宁易购广场。

▌七一国际广场实景 图据@新都发布

四川音乐学院旁的超线公园，由太古里核心团队整体开发，也被称为“城北太古里”。项目总长约2.4公里，占地约103亩，建筑面积约7.3万方，构筑出景观、街区、艺术、社交的多维城市集群，已于去年底开街。

▌超线公园实景

新都旭辉Cmall于2021年底开业，包含购物中心、街区、星级酒店等业态，其中自持购物中心体量约9万㎡。

▌旭辉Cmall实景 图据@新都发布

此外，香城中心还有新城市购物广场、新都国际广场、万科·缇香荟等商业体，商业体总体量已经超过50万方！数量众多、形态丰富，板块内的商业体共同形成了城北生活消费圈。

※巨幅城市森林公园，相当于14个桂湖！

2017年，新都区在泥巴沱原址启动建设泥巴沱森林公园，总用地规模约3287亩，足足相当于14个桂湖公园，近20个人民公园！这座曾经新都居民的野餐营地，如今已成为以“新都绿肺”为总体目标的城市森林公园。

▌泥巴沱森林公园实景 图据@新都发布

据悉，总占地约77.66亩、总建筑面积约12000平方米的泥巴沱森林公园二期“体育运动公园”预计将于今年3月竣工。该公园将修建体育馆、室外运动场地、游乐设施等，将呈现一个市民参与性强、适合全年龄段市民参与、体现健康新生活方式的“城市客厅”。

▌泥巴沱森林公园二期“体育运动公园”实景 图据@这里是新都

此外，香城中心还有新都体育森林公园、马超东路市政公园等生态点缀其中。

※3号线与蜀龙大道分别直抵春熙路、建设路

轨道交通方面，2018年底开通的地铁3号线三期工程，串联起香城中心与成都主城核心。比如从钟楼站出发，乘坐3号线无需换乘，即可直达春熙路。

▌地铁3号线钟楼站与苏宁易购广场

驾车方面，香城中心与主城可通过蜀龙大道、蓉都大道，成绵高速等主要干道衔接，可以与绕城高速、三环路进行衔接，蜀龙大道更是可以直通建设路，出行较为便捷。

※三原外国语学校领衔教育资源

香城中心范围内，目前香城小学、谕亭小学 (毗河校区)、西街小学 (新城校区)等小学，教育资源可满足区域内实用需求。初中方面，新都一中于2001年被四川省教育厅正式批准为首批“国家级示范性普通高中”，区域中还有香城中学、毗河初中等学校等。

▌香城中学实景

私立学校中，占地300余亩的成都市三原外国语学校，有初中部、高中部共60个教学班，不仅是一所城市森林生态校园，还被评为全国合格外国语学校、四川省民办教育先进学校等，在家长中获得良好口碑。

此外，特别值得一提的是，香城中心还有成都医学院、西南石油大学、四川音乐学院等三所高校，为区域注入活力。

▌西南石油大学实景 图据@新都发布

※公服配套：成北文化艺术中心亟待崛起

医院方面，新都区人民医院目前已成为国家三甲综合医院，医院占地143亩，规划床位1500张，足以解决周边居民就诊需求。

▌新都区人民医院

由多个场馆串联的香城体育中心，包含体育馆、游泳馆、全民健身馆等场馆，不仅可以作为举办全国性体育赛事活动场地，也能让居民们自由地运动休闲。

▌香城体育中心，图据@这里是新都

2021年7月，新都区优化泥巴沱森林公园设计方案出炉，提出将在公园北区植入“一院四馆”即大剧院、文化馆、博物馆、美术馆、图书馆，打造成都北部文化艺术中心。

▌泥巴沱公园一院四馆效果图 图据@蓉城政事

▌香 城中心拿地情况 2013年-2022年

在新都各板块中，香城中心一直是购房主力区域之一。尤其从土地市场角度看，仍有很大成长空间。

※近郊五区中，清水限价未破2W唯二区域

我们整理了该板块从2013-2022年土地成交情况。数据显示，近10年时间，香城中心合计成交约1360亩，年均成交量仅百余亩，供应并不丰富。

▌注：仅包含涉住宅用地

区域目前成交楼面价记录保持在7600元/㎡，清水房限定价记录约16000元/㎡，在新都各板块中，都位列第二。

值得说明的是，包括香城中心在内的整个新都区，清水房限定价记录都不超过17200元/㎡。而目前近郊五区中，仅有新都和郫都两个行政区，价格记录未迈入2W+水平。

※低密度居住供地为主，商业配套稳步起速

数据显示，香城中心10年间土地供应以住宅为主，合计约1135亩宅地成交，占比达到约83%，区域居住属性较明显。

而且，从住宅用地成交情况方面，50-150亩地块成交面积占比最多，也即中型项目供应量较大。同时，香城中心目前虽然是一个产品面积段和价格都更偏向刚需客群的区域，但普遍容积率不高，10年间供应宅地的容积率多数都集中在2.5左右，说明板块内即便是刚需产品为主，但仍具备初阶的改善环境。

▌仅包含涉住宅用地

▌仅包含涉住宅用地

但同时板块作为新都主城区，也有大量商业综合体项目先后拿地落成，配套稳步起速。

※万科率先入局，中小型房企争相发力

拿地房企方面，从历年数据来看，头部房企入驻率并不高，反而是本土房企和中小房企在板块内异彩纷呈。

万科于2013年拿下一宗约166.75亩的宗地，呈现了万科金域缇香项目，也是当时板块内首个大型房企开发的超百亩大盘。

2017年，香城中心迎来首个房企抢滩的高峰期，土地楼面价迅速翻上新台阶。这一年，甘建投和隆鑫先后以楼面价6150元/㎡、7380元/㎡摘得两宗地，分别呈现为百郦锦城和爱普雍景府。此后，整个片区的成交楼面价也基本维持在这一水平。

▌七一城市森林花园实景 图据@新都发布

但值得一说的是，此前2016年，七一置业以楼面价965元/㎡的价格拿下区域内约88亩商住用地，并呈现了七一广场项目。尽管七一置业本身名不见经传，但七一广场的住宅项目七一城市森林花园却凭借“第四代建筑”的积极试水，成为现今成都楼市产品探索的一个标志。

▌仅包含涉住宅用地

注： 新都香城中心2013-2022年住宅拿地信息 ，向下滑动，查看更多。

▌香城中心目前在售和待售新房一览 由成都新楼市不完全统计，仅供参考

据成都新楼市不完全统计，目前香城中心在售和待售新盘共12个，主力在售产品类型多样，包括高层、小高层、洋房、叠拼等，主力在售户型建面约96-200㎡以上，主力在售总价仅约百万出头，适合新都的地缘性客户以及在主城尤其是3号线沿线上班的客群。

目前板块内在售新盘包括富临·锦悦府、五矿香投·澜悦溪岸、旭辉恒基江与山、远洋森海境、鸿山院子、润扬观澜鹭岛、大都观香岸等等。其中，对购房者来说，富临·锦悦府和五矿·香投澜悦溪岸值得重点关注。

富临·锦悦府

富临·锦悦府由富临集团开发，位于地铁3号线石油大学旁，事实上，石油大学地铁站C口就在富临·锦悦府楼下，举步可达。

▌富临·锦悦府意境图

除了地铁站，富临·锦悦府还毗邻西南石油大学和新都区妇幼保健院，项目南侧还有新都城市主干道新都大道，可快速畅达全城。

为了找寻城市资源和居住舒适度之间的平衡点，富临·锦悦府与新都大道保持了约50米的退距，同时抛却底商设计，实现城芯之上的纯居生活。

▌富临·锦悦府意境图

项目占地约25亩，容积率2.5，规划有三栋洋房和两栋高层。高层户型建面约96-115㎡，洋房户型建面约126㎡。目前，富临·锦悦府项目已于2月9日正式取证，推出6号楼，共计132套清水高层，总价约133万起。

▌富临·锦悦府户型图

值得注意的是，富临·锦悦府项目在住宅楼栋规划之外，还精心设计了约200米水线艺术园林，以情景式体验感为主，营造六重归家礼序；还有星级标准大门、童梦欢乐游玩区、全龄架空层泛会所、情景社交艺术会客长廊……丰富业主的日常生活。

▌富临·锦悦府意境图

五矿香投·澜悦溪岸

五矿香投·澜悦溪岸，顾名思义，项目由万亿央企五矿地产和千亿国企香投集团联合开发。

▌五矿香投·澜悦溪岸位置示意

五矿香投·澜悦溪岸总占地约66.5亩，纯住宅用地，容积率仅2.0，规划有17栋建筑，总共仅561户，真正的低密纯居。

得益于项目既靠毗河、又临锦水河的双面临河优势，项目在地块北侧设置小高层住宅，采用线性布局，让每一户采光、观景视野更大化的同时，打造城市天际线。地块南侧沿河设置临河叠院，营造与公园、河景和谐相融的空间界面。

▌五矿香投·澜悦溪岸意境图

五矿香投·澜悦溪岸规划有7栋建面约126-142㎡小高层、9栋建面约186-284㎡叠墅，以及1栋建面约267㎡塔尖大平层。项目已于去年12月取证，推出102套小高层和叠墅户型，总价约182万起。目前还有部分房源在售。

▌五矿香投·澜悦溪岸建面约142㎡端厅户型

香城中心，究竟“香”在哪？

事实上，相信熟悉成都楼市的朋友都知道，相比往年，近两年成都出现了一个明显倾向：聚焦主城。然而，在成都新楼市看来，这里的主城并非完全指物理意义的主城。相比掏空六个钱包，高价上车物理意义上的主城，以合理价位买入“心理意义上的主城”，将更多预算和品质留给生活，这样的选择才更具性价比。

香城中心就是这样的主城。

有地铁3号线直抵主城、有毗河河景资源和占地超3000亩的泥巴沱森林公园，还有规划中的“一院四馆”文化地标、以及包括七一国际广场、苏宁易购中心、超线公园等各类大体量品质商业，这里与生活有关的一切配套都已相当醇熟，即买即享。

拥有如上所述各类醇熟配套资源，香城中心在售新房总价仅百万出头！

对于城北和新都的地缘性客户以及在主城尤其是3号线沿线上班的购房者来说，选择香城中心，不会错。

注1：来源@这里是新都，链接

https://mp.weixin.qq.com/s/ifZcJGlLCiPotyHjnjuK6g

注2：本段数据来源为这里是新都，链接

https://mp.weixin.qq.com/s/J6DfoM30e8Sg6kBDN9ulaQ

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