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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第71期，苏宁云著

查验时间：2023年1月17日

查验房源：144㎡精装房，高层

购入时间：2020年初，均价17771元/㎡

互联网是有记忆的，苏宁云著就是典型，作为软件新城最为出名的小区，历经抢房热潮，停工疑云，论文维权，业主自救，表演复工，再到如今的交房，这一路的故事，足够一部中篇小说。

其中展现出来的的邻里团结，自救策略，业主素质的价值，甚至超出了房子本身的硬件，在西安，这是极为少见的，脆弱的开发商，坚强的业主，坎坷故事遇到一个美好结局。

小区纯高层布局，在活动空间，楼间距方面亮点很足，刚改定位，又是停工盘活，赶工痕迹明显，后续的提升修补需及时跟上。

原本设计的园林，大门，大堂，室内装标也都如期兑现，大问题不多，小问题不少，有亮点有遗憾，开发商还需更上心，业主就差替你们盖房了。

谁无暴风劲雨时，守的云的开见月明，恭喜苏宁云著交房！

备注：以下图文约5300字，图片66张，阅读需18min，当日阴天！

撰文：不知火

验房师：小朱、小王

过往记忆

19年的八月是软件新城极为躁动的一个时期，一方面市场火热，高新一房难求，外加又是房价上涨前夜，均价17771元/㎡的苏宁云著卖的相当火热，8月底首开，成交轻松过10亿，1928套住宅半年时间清盘。

（苏宁云著开盘现场）

苏宁之后，软件新城迎来涨价，天地源，中铁建，招商，再到如今的保利，中海，房价突破23000+，软件新城核心位置，高新一小分校旁，自带苏宁广场，又是低价上车，本该是一手王炸的牌。

但应了《安公子》词里那句：是即是，从来好事多磨难……

2021年1月开始，工地人数变少，直到正月十五后，仍然没有复工迹象，停工疑云出现，细心业主发现，大量购房款未转入监管账户，这样的问题后续在西安诸多小区出现，直到诸多开发商暴雷，停工后引起重视。

对于苏宁云著业主而言，开始了自救之路，成立业主大会，选举业主代表，筹集活动资金，发布倡议书，研讨监管资金政策，求助媒体，最终本地自媒体转发，全国媒体转载，苏宁云著停工在全国出名了。

（苏宁云著业主万字论文）

此后，有博士写了万字论文冲上热搜，各方跟进解决，21年9月底，零星施工约半年的苏宁雲著项目进入正式复工状态，直到23年初首批交房。

（苏宁云著复工现场）

这个1928套房，拥有近190名博士的小区，因为业主的高素质和良好的组织能力，被称为西安业主天花板。

故事很坎坷，过程很艰难，结局仍美好，这三年努力后，到底小区交房，房子盖得怎么样，看完今天你的报告，你一定会理解普通人的买房难！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，用料

苏宁云著此次交付统一从西侧大门进入，主入口在西侧的云水一路上，大门两侧设计有水景和银杏树阵，体验主入口仪式感。

（小区西侧大门实景）

大门挑高两层，外立面为米黄色石材搭配深色金属格栅，顶部金属铝板，大门整体方正开阔，为现代简约风格。

（大门内部实景）

进入第一道门，是主入口的中庭，一个独立的围合空间内，装饰有瀑布式水景。

（主入口中庭水景）

继续向里，则是镜面水景，银杏树阵，外加风雨连廊组成的过渡空间，穿过这道门，是带有小区logo的影壁，苏宁云著的这四层入户设计，还是有费心思的。

苏宁云著产品规划为高层+小高，外立面底部裙楼为浅咖色石材搭配同色装饰线，中上部为米黄色真石漆通刷；裙楼装饰线设计有传统的回形纹装饰。

（南向高层外立面实景）

（东向高层外立面实景）

整体来看，小高层与高层同质同色，外立面轮廓造型整齐划一，石材的加入提升整体质感。

（外立面远景展示）

外立面色调与建筑风格观感简约、质朴，但因为装饰线条颜色太浅，远看外立面没有层次感。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，石材干挂牢固，墙面装饰线条勾缝完整、顺直，未见明显裂纹，缺角和破损情况。

景观园林

查验关键词：观感，层次，组团，铺装

苏宁云著总占地143亩，容积率2.8，绿化率40.1%，建有13栋总高为19—32层的板楼，围合排布的高层，给各个楼栋间留出很大的景观面积。

（小区楼位分布图）

资料显示，小区园林采用“两轴、一园、四进院落”布局，结合小区平面图以及实地目测，楼间距十分开阔，景观可发挥的空间还是非常大的。

（苏宁云著景观实景）

几经波折赶在年前交付，小区内对新栽种的苗木做有保温保护，但小区的园林景观整体赶工迹象还是比较明显的，交付细节也有待进一步提升。

园区内乔木整体偏少，树形一般；隆冬时节，部分草坪有青黄不接，斑驳露土等情况；灌木栽种得不够整齐繁密，层次和饱满度欠佳。

偌大的园区，景观元素整体偏少，造型也不够丰富，除了靠几处大片的阳光草坪装点绿意外，鲜有其他。

但有一说一，从西侧入口打造的主轴景观来看，其对景观营造的用心还是值得肯定的。

苏宁云著遭遇资金危机一波三折终于交房，能呈现出如今这样的景观效果，已属不易。

西侧入口是整个园区景观最突出的地方。为彰显归家的仪式感，小区西门设计了多重归家动线。

穿过正门，中庭在眼前跃然呈现，四周大乔林立，中间水景装饰，整个布局强调对称。

穿“庭”而过，风雨连廊和水景景观在眼前徐徐展开，这里以正中为界，再次强调对称的礼序感，连廊、植被与潺潺流水搭配，亦动亦静，很有意境。

跃过风雨连廊和廊架，视觉落在景墙上，整个归家动线在此完整的收尾，从闹市到园区的归家仪式感很足。

（阳光草坪实景）

园区内楼间距开阔，在偌大的空间里设计有多处阳光草坪景观。草坪在开阔视野，扩充空间的同时，也提升了园区的绿量。

但是，草坪上缺少景观装饰点缀，视觉一通到底，没有落点。若能在草坪上增加一些树木、花草、山石等搭配，则观赏性更佳。

（人行步道景观实景）

人行步道上，道路曲折蜿蜒，视觉也有延伸感；景观与园路的融入感很好，一簇簇灌木整齐的排列在道路两旁，消解了路与景的边界感，拉进人与景的距离。

如果能增加道路两旁的苗木数量，营造出舒适的林下空间，休闲的氛围则会更浓厚。

（小区景观俯瞰实景）

从高层向南远眺，楼宇间的距离非常大，目测楼间距在60—140米，视野十分开阔。

楼宇间的植被覆盖情况尽收眼底。时值深冬，草坪青绿，苗木稀疏；因缺少大量灌木带和景观组团的点缀，一块块草坪显得非常分散，景观布局上缺少美感。

开阔消防扑救面上，植被覆盖率一般，使得路面留白过多，看起来很“空”。

（景观组团实景）

园区内整体苗木数量一般，从景观组团搭配便可看出，多数组团为一株大乔搭配少量球类、灌木，鲜少看到大中小乔组合搭配成多层组团。

在树种选择上，可见大叶女贞、银杏、国槐、早樱、晚樱、垂丝海棠、紫叶李、腊梅、金桂、红枫等穿插搭配。

（灌木交付细节）

灌木交付部分，园区内以多层灌木组合搭配为主，多数排列整齐，栽种密集且现场可见养护；部分灌木有露土、漏栽、坏死和枯黄情况，后期维护还需加强。

园内灌木以冬青、小叶黄杨、石楠、金边黄杨为主，组合搭配，穿插点缀，具有一定的层次感与观赏性。

（草坪栽种实景）

草坪部分，深冬时节，部分草坪有斑驳、露土、枯黄等情况，落叶较多。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，未见导水槽，但施工标准，路面略高于草坪，防止泥水倒灌路面。

地面铺装上，园区主路全部采用仿石砖铺装；部分园区采用仿石砖+绛红色塑胶地面+浅蓝色胶粘石搭配铺设。

（地面铺装实景）

（地面铺装细节）

总体来看，砖缝距离不够匀称，拼接过渡不够自然，偶见缺角，破损、裂纹及错台；塑胶地面地面，平整度好，硬度弹性适中，未见破损、溢色等情况。

由于赶工，交付期间仍有部分塑胶跑道未完成施工。

（园内围栏实景）

围栏部分，采用实体立柱+金属栏杆组合，带有电子围栏，内侧未见植被做遮挡装饰，隐私性和美观性欠佳。

生活设施

查验关键词：空间，器械，功能，细节

园区内有一处面积开阔的儿童娱乐场地，地面为塑胶材质，娱乐设施造型童趣，设施丰富，也是此次交付的一大亮点。

（儿童娱乐场地）

从设施上来看，现场可见有沙坑、埋地式蹦床、秋千、弹簧木马、滑滑梯、户外击打乐器以及各式攀爬物等等。

（球类活动场地）

园区内还有一处球类活动场地，根据地面划线判断，应该是篮球场。不过，目前场地内尚未安装篮筐、栏板等设施。

（园区休息设施）

休息区主要分布在楼宇间和园路旁，主要以与景观融合的一体式座椅为主，未见遮阳伞、小桌子和软装座椅等常规搭配。

园区中心有多处金属廊架，功能为社区会客厅，直面阳光草坪，是小区最佳观景点。

（垃圾分类台）

垃圾分类台设置在楼宇前，带有独立下水，目前垃圾桶暂未放置到位。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施为埋地式消防栓，地面上设置有清晰的标识；天然气调压设备放置在景观中，四周未做遮挡与保护。

公区实景

查验关键词：大堂，平层，电梯保护，楼梯间

本次查验楼栋为高层，总高31层2梯4户，公区部分包括户内外大堂，电梯保护，平层公区，楼梯间四个部分。

（户外大堂实景）

户外大堂南向入户，挑高一层，地面铺设仿石砖，门头采用浅咖色干挂石材搭配金属铝板，左右双开门，单元门正中装有落地式电子门禁。

整个门头为中式简约风格，石材立面上设计有中式漏窗、雕花、壁灯以及匾额等元素，古风古韵，辨识度很高。

（户内大堂前厅实景）

户内大堂挑高一层，面积方正，双入户设计，正中装饰有中式背景墙，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，光照尚可。

此外，大堂入口正中的实体立柱，对整个空间的布局有所影响，削弱了大堂内部的开阔感。

（户内大堂电梯厅实景）

电梯厅挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部安装筒灯，整个电梯间简装风格，美观实用。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为通力，左右双开门，可容纳13人，载重1000kg；电梯保护到位，卫生良好，带有高低两个按键区，细节考虑得周到。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，悬浮吊顶+筒灯，电梯米白色石材包边，与首层做法相同。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面水泥，窗户为密封窗。

（楼梯细节）

楼梯细节上，水泥地面破损、污染和灰尘较多；台阶踏步边缘钢筋外漏情况严重。

地库楼顶

查验关键词：地库大堂，标准车位，楼顶展示

（地库大堂实景）

地库大堂部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部悬浮吊顶+筒灯+灯带，照明一般，悬浮吊顶还是很大气的。

（地库电梯间）

地库电梯间部分，墙面、地面瓷砖，顶部悬浮吊顶+灯带，照明一般。

（地库入户门实景）

地库入户门部分，为金属防火门，门口左侧带有电子门禁，门头装有安全出口指示灯，目前地库暂未交付，仍在进行最后收尾，此处仅展示当天实景， 不代表最终交付状态。

（地库实景）

（标准车位）

地库部分，地下车库一层，整体挑高一般，光照明亮；地面为金刚砂，车位标准未见异形车位和机械车位。

整个地库，包括地库大堂、电梯间在内，灰尘非常大，还需后期做好卫生保洁工作。

（楼顶实景）

楼顶部分，水泥地面做工较粗，金属栏杆安装牢固，排烟，排水等设备安装到位，整体卫生情况尚可，此处仅展示实景。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装高层建面约144㎡，四室两厅一厨两卫户型，户型方正，南北通透，四开间朝南；主卧套间设计，实用性和隐私性还不错。

（144㎡高层户型结构示意图）

（144㎡高层室内实景展示）

（144㎡高层玄关实景）

（144㎡高层餐客厅实景）

（144㎡高层阳台实景）

（144㎡高层卧室实景）

装标部分，室内精装，母子门，智能锁，全屋壁纸，中央空调，新风系统，卧室木地板等安装到位。

（144㎡高层细节展示）

细节部分，有壁龛、双USB插座，一键报警等。

（144㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具为方太品牌；台盆、拉篮抽拉龙头，奥普凉霸等安装到位，白色地柜和吊柜全部做好，天然气表未做隐藏处理。

（144㎡高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为TOTO，主卧套间带浴缸，镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。

最后，再来看看部分室内验房情况：

验房过程中发现的问题主要有，门扇掉皮，过门石裂纹，洗手台石材缺损，瓷砖空鼓、掉瓷、错台，吊顶裂纹，踢脚线与墙面缝宽，弱电箱无插座。

天然气管道歪斜，毛巾架、花洒架松动，淋浴屏关闭不平，地漏开孔过大，地漏与管道缝隙宽，壁纸污染，木饰面钉眼、划痕，窗台石与窗框缝隙宽等。

赶工的原因，装修瑕疵比较多，但大面上的观感还是可以的。

（部分精装问题）

整个房间验收完，问题主要集中在墙地面，壁纸，石材，门窗等表面观感问题；功能性问题，如地漏与管道缝隙宽，弱电箱无插座，淋浴屏关闭不平等需及时处理。

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师对查验问题逐一讲解说明，现场出具电子版问题报告。维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

欢迎回家

看完后，有人可能会觉得，小区赶工明显，景观不够精致，精装问题不少，对于一个历经电视剧般经历的小区而言，走到如今，已经非常不易。

软件新城的核心位置，17771元/㎡的均价，开阔的楼间距，大气的主入口，实用的儿童区，这些亮点同样肉眼可见，相比太多开发商复工交房后的勉强，苏宁云著的交房，有了不同的意义。

作为一路见证的普通人，欢迎苏宁云著业主回家！

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作者：不知火

独立思考，人人房哥