2022年下半年，白鹭湾F4的两个代表项目，锦江金茂府和建发天府养云正式入市销售。截至目前，在不到半年的时间里，这两个项目一个几乎清盘，一个也只有少量房源待售，去化速度惊人。

白鹭湾领头两个住宅项目的开发商均擅长高端产品研磨，主打低密6层洋房、叠拼产品。产品力正是白鹭湾改善住宅板块去年逆势异军突起的关键因素之一。目前来看，在白鹭湾F4地块出让之后，至今该区域并无住宅用地出让。新的一年，该区域的住宅供应，将落在另外两个新项目身上。

01

今年2月初，深投控作为控股股东的成都市兴锦白鹭湾建设开发有限公司，以楼面成交价3175元/㎡，拿下了锦江区柳江街道约146亩商业用地，标志着白鹭湾新经济小镇产业项目布局更进一步。

深投控携手成都产业投资集团，肩负着白鹭湾新经济小镇项目的开发运营。随着未来战略性新兴产业的引入，白鹭湾将成为锦江区新的经济增长点。初步预计，3年到5年时间，白鹭湾新经济小镇就将为当地经济注入新活力。

在锦江区白鹭湾新经济总部功能区规划建设的背景下，以白鹭湾F4为代表的公园城市生态住区，近年来已经形成了对成都高端改善购房人群的吸附力。2022年下半年至今，锦江金茂府、建发天府养云项目的热销表现，用事实力证锦江区作为主城核心区的价值。

截至目前，白鹭湾F4项目里，尚有锦江统建地块和深投控地块未开盘，它们将是未来白鹭湾住宅的新增供应。目前来看，锦江统建约46亩住宅地块，引入了央企中交地产联合开发，案名定为“锦江九章”，预计不久将入市销售；另外，深投控约32亩纯住宅用地，案名定为“鹭湾1号”，也可能将于今年入市。

2021年12月7日，锦江统建以16100元/㎡，溢价竞得容积率仅1.5的45.66亩住兼商用地，地块限定清水房价27400元/㎡。超低的容积率，注定了锦江统建将规划打造低密的产品，比如此前锦江金茂府和建发天府养云的6层洋房和叠拼产品。

拿地接近一年之后，锦江统建正式公布了央企中交地产作为白鹭湾项目的联合开发伙伴，而不是之前业界认为的华发股份。

资料显示，锦江统建白鹭湾项目公司“成都弘锦天益实业有限公司”于2022年11月18日发生了一次股权变更，引入了中交房地产集团有限公司入局，占股49%，原来100%控股的成都市锦江区统一建设有限公司持股比例下降为49%，而嘉德（广州）城市更新投资合伙企业（有限合伙）仅占股2%，嘉德这家公司控股股东系某安徽民企。随后12月20日上述3家股东又完成了一次同比例增资。

事实上，从去年底开始，央企中交地产与锦江统建的多个项目合作已浮出水面，除白鹭湾锦江九章项目外，还包括由锦江统建和华发股份联合拿地的二环内侧海椒市的两宗连襟地，也变成了锦江统建和中交地产联合开发。

另外，我们还注意到，中交地产于双限地集中供应之后，在成都住宅市场开始了新的布局，不仅在土拍市场积极拿地，而且还通过股权等方式参与了多个涉住宅项目的开发。

02

白鹭湾板块，依托白鹭湾新经济总部功能区，定位高品质住宅区，瞄准了金融城的外溢人口和白鹭湾高品质产业人群的生活居住需求。

在高屋建瓴的产业规划下，去年白鹭湾板块住宅市场已经表现出了强劲的吸引力。这主要得益于地段和产品两方面的作用。

据了解，白鹭湾新经济总部功能区位于锦江区，介于成都南三环与绕城之间，向西距金融城核心区直线距离约4公里，向东紧邻江家艺苑。而白鹭湾F4则位于白鹭湾新经济小镇东侧，与江家艺苑直接相连。可以说，从地段和生态来讲，白鹭湾板块具有先天的优势。

资料显示，白鹭湾新经济总部功能区，总占地面积3650亩，规划建设高品质产业空间、高品质住宅和相关生活配套及生态绿地。白鹭湾板块定位高品质住宅区，一期规划建设32万㎡高品质住宅和相关生活配套。

据统计，白鹭湾F4地块，建发项目占地约82.44亩，金茂项目占地约56.41亩，锦江统建占地约45.66亩，深投控占地约32.39亩，合计总占地约216.9亩。这4总土地，容积率皆为1.5，建筑总面积约21.69万㎡。

目前来看，2023年，除前面两个项目尚有少量房源以外，较长一段时间内，白鹭湾的新房供应，将由锦江九章和鹭湾1号提供。

去年，锦江金茂府和建发天府养云入市之际，选择了主打金融城东的概念，既在地段上，占据了主城锦江区的优势，又承接了高新区外溢的高净值人群居住需求，可以说，从结果上看，这个市场营销概念是成功的。

我们在现场看到，白鹭湾经济小镇还在如火如荼的建设中，且已初具规模。相对而言，锦江金茂府、建发天府养云两个住宅项目的施工进度或更快，特别是锦江金茂府，部分楼栋外立面呈现度已经很高了。另外两个新项目，锦江九章和鹭湾1号正在有条不紊地施工中，预计锦江九章将先于鹭湾1号入市。

作为城市优质地段上的新居住板块，白鹭湾去年拔得头筹，今年能否承接住金茂、建发的热度，还要看新项目的产品力了。

03

作为一个新兴的高端住区，白鹭湾有着其它新板块无法企及的先天优势，那就是这里的地段是独一无二的，周边的配套完善具有确定性，而不是在遥远的未来。

今年大概率将入市的两个新项目，深投控鹭湾1号规划有9栋6F住宅，单层高约3.1米，楼高与楼间距比例达到了1：1.2。目前，尚不能明确其到底是6F的洋房产品，还是叠拼别墅产品。我们判断，大概率是洋房。

由于我们未能获得更多鹭湾1号项目的详细资料，所以下文主要聊一聊今年的主力新项目锦江九章的情况。据了解，锦江九章由中交地产和锦江统建联合开发，锦江统建负责操盘。

该项目位于白鹭湾经济小镇东南侧，与建发天府养云项目隔街相望。目前，虽然项目周边1公里内商业等配套还有所欠缺，但是3公里内的配套还是非常健全的，医疗资源有华西第二医院，教育资源有盐道街中小学、川师附中、成都七中银杏校区等，商业配套有卓锦曼购中心、美林生活广场等。

当前，白鹭湾板块内商业、交通、产业等配套都还在完善升级过程中，这个板块与周边城市边界过于明晰，未来可能还需要几年时间融合。

本次锦江统建联手央企中交地产，在不到50亩的住兼商土地上，规划打造了纯墅区概念的低密高端改善产品。此前，白鹭湾大热的锦江金茂府为纯洋房产品，建发天府养云为洋房+叠拼产品，这次锦江九章选择了打造纯墅区，住宅部分全是叠拼产品，含200多套上、中、下三叠产品，以及少数几栋上下叠产品，另外还有约40套商墅产品（40年产权）。

从产品面积段来看，锦江九章核心面积段集中在180~200㎡之间，共计约132套；250~270㎡之间的面积段有约70套房源。其叠拼产品的总价预计约在500万元/套-900万元/套，相较锦江金茂府和建发天府养云的起步门槛又提高了不少。

锦江九章规划为纯别墅产品，一方面符合该地块的低密属性，另一方面又有别于金茂锦江府和建发天府养云项目，在有意追求产品升级的基础上，又做出了差异化。

我们注意到，此前，锦江统建在三圣乡与华发联手打造的锦江大院除移交比例房以外，正是纯别墅产品，获得了市场一定认可；而中交地产在主城区攀成钢同样打造了含上下叠的主力别墅产品，同样取得了不错的效果。

此次锦江统建与中交地产在白鹭湾的合作，期待在产品力方面给市场带来更多的惊喜。预计，锦江九章项目将在上半年内进入市场，有兴趣的朋友可以提前咨询了解。