2023年北京第一次土拍，最让购房者关注得无疑是朱辛庄地块，双地铁+万达+合生汇+101中学，附近各种产业园，区位可以说非常不错，也是北京新房卖的最好的板块之一。

最终越秀以33.12亿+4.5万㎡现房摘得，今天和大家聊聊这个地块，也是今年购房者极为关注的新房。追踪地块后续进展可以加助理微信vfang19进群。

一、区位及配套

越秀朱辛庄地块位于北五六环之间，属于昌平南，因其地理位置靠近海淀，一直以来都是互联网码农买房的首选地。

产业：片区内有信息产业园和小米产业园，朱辛庄能够承接海淀上地、西二旗、后厂村的产业，相距不到3公里。

朱辛庄与传统居住区职住分离不同，并不是完全的居住区，虽然产业密度不如海淀，但自身带有产业如信息产业园和小米产业园二期都在其地块附近，又与海淀产业区相距不到3公里。

海淀产业发展脉络是从中关村-五道口-上地西二旗，一路向北，不断扩充产业高地。发展到后厂村和西北旺，剩余土地发展空间小，再往北是昌平，也不能往北发展昌平。因此海淀转舵向西，重点发展山后永丰地区。

海淀产业以互联网和软件开发为主（百度、华为、联想、搜狐、腾讯、用友），GDP突破一万亿但人口仅有300万，要知道第一个破万亿的浦东人口600万。朱辛庄和海淀产业中间还有昌平的生命科技园，以医药为主，三一重工总部也在这里。

交通：朱辛庄地铁站两轨交汇，有昌平线、八号线以及未来的北部联络线，离地铁朱辛庄400米，主干路东西走向定泗路和北清路、南北走向G6京藏高速。

昌平南目前卷的厉害，十多个新盘在售，但这些新盘距离地铁基本都在一公里以上，但这在朱辛庄就不是问题，朱辛庄地铁站三轨交汇，有昌平线、八号线以及未来的北部联络线，离地铁最近的地块只有400多米，轨道交通非常方便。定泗路和北清路（双向8车道）也升级为城市主干道打通昌平产业的东西连接。

商业：投入使用：万科TBD综合体；在建的万达广场；45万平方米的合生汇。

医疗：项目地块5公里内有北大国际和积水潭两家三甲级医院和一家儿童医院。

教育：板块本身规划有教育用地，领秀慧谷西侧是101中学分校。

二、产品预测

该地块包含5个地块（下图中15、18、19、20、23地块），总用地面积4.51公顷，总建筑规模10.21万平方米。其中住宅规模8.95万平方米，公建规模0.94万平方米，同时配建一个建筑规模3200平米的幼儿园。现房销售45000平，也就是6.2万的期房销售面积仅44500平米，大约400多套房。

地块容积率2.5，控高45米，产业预计也是以小高层为主。

这边最好卖的就是500-1000万之间的刚需刚改产品，所以越秀大概率会做两居、三居、四居产品。

越秀拿的地块都位于地铁站的北侧，未来朱辛庄地铁站附近还有不少地块出让，其中位置最好的就是0027地块整体占地。面积比较大，地块很方正，西边是公园和教育用地（蓝色），将引进九年一贯制学校和还有高中，加上小米科技园等科技产业，未来的发展还是非常有空间。

朱辛庄地铁站西侧也有地块出让，0028和0029地块，目前0028地块已经挂牌，3月份就会开拍，距离地铁朱辛庄站更近，大概在400多米左右。

三、周边新房二手房

朱辛庄附近的二手房不多，领秀慧谷是朱辛庄唯一次新项目。这个小区分五个小院落，是一个拥有6100户体量的大型社区。

A区、B区是限价商品房，挂牌均价在5.8-5.9万/平，C区和D区、D2区是商品房小区，挂牌均价6.8-7万/平。以C区为例子，近一年房价仍在上涨，每月成交量都有保障，有流通性兼顾增值。

新房就是之前已经售罄的龙湖云璟5.7万，刚刚交付的万象悦府5.4万，还有就是即将出让的新地块了，生命科学园的文源府目前卖的还不错。

领秀慧谷目前挂牌价已经7万了，所以朱辛庄地块买了基本稳赚，估计后期会非常抢手，大家关注地块后续进展可以加饭总助理微信vfang19进群。

四、越秀是谁？

越秀很多北京的购房者并不了解，是广州的老牌房企，越秀地产是1983年成立的，其实是全国第一批成立的房地产开发公司，广州的天河商圈是天河区gdp是广州区第一名，天河商圈有1/3的面积都是越秀开发的，越秀在广州的地位其实就是第一梯队的，现在也是广州的市占率第一，大湾区前五。从1994开始涉入商业地产，香港上市，广州地铁最大股东，非常有钱。

2022年中国房地产企业销售TOP16，销售额1260亿元。

我们来看看越秀过去的刚需产品，全屋0过道设计，为整个户型挤出了更多的空间， 建面约87㎡不仅做到了3房， 三个房间都不小， 并且拥有主卧套房设计， 加上双L型270°卧室飘窗，对刚需来讲简直是完美。

越秀来北京拿地也是资金实力，提高在北方市场的知名度和市占率，而且看到很多南方开发商在北京拿地都很赚钱，也希望来分一杯羹，去年在北京就拿过地，但是在怀柔，也没什么声音。

今年在拍地现场这边，空间给的比较大，石景山地块就是一个例子，力战群雄，最后竞争现房阶段越秀赢了。

朱辛庄这块地整体没得说，绝对适合在周边工作的购房者上车，商业、地铁、教育、医疗全都有，又有产业价值支撑，自住没问题，保值升值也有保障，感兴趣的建议等等。

商务：vfang500

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