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成都新楼市 文|黎小小

儫改客群，深不可测。

去年深水潜行，今朝波澜再兴，儫改产品在成都楼市中走出了“独立行情”。数据显示，多个起步500W高改盘，先后3倍熔断。城南某顶儫盘验资门槛一提再提，也未能挡住儫改客群的参观热情。

△2022年部分总价500万级高改盘多次熔断，数据整理自成都住建公开信息

数据层面看，儫改圈层换房欲望格外强烈。

生活经历丰富、家庭资产积累到一定高度，置业决策已足够理性和敏锐的这群人，究竟在追寻何等量级的产品？

选大平层or叠拼？

不少儫改购房者置业决策时，在这两类产品中游移不定，而关键在于完全迥异的使用感。

业界有个说法，大平层赢在空间，叠拼胜在层次。

大平层面积大且集中在同一楼层，带来大气的空间观感；也让所有功能空间集中在同层，生活动线简洁。但相比叠拼，在实际得房率上有很大差距；私享景观拥有度和私密性也都低很多。另外，此类产品多集中在商业街密集地带，配套中往往缺少自然生态。

△成都夜景，图据网络

叠拼产品，历经多次迭代，已尽可能做到墅感体验，私密性很高。内部包含上下多层，附带花园、露台、地下室等空间，赠送空间较大。但无法避免的问题是，室内动线复杂，空间开阔感不足，以及更高的装修成本等。而且，传统叠拼多位于郊区，生活配套难以同频。

但儫改客群在纠结选大平层还是叠拼时，也可尝试跳出固有思维，寻找一个集合两种产品优势的选项。

这个答案正是：清凤·鹿溪源，或将改写成都城市顶儫格局。

如何于海量迸发的选项中，挑到一个足够匹配身位和需求的产品，是当前城市顶层儫改客群当务之急。

实际情况是，成都儫宅产品的供应面相对狭窄，很难兼顾到不同量级的改善细分客群需求，特别是塔尖级人群。

高端改善一般按面积可分为再改、深改、儫改、顶儫，超过300㎡的已经可以被列入城市顶儫。数据显示，2022年成都5+2区域主力成交面积集中在130-150㎡，改善主力分布在首改、再改层级。

△截自四川中原地产研究院

产品面积在300㎡以上，总价在700万以上的产品，成交量分别都只占到了2%、4%。侧面指出了，成都儫宅圈中千万量级的城市顶儫产品九牛一毛。

广为成都人熟知的两个儫宅盘麓湖生态城和蔚蓝卡地亚，正处于这一量级。清凤·鹿溪源瞄准的亦是这一细分市场，以这一层级新王者之姿，实现成都儫宅版图的三足鼎立格局。

野心，源于强大的产品实力。

清凤·鹿溪源项目位于天府新区兴隆湖板块，总占地约320亩，其中住宅用地约251亩，容积率仅1.8。是成都少见的城级大盘，而且作为纯住宅项目，较低的容积率保证了居住产品的纯粹性。

△清凤·鹿溪源效果图

产品规划包含全端景墅洋房、传世湖岛墅及创世级游艇独栋，全盘产品起步面积也有建面约175㎡。而现阶段主推的叠拼产品臻钻岛，建面约在560-850㎡，是成都市场上少见的超大HOUSE，锁定的就是城市顶儫人群。

一般而言，全部大面积段产品意味着高总价和更慢的去化率，也更考验产品设计功力。清凤的产品决策是打破常规的。

但市场反应印证了这种决策的正确性，项目产品入市后反而获得了一致好评，2022年项目全年销售量约达16亿 （注1）。从面积及总价上就提前筛选出了纯粹儫宅邻里圈层，而其产品设计也成为点睛之笔。

颇具创造性的产品思维，可以说，这是成都儫宅产品进化的又一座丰碑。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛实景图

王尔德说，在詹姆斯·惠斯勒开始作画之前，伦敦原本没有那么多雾。

同样，清凤·鹿溪源|臻钻岛出现之前，成都人也并不知道叠拼产品可以如此突破想象力。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛实景图

具体拆解其设计，看看清凤·鹿溪源是如何创造性地实现叠拼与大平层使用感在同一建筑产品内兼顾。

首先，我们需要明确一个概念，哪种房子才算好叠拼？参考标准是，同时达到墅感还原、公区及入户私密性保证，花园露台等私享空间不被压缩，还需要有优秀的实际使用面积。

目前成都常见的叠拼很难同时实现以上几点。多数为上中下三叠产品，导致公区和入户动线之间很难避免干扰；部分处境尴尬的中叠产品无法享受花园或露台，甚至也没有独立入户设计和地下室，很难实现真正意义上的墅感。

清凤·鹿溪源主推的叠拼产品，则直接舍弃了鸡肋的中叠，而是呈现了纯粹的上下叠产品，从根源上保障了每一户房源的资源均等。不同位置的叠拼都能享受相应的私有资源，上叠屋顶花园、下叠带下沉庭院和花园。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛样板栋实景

清凤·鹿溪源|臻钻岛产品的设计中，想象力够大胆，规划出了 “五重独立系统”——归家、花园、起居、会客、娱乐，由内而外地还原了独栋别墅的使用感和形态。这是市面上只套用了一个“别墅”空壳的普通叠拼所不能比拟的。

必须要强调其归家系统。其每一户叠拼都拥有独立的三重归家动线：

上下叠两户均可以经由地面私家庭院入户或专属地下宝库、专属电梯归家。例如，在叠拼建筑的竖向交通上，通过私梯直接归家，直达家中各楼层。

而且上下两叠各自均有专属入户大堂，入户路径完全分离，充分保障归家私密性，还提升了便捷性和空间利用率。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛地下宝库效果图

而独立花园系统，打破了 “下叠才能有花园”的固有思路。每一户，都带有多层立体花园，而且面积夸张：首层花院+下沉式岛域+约200㎡的空中花园，同时下沉式岛域还可以连接小区内峡谷主题园林，形成沉浸式森林意境。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛样板间实景图

△清凤·鹿溪源峡谷主题园林实景

清凤·鹿溪源|臻钻岛叠拼建面约560-850㎡，而实际使用面积约有900-1000㎡。

而成都常见叠拼产品主力面积约在200-300㎡，光看数据也能想象其空间感碾压市面上大部分的叠拼产品了。

但清凤·鹿溪源|臻钻岛甚至能媲美大平层。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛样板间实景图

单层使用面积约200㎡，还有约17米的纵深、3.6米层高，搭配落地全景窗，室内无柱化设计，从室内看出去几无视野遮挡。真正去实地看过几处大平层产品的人，应该可以想象出，这些产品数据带来的通透感、震撼感吧。可以说，成都很难再找到阳光含量如此高的叠拼产品了。

△ 清凤·鹿溪源|臻钻岛样板间实景图

清凤·鹿溪源|臻钻岛，是完全基于儫改客群的生活场景出发的。其规划的五重独立系统中，独立娱乐、会客、起居系统，正是这一体现。

因为每一层的面积都足够开阔，叠拼空间规划中，出现了一些其他项目很难设想的“巨无霸”功能空间，比如:所有卧室均套房设计，其中主卧约120㎡，连接了一个超大衣帽间和瞰湖景观平台；约35㎡衣帽间、双开门卫浴……

△清凤·鹿 溪源|臻钻岛样板间实景图

生活、娱乐、会客空间是相互独立的，分布在不同楼层。首层约260㎡的超大会客区，可以容下会客厅、双重客卧、健身房等功能区，办个轰趴或宴请不在话下，完全相当于一个私人会所。

约有100㎡VILLA级独立娱乐层，也可以装下家庭影音室、雀神馆、酒库……整个空间大到可以做沉浸式的密室逃脱。

△ 清凤·鹿溪源|臻钻岛样板间实景图

威尼斯有句谚语，合乎美丽，则不惜重金。

这在清凤·鹿溪源是现实写照。每一个去项目样板间实地看过的人，都要忍不住惊呼，实在舍得。

每一项并不起眼的细节的背后，都可能意味着更高的成本、时间、和精力投入。

例如，为了达到大平层视野的无界感，其室内均无柱化设计，这一做法直接也提升了空间自由利用的想象力，但同时也面临着更高的建设支出和工艺要求。

一般叠拼项目的地下室采光能做到10㎡左右的，已经是非常优越的水平，但清凤·鹿溪源的下沉庭院直接做到了约20㎡，这又进一步摊高了成本。

△清凤·鹿溪源|臻钻岛样板间实景图

但是，如果你看过样板房彼处对采光的处理，一定惊为天人。正是由于具备足够阔绰的尺度，从而在视觉到心理上都令人舒适。

实际上，从清凤·鹿溪源拿地起每一步，他们都做出非市场常规的产品突破。在天府新区这样的区位，即使随大流，做既有产品，也能获得不错的现金流。但清凤·鹿溪源一直在选择新命题，解出新答案，这就是魄力。在成都千万级顶儫生态圈中，清凤·鹿溪源必然实至名归。

我们不禁感叹，刚开年就有如此卷产品力的作品，2023，不光会是复苏大年，也必然是产品大年。

去实地看清凤·鹿溪源，是对时机的尊重。友情提示，清凤·鹿溪源|臻钻岛近期将入市，参观叠拼样板间需验资500万。

注1：数据出自清凤·鹿溪源项目案场认购数据，未经第三方机构审核

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