博哥先放个预告。

上次的文章 反响不错，很多粉丝催更，先立个flag，本周内更新600-800万浦东篇。

正文

作为沪上最热的置业区域之一，森兰的新盘每次推出，必定会赢来购房者的热情追捧。

22年森兰璀璨公馆和森兰壹公馆相继售罄，森兰迎来的短暂的断供。

好在瑞仕·半岛璟庭快速的接棒，一批次宣告入市，在2023打响森兰第一枪。

先回溯一下这个项目的历史。

地块位置

去年7月25日，上海二批次集中土拍中，上海城建&上海东岸投资&高行投资以553797万元竞得浦东新区外高桥新市镇G08-01地块（“城中村”改造项目-高行镇界路地块），成交楼板价34000元/㎡，房地联动价7.03万/㎡。

从地块名称也能看出，这块地是一个城中村改造地块，距离地铁6号线东靖路站直线距离400米，是妥妥的地铁盘。

这个项目值得买吗?

按照惯例，我们先讲板块。

01.

森兰板块价值梯度

相比于传统的森兰核心区，这个项目位于森兰的边缘。粉丝群里，朋友们戏称这里叫东沟半岛璟庭。

项目边的东沟厂区门牌

虽然不是核心，但森兰毕竟是森兰。

森兰是上海的第四代国际社区，但是和早期的古北联洋碧云几个国际社区的发展轨迹不同，森兰这个阶段已经和国际关系不大，国际社区基本成为了的高品质居住区的代称。

比如最近大火的前滩板块，某种程度上，也可以定义为最新一代的国际社区。

森兰位置

说回森兰。

森兰板块自身有森兰绿地这样的先天生态条件，又拥有外高桥和金桥两大产业集群中间优越的地理位置。

这里从开发之初就找好了自己的定位：打造低密、精品的改善型居住社区，迎合了金桥、外高桥居民的外溢改善需求。

森兰国际社区街景

拆解森兰的配置，可以概括为，一片绿地+两所学校+一个小商务区，这些要素构成了板块配套的基本盘。

很长一段时间以来，森兰都是以学校为核心，商业和医疗资源相对匮乏。

森兰板块梯队划分

我们去把森兰国际社区内部做一个地段排序。

最核心的片区就是森兰南部，东靖路地铁站的东侧片区，这里，也是真正的“国际社区”核心。浦东一梯队名校，明珠小学森兰校区坐落于此，森兰的高端改善项目也汇聚于此。

明珠小学森兰校区

改善定位+优质学区，是森兰一直爆火的基础。

森兰星河湾

十几年来，仁恒，绿城，星河湾等项目逐步奠定了这里高端改善的基调。这里既是森兰产品力的高地，也是价格的高地，目前价格已经坐稳11w+，整个上海中外环的价格高地。

六师附小

二梯队地段，就是五洲大道地铁西北侧，体育公园西侧的住宅片区。

这里是六师附小+进才的双学区，去年大热的招商璀璨和森兰壹公馆正是坐落在此。相比于一梯队地段，这里的项目面积段更加亲民，入手门槛也更低。

项目外拍

瑞仕·半岛璟庭，如果硬要划分一下地段，这里应该算三梯队。

这里既无优质的教育资源，也无成片的改善住宅社区。往西看，东沟村的回迁房包围在项目周围，相比于森兰的名号，这个地段其实叫做东沟更为贴切。

因此，如果看倒挂，不要去对标仁恒河绿城。我们只能对标项目东侧的两个次新房小区，东方城市华庭和浦江东旭公寓。

目前东方城市华庭，挂牌价8万出头，浦江东旭公寓6-7.5万不等，跟东靖路东侧的几个标杆社区10万+的均价差距很大。

这个项目7.03万/㎡的均价，是不是就不那么香了？

东方城市华庭

当然，这俩小区都15年以上房龄了，也不能直接划等号。

合理推算，这个项目二手应该能9万+，甚至到10万，好歹也是个23年的新项目，户型也合适，这点面子还是要给的。

这个项目虽然有叠墅产品，但是整体定位仍然偏刚需，从产品力上无法跟东靖路东侧的几大标杆改善社区相比；再加上这里也不是明珠小学的学区，可以说整整落后了一个身位。

因此，如果是抱着超高倒挂预期去买，建议还是再想想，毕竟期望越大，失望越大。

话说回来，就算是9万，也还可以了。

02.

城市更新ing

浦东一个很大的优势就是预留地多，有地，就有发展潜力。

森兰的商业资源一直不算丰厚，早期的森兰商都，新开业的森兰花园城，后面又开了几公里之外的山姆亚洲旗舰店。

这些配套人气都一般，满足板块内的消费需求倒也足够，但感觉上总是差了一口气，都没能整体带动起浦东北部的消费氛围。

在建的印象城工地

好在，东靖路地铁站旁的印象城已经在建设中。

南翔印象城的成功，让我对这个商业的落地充满期待。希望这个项目落地后，能成为浦东北部的地标商业。

嘉里巨峰路项目效果图

东靖路站坐1站即可到达巨峰路站，这里在建金桥嘉里中心TOD，也是超25万方商住办综合体。

未来两个项目强强联合，浦东北部的居民朋友，周末应该不会无聊。

绿城门口在建的地铁

轨道交通21号线的东靖路站也已经开工建设，未来东靖路将成为双轨交汇的站点。

21号线走向

21号线全线采用地下铺设，串联了迪士尼、张江、金桥出口加工区三大功能区及张江副中心、金桥副中心两个主城副中心。

近期有消息称，21号线会东延至上海东站，未来将更好的促进浦东各区域之间的联动发展。

除此之外，项目所处的东沟厂区+东沟老集镇也会持续进行城市更新。随着诸多项目的落地，未来几年，森兰的发展还是值得期待的。

03.

产品定位清晰但奇葩

瑞仕半岛璟庭的产品定位刚需+首改；预计推出高层和叠拼，可售1158套。

项目楼幢分布

西侧地块全部是六层的产品，159㎡下叠，159㎡中叠（平层），137㎡上叠各98套；东侧地块为高层，只排布了99㎡一个面积段，共864套。

这个方案中，高层的部分，优点是很纯粹，圈层明确；产品也是主流的三房设计，符合大部分刚需和首改家庭需求；

但是等到二手房入市，业主就会有点尴尬，整个小区都是同一个户型，卖房就只能拼刺刀了。

叠墅产品目前看户型图，除了上叠北面的小露台，没体现出赠送面积，具体的肯定还要以现场为准。

叠墅这种产品，如果阁楼，露台或者地下室，全都没有，还不如买个平层了。

供需关系层面，近两年森兰入市的项目多为小面积，改善客户这次终于有房可选了，盯紧森兰板块的朋友可以抓住机会。

博哥总结

从上车难易度来看，今年浦东的楼市很卷，据非官方统计，有四十几个新盘即将入市，准备置业浦东的朋友可选项目还是蛮多的。理性预测，这个项目的分数门槛不会高到离谱，60+应该就有机会。

居住舒适度来看，这个项目的地段虽不是森兰的核心，但实际上距离都不远，除了学校外，配套全部可以共享；直线距离地铁400米，妥妥的地铁盘；

总的来说，600万的门槛+相对不高的积分要求+一定的倒挂，这个项目还是很香的，该出手时就出手，问题不大。

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