成都老城区,一般是指五大主城区,即锦江、武侯、金牛、青羊、成华,如果从地图上看,这些老城区,主要分布在3环以内。

而天府新区,大部分面积是处在高新南区的南面,也就是南3环金融城以南的地界,随着天府大道一直延伸到兴隆湖、科学城等板块,甚至还有更南边的眉山视高等。

要讨论这两个板块的发展潜力以及未来的发展,无外乎考察2个指标,一个是当下的发展程度,也就是现状,另一个就是增长的天花板,也就是未来

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1、老城五区的现状和未来

老城五区现在是人口、商业、资源都比较集中的区域,从成都平时工作日、过年期间的热力图就能看得出来,主要的人气和热度,还是集中在老城3环以内的。

但是,老城区的老旧小区是比较多的,城市更新进展速度也比较有限,很少有那种大规模的成片规划、成片改造的区域,老城翻新的历史包袱和成本是显而易见的。

而老城区却又汇集了比较丰富的地铁站交通、教育和医疗、文旅资源,地皮寸土寸金,新楼盘项目可选择性并不多,特别是一环内,就算有,很多也是大户型,单价也要到3万左右去了,这个上车门槛怎么都要在200~300万左右,还是会让不少工薪阶层、改善需求有很大压力的。

未来如果城市的价值,回归到聚焦老城,把那些利用效率并不高的地块重新布局,该拆的拆,该建的建,那么,老城的地段价值,将重新回归,而那些拥有地铁站、甚至双地铁、换乘站的地段区位价值,也将得到彻底激活,不会再受老旧小区的瓶颈限制。

从未来的大背景和趋势来看,价值回归老城是一个必然,按照成都老城(特别是三环以内)的体量,只要能够彻底重新激活,天花板是很高的。

毕竟,全国大背景下,不婚不育率提升,人口和经济增速放缓,成都的人口规模已经达到了国内的第一梯队水平,数量上比从前的10年更加饱和了,未来要说还有多大的增量,确实不好说。

因此,盘活现有的存量,提升质量,夯实基本盘和内力,才能为今后开拓新版块蓄力。

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2、天府新区的现状和未来

天府新区目前来看,其实人气和产业的热度,还是有待进一步提升空间的。

虽然目前高新南区的金融城、大源等板块有一定的热度,新川未来也有望发展起来,但是,属于天府新区更南面的锦江生态带、万安、麓湖、天府公园、兴隆湖等板块,目前人气和热度并不像想象中那么高。

毕竟,再大气、再宏伟的规划,都需要人口、产业和资金注入,才能活跃热络起来,考虑到现在居民杠杆率和收入水平,未来还有多少人愿意到新区、新版块成为“拓荒者”,确实是一个疑问。

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此外,高新南的大源、新川都还没有完全饱和,所以,天府新区的各个板块,热度想要达到老城区这样的成都,仍然是需要时间和发展阶段的。

长期的天花板上看,确实天府新区比老城区(老城区未来如果能够成片改造,效果也不差)更加规模宏大,且规划科学有系统性,但是,从现状以及肉眼可见的发展增速来看,在未来的20~30年的周期内,也许老城区会成为楼市戏份更重的主角。

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综上所述,成都近期和中期,我们更看好老城区的价值回归,而从长远来看,天府新区的潜力也是十分巨大的,天花板很高,但是,想要看到天府新区完全释放出其价值和潜力,就十分依赖于未来全国的人口增速以及房地产市场的复苏,甚至经济增速的回归了。