今天的节目是浦开云璟，看看这个2006年拿地的项目。

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踩盘路线

从浦东足球场站3号口出去，就能看到马路对面一溜办公园区。

鉴于我的上一站是金桥工厂区，所以下车之后的感觉要好很多。

但是比不上金桥成熟的居住社区。

视角转到南面，工地围挡就比较多了，正南是浦开的商办地块。

西边是浦东足球场。

足球场南侧的商办地块高楼已起，有雏形了。

浦东足球场南侧商办地块实拍（2022.2.9）

往东拐，就可以看到浦开云璟了，二期地块楼体还没起来。

浦开云璟二期实拍（2022.2.9）

即将入市的一期已经挺高了。

浦开云璟一期实拍（2022.2.9）

旁边就是它的售楼处，应该是斥了巨资。

不过做的也挺值的，地铁站东边那几块地都是他们的，做一个用几年。

这是项目东边的人才公寓，看起来不错吧，容积率才1.1，自带商业和活动场地。

再往南就是绿地了，看着像是要做公园绿化之类的。

给我的总体印象还行，除了施工比较多，想象空间还是挺大的。

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区位简述

看一下它的区位，它是位于中外环间，紧靠着中环。

关注浦东的应该都知道“金色中环发展带”。

这是浦东提出来的概念，你可以简单理解为浦东大力开发中环两侧3-4公里范围的土地。

以金桥、张江、前滩为主要阵地，还提了5个潜力地区，定位和投资都比较高。

浦开云璟所在的地块也是这一规划下的受益者。

从行政规划上来说，它是属于金桥镇，而金桥本身就携带产业属性。

金桥经开区它的范围包含金桥、曹路等几个镇，范围很大，像个靴子。

而浦开云璟虽然不在金桥这个“靴子”里，但它属于零距离接触金桥副中心。

南边又靠着张江，地段真是惹人喜爱。

浦开云璟正是位于金桥和张江夹着的张家浜楔形绿地之中。

地块在张家浜是有点边缘化了。

跟张家浜老别墅区的产品差异比较大，被绿地隔开，定位属性也差的忒多。

浦开江南里附近的基本都是别墅，还有汤臣高尔夫、东郊壹号这种顶豪。

浦开云璟和住宅地块都是高层项目，刚需为主。

你说浦开云璟没有一点好处么，好歹听起来跟顶豪在一个片区。

你要说真有什么好处么，也未见得，又不是你后花园想进就能进的。

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配套介绍

打铁还需自身硬，还是看看自己有什么吧。

现有配套，一所普通初中（浦东外国语学校东校），一所普通小学（金桥小学金粤校区）、一所幼儿园（金豫幼儿园），一所培训中心（平和）。

别墅区倒是有两个教育地块，其中有公办的九年一贯制，但别忘了别墅区是属于张江镇。

那你猜它是上金桥镇学校的可能性比较大，还是上张江镇的可能性比较大？

不确定，再看看。

浦开云璟周边平面图

2条地铁线路都有站点，14号线已经通车，一条21号线还在建。

无了。

虽然南边已经有成熟的别墅群，但是并没有什么配套。

别墅业主是无所谓，刚需却难受了。

再看规划，浦开打算在浦东足球场站附近造一个云璟生态社区。

“云璟”生态社区效果图

包括了约30万平方米的国际甲级办公、约10万平方米的华润万象天地购物中心、开放式街区商业、凯悦酒店（浦东首店）和精品住宅，共约85万方。

商业在未来是有补充的。

所以配套方面的总结是：

交通便利，无论是公共交通还是自驾。

距离2个地铁口只有300-500m的步行距离，且未来21号线通车，可地铁直达陆家嘴、张江副中心、金桥副中心。

现有配套比较差，未来商业有补充，但等待时间比较久，教育方面不确定性高。

单论配套的话并不适合自住，放眼浦东并不出彩。

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产品分析

它紧靠中环和地铁，是亮点，同时对自住造成的负面影响也要考虑进去，那就是噪音。

中环高架两侧没有隔音板，项目到中环直线300-400m的范围内皆是绿地，即使用上三玻两腔也只能是在封闭状态下隔绝噪音。

我曾经去过晶耀名邸一期实地看过一套房子，震感明显。

同样都是挨着地下轨交线路，21号线对浦开云璟一期低区的负面影响不太乐观。

有住过这种高区的可以开麦发表感言。

项目的产品，槽点也非常多。

得房率低，90㎡的得房率大概只有65%，大户型70-75%。

市面上一般75%的得房率比较多，同样都是90㎡的房子，浦开云璟要少9个平方。

价格差不多的情况，同样的使用面积，你得多花80万。

浦开云璟平面图

一期就是C1e-01地块，呈长条形，4栋楼独立成一个小区，跟二期隔了条河，没什么小区环境可说。

楼栋基本没有错开，30-40m的楼间距，采光不妙，视野不佳。

看实拍图，感受更明显。

一期一共318套房子，均价8.95w，90㎡178套，120㎡87套，140㎡53套。

4#无疑是采光和视野最好的一栋楼，主要都是大户型。

关于户型90㎡不得不讲两句，客厅面宽只有3.2m的设计真的不常见。

90平2房朝南做的挺好，可本身套内面积就不大却还做了2个卫生间，却是没有必要。

几乎没什么储物空间，主卧能放的柜子更是小的可怜。

开发商也有数，知道90平设计的不好，据说会压90平的价格，那大户型的就更贵了。

120平是最好的户型了，大面宽客厅，如果有房间需求还可以隔成儿童房，要说缺点就是南次卧没法放柜子。

140平有大边窗，后排可以弥补采光，看着也敞亮。

厨房对面做了一个岛台，但私心觉得利用率并不高。

4房户型只有2房朝南，设计的一般，北次卧一个太小，只能用来做书房，一个还有过道。

设计的很局促，4房3卫有点鸡肋。

项目采用口碑比较好的仁恒物业，交房后的小区管理有保障了。

类一梯一户设计，每家每户可以有自己的独立电梯厅，私密性也好。

关于装标还没有明确标准，预感一般。

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未来预期

项目周边没有能参考的二手房，我们就找两个浦东中环附近比它综合实力更好的项目来对比。

金桥瑞仕花园是十五年的老小区，号称打遍中环无敌手。

双学区，小区品质也很不错，自带商业，6号线金桥路站就在门口。

这是它的挂牌价，实际成交均价约莫11万多。

再说御桥的万科，已经运行的双轨交，周边配套都很成熟了，有商场带学区。

二手成交价差不多10w。

就算折旧房龄，这两个项目的价格可以说是浦开云璟的上限，还是在规划全部兑现并且有学区优势的情况下。

而规划兑现的时间谁能说的好呢？

浦东其实是一个环线弱化的区域，金桥和张江工作的可选范围也比较大。

从长期看，我对这个地块的发展是看好的，金桥虽然有些乏力，但是张江一直坚挺。

上海2023年科技产业类重大工程张江有十几个，官方认证张江的科技地位。

所以如果手里有闲钱打算长线投资的可以入手。

短期投资不建议，原因就是规划落地时间长，投资效益并不明显。

如果是自住的话，建议谨慎考虑，未来配套会长期缺失。

且施工周期长，同时伴有噪音和灰尘困扰，项目本身的品质和居住舒适性并不高。

等周边都建好了，你要置换了，美好的青春和孩子纯真的年岁都在风沙和混凝土中度过。