2023年的龙湾，一定会被重新审视。

就在刚刚，万科龙湾旧改项目传来新动态，今年年中，即将正式入市。

而它的入市，注定不会是一次简单的地产事件，而是城市事件。

丨龙湾片区实拍

作为主城体量最大的旧改项目之一，一系列城市资源，将以万科龙湾旧改项目为中心，完成焕新和聚合，为龙湾构建一套全新的发展体系。

以此为开端，龙湾将迎来破局，昂首踏上新一轮价值跃升之路；一个滨江体系，将在龙湾加速成型，把龙湾应有的市场预期，化作现实。

龙湾，一位破局者来了

东莞对龙湾，一直抱有极高的期待。

翻看东莞的规划蓝图，龙湾的城市站位，长期稳居顶点。

在《东莞市城市总体规划（2016-2030）》纲要中，龙湾片区，被列为中心城区7大宜居生活单元之一，引领主城未来15年发展。

| 图源：东莞房姐

到2019年，东莞市政府提出聚焦中心城区”一心两轴三片区“建设，自龙湾起步的三江六岸历史文化区，和东莞CBD、黄旗南并列，作为三片区之一。（素材来源：2019年东莞市政府工作报告）

之所以把“三江六岸”放到这么高的地位，是因为它承担着独一无二的城市使命——为东莞开创一个滨江体系。

| 图源：东莞房姐

如果说，CBD代表的是“城景”，黄旗南代表的是“山景”，那三江六岸所代表的“江景”，价值尚未真正凸显。

事实上，东江作为湾区东岸最大河流，它的生态景观价值，绝不低于黄旗山，只是缺乏足够的综合开发，尚未和城市发展充分融合。

| 图源：东莞房姐

这，就是龙湾片区最核心的发展价值和升值潜力所在。

要知道，东江和黄旗山不一样，黄旗山核心腹地已开发了30年，腾挪土地的难度大、速度慢，但东江体系化的开发，才开始不久。

为配合东江开发，万江龙湾滨江片区的规划早前已成型，划出一片约300万平的旧改片区，成为东莞连片组团式“三旧”改造项目的首例。

| 图源：东莞市自然资源局

同时，龙湾的旧改思路明确了，一切以“水”为导向，重新升级产业、商业、休闲、生活服务，发展成为一座产城人融合水韵新城。

| 图源：万江街道办事处

也就是说，伴随着龙湾旧改的连片式、综合性推进，三江六岸规划才能得到真正发展，东江景观才能有效开发，让东莞的滨江体系逐步构建成型。

而只要这个过程在延续，龙湾的价值上行，便能一直得到支撑；而且，可以肯定，按此轨迹去走，龙湾的价值上限，还远未到顶。

当然，不可否认的是，旧改都需要一定的时间去发展，但这也正是龙湾破局的关键。

丨龙湾片区航拍图，@东莞房姐

当我们去回顾龙湾的价值进阶，其实是一个循序渐进的过程，基本与旧改息息相关。

2017年，超50万平的TOD综合体万科东江之星面世，为龙湾带来第一个大型商圈和第一座约250米的超甲级写字楼，让龙湾有了比肩一线城市的门面和商业。

丨万科首铸东江之星

2018年，龙湾乐跑湿地公园开放，万科在原龙湾公园基础上，通过改造和运营，融入“跑步”主题，升级为国内最具体验感的生态滨水“乐跑”公园。（来源：魅力万江）

|龙湾湿地乐跑公园（图源：魅力万江）

2019年，万科和中天介入龙湾滨江片区连片更新单元坝新路周边地块旧改项目，短短两年半就完成前期服务。

|地块位置及周边旧改项目

2021年，万科代建的三江六岸滨水岸线示范段首期，万江龙湾段开放，被大家称作“东莞最美岸线”，成为东莞第一张滨江城市名片。

|三江六岸一期实景图，仅供参考

2023年，三江六岸二期工程被列入《2023年东莞市政府工作报告》，成为今年东莞坚定不移实施强心战略的重要一环。（来源：知东莞，一图看懂《2023年东莞市政府工作报告》）

未来，这里将建设东莞首座跨江景观慢行桥——迎宾慢行桥，打造城市标志性景点。

| 效果图，仅供参考，来源：Sbp/ARSlonga

这一步步走来，你可以看到，龙湾的发展，是连续的、是全面的，更是统一的，明显能看到一个身影，高频地出现。

不难看出，这个身影，就是万科。

如果说，其他开发商做的，只是在龙湾原有的区域价值上做文章；那万科做的，是直接改造了区域价值。

这并非夸大其词，从一开始，万科担当的角色便与众不同，承载着有关城市发展的宏大使命。

早在2017年，万江政府和万科签订总体协议，结合万科的城市设计、开发运用等先进经验，对整个龙湾滨江片区整体布局和设计，通过旧改模式，全面更新龙湾的城市结构、城市面貌。（来源：魅力万江）

因此，万科深耕龙湾的6年以来，所做的每个动作，都从城市整体的角度去出发，与龙湾共生共荣。

| 龙湾片区航拍（图源：东莞房姐）

可以说，这很万科。

万科深耕龙湾，固然出于万科对城市价值的前瞻把握；但更关键的是，这就是万科一贯的策略，通过深耕东莞发展的方方面面，直接推动城市进步。

所以，当万科龙湾旧改项目，担起了今年万科深耕龙湾的主力，我们已能够预知，这影响的，将是东莞整体的城市格局。

万科龙湾旧改项目

完整了龙湾的滨江体系

万科龙湾旧改项目要成为的，将是东莞第一座城市级的滨水居住大城。

其实，项目的城市占位和重量级配置，已经让它具备了一个城市级项目的高度。

把万科龙湾旧改项目放到整个东莞来看，它同时位于三江六岸和龙湾滨江片区之中，占据城市最核心的规划。

| 图源：东莞房姐

更特殊的是，这里位处南城与万江交界，拥有“鸿福路+环城路+宏远路”三大主干道，和R1线+R8线双地铁。

| 图源：东莞房姐

也就是说，万科龙湾旧改项目手握的，几乎都是城市主动脉，能多线直达东莞CBD、行政文化中心、松山湖等核心区域，乃至广州深圳。

| 东莞地铁1号线（图源：东莞房姐）

在本质上，万科龙湾旧改项目身居的，是东莞城市价值的高地，具备的中心度和首位度毋庸置疑。

另一方面，万科龙湾旧改项目，总建面约60万平，是当前主城在推进的旧改中，体量排前三、速度最快的项目。

| 万科龙湾旧改项目示意图，仅供参考

作为旧改项目，最直观的意义，便是连片式更新，把原有的工厂、民房拆除，将对城市面貌、发展内核进行大片化、系统性的焕新升级。

按规划，项目分为两大区，包括6宗商住用地、4宗商业金融业用地，还需配建学校、绿化和道路等。

| 素材来源：东莞市公共资源交易中心

由此，项目涵盖了全方位的配套和业态，一座综合性的居住大城，壁画成形。

当然，到这一步，只是从0到1的过程，而万科的构想，是为其赋予1-10的飞跃。

首先，万科龙湾旧改项目，并非传统的住宅体系，而是规划住宅、商业、酒店、办公、泊寓等丰富业态，与东江景观融合，形成全新的滨水城市体系，引领东莞滨水生活风尚。

其二，项目定位和标准极高，邀请了AAI，VVS等多家国际级设计单位联合打造，引进全球前沿设计理念。

以AAI为例，这家源于加拿大的国际建筑师事务所，作品遍布国内外，参与过上海和平饭店的修缮、武汉金融港开发等，实力超群、全面。

|AAI在「CREDAWARD地产设计大奖·中国」获奖作品（图源：AAI国际建筑）

而在项目的理念中，一切设计以人为中心，颠覆以往的亲江体验，比如在居民楼下打造漫游商业街区、又如在住区开设廊道，直通东江、龙湾湿地公园和滨江体育公园.....

其三，教育配套的大幅增加，将针对性改善龙湾的短板。

现万江实验小学，将改扩建为72班小学；并新建一所54班初中（备案名：龙湾中学），有望引入优质的教育资源；再加上两所幼儿园。（素材来源：东莞市公共资源交易中心等）

未来，龙湾将配齐一站式的12年教育体系，全面提升教育质量。

| 图源：东莞房姐，此为规划示意，仅供参考

再有，万科龙湾旧改项目，也是东莞城更TOD试点项目，位处1号线和8号线交汇站滨江体育馆站TOD范围内。（来源：东莞市公共资源交易中心等）

可以预见，项目从规划到落地，都将和与TOD绑定，便利了通勤，也增加了虹吸点，持续导入人流、资源，拉高其发展天花板。

至此，已能清晰看到，万科龙湾旧改项目，为龙湾所带来的系统性升级，从城市面貌、配套发展再到居住价值，形成了“质”的新生。

但，攀升至此，还没有结束。

现在，打开万科在龙湾的版图，以万科龙湾旧改项目为枢纽，东江之星、龙湾乐跑湿地公园、三江六岸工程等，得以完整地串联起来。

| 图源：东莞房姐

于是，一个更恢弘的滨水发展版图出现了，对应着龙湾核心功能区的规划，龙湾构想的滨水价值体系，得到了空前完整。

这是一个划时代的开端，也是一个关键的标志，万科龙湾旧改项目，亲手开创了龙湾新一轮的价值体系。

一座60万平的全体系大盘

2023年年中，响彻东莞主城

至此，万科龙湾旧改项目的城市意义、时代意义，已无可置疑，它的入市，将影响东莞楼市的全局。

据悉，项目将在今年年中，正式入市，提供建面约90-190平品质三四房。

这样的产品规划，同样体现了万科龙湾旧改项目的大格局。

今年，主城区新盘虽多，但产品却高度集中在豪宅赛道上，唯有万科龙湾旧改项目，打造了全周期体系的产品线。

约90-190平三四房户型，足以覆盖首置、首改、再改、终改等全种类的购房群体。

这也导致，不管哪类人群，只要你想迈入主城区，可能都绕不开万科龙湾旧改项目。

从这个角度看，万科龙湾旧改项目，将以包揽式产品配置、高品质的滨江体验，和全方位的配套，在城区市场产生厚重的影响力。

期待他的表现。