成都新楼市 文|季体

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成都豪宅板块，风水轮转。

早期的桐梓林、攀成钢、麓湖，到如今的三圣乡、白鹭湾，都躁动一时。而5年前，这份风头属于武侯新城，彼时它是人人兴叹的成都“豪宅第三极”。

5年过去，如今也正好到了武侯新城逐渐兑现的时刻。

成都有很多新城，但武侯新城必然是名头最响亮的那个。

虽然名为“新城”，实际上发展时间久远，可能是成都最早一批科技“新城”之一。

据《武侯区志》记载，武侯新城正式诞生于2010年，前身为2000年新建的“武侯科技园”，这是当时成都除高新区外规划最大的高新技术企业簇群。围绕“产业先行”，武侯新城开启了“1.0时代”，从“中国女鞋之都”到“一流国际化新城”，从“现代服务业聚集区”变为“电子商务集聚区”，顺利实现从制造业到高科技产业的转型。

△武侯区功能布局图

而武侯新城进入2.0时代，是在2015年后。《武侯新城核心区概念规划方案》出炉，同时武侯区新政务中心搬迁，区域产业和城市配套资源倾斜，也推动了区域界面迅速更新。

楼市角度看，也正是这一阶段，武侯新城实现了从旧区到豪区的华丽转身。值得一提的是，这一时间点，与怡心湖板块的起步时间大致相当，虽然最终都走向了纯改善居住，但武侯新城起点无疑更高。

尤其2018年，武侯新城被称为成都“豪宅第三极”，引发的争议甚为激烈。但5年过去，这里已切实按照当初的目标完成蜕变。

具体来看下武侯新城的范围。官方规划文件中，武侯新城，接壤青羊、双流等区域，幅员辽阔。而在如今成都楼市的板块划分中，已经被细分成武侯新城（狭义）及悦湖板块。

今次我们主要讨论的，正是狭义上的武侯新城，也即西三环外，绕城内，永康路以南，成双大道以北的区域。其中又以武侯大道为界，分为南北两个片区。

△武侯新城范围

※ 时间轴

※ 2014-2022年武侯新城卫星图变化：

※ 购买逻辑：

①武侯新城位于主城西南向，既能迅速直达主城芯，又能连接高新区，对于想买主城改善的地缘购房者和高新外溢客群来说，吸引力很大；

②经过几年发展，武侯新城区域各项产业和城市配套呈现度、丰富度已经足够高；

③区域改善产品数量丰富，从豪改到首改全面覆盖，形态多样。

以武侯大道-双楠大道为分界，武侯新城的南北两侧的配套丰富度、发展重心有着显著区别。南片区发展已然醇熟，配套资源完善，商业体密度颇高。北片区随着不断的提档升级，教育、产业等资源也在不断丰富。

△武侯新城主要商业、生态配套

武侯新城中，大型商业综合体集中在武侯新城南片区及邻近区域，主要商业综合体就多达7座！这些运营良好的商业体有着不同的功能与定位，合计体量超70万方，有效推动了区域成熟发展，提升宜居属性。

△武侯新城主要商业体量一览，大悦城与金楠天街不在武侯新城范围内，但由于仅一街之隔，因此纳入统计

在武侯立交地铁站两侧，分布着约8万方武侯吾悦广场，约12万方的武侯万达广场，以及即将开业、体量约3.3万方的金隅·凡米里，商业氛围颇为浓厚。

△武侯吾悦广场

2020年开业的龙湖成都武侯星悦荟为地铁上盖，3.1万方商业体量营造出星味坊、悦享里、浮生荟三大主题街区，业态主打休闲娱乐与餐饮美食，星悦荟中还有盒马鲜生。

△龙湖成都武侯星悦荟

双凤桥TOD内，成都第三座山姆会员店正在建设中，预计明年开业。约1.9万方的体量，与已经开业的天府新区山姆会员店体量相仿。

△双凤桥TOD山姆会员店效果图

而在三环内侧，分别还有约33万方的大悦城，约15万方的龙湖金楠天街，这两大商业体虽不在武侯新城范围内，但武侯新城居民也可近享繁华商业配套。

成都地铁线网密集度，在武侯新城体现的淋漓尽致。区域内已开通地铁3、9、10、17号线4条线路，共10个站点将区域与全城串联，还可实现直接与金融城、春熙路、双流机场接轨。武侯新城还规划有地铁29、33号线，连接高新区

以武青南路站为例，乘坐3号线2站直抵大悦城，10站可达春熙路。乘坐9号线，6站即可直达孵化园，无需换乘。由9号线换乘10号线到达双流机场，也只需4站地铁。

△武青南路地铁站

交通的不利因素在于堵车，以武侯大道为例，由于近期进行武侯大道改造，拥堵情况略微严重。待武侯大道改造完成后，前往三环、中环也更为便利。

△武侯大道（二环路至江安河）道路改造工程项目效果图

武侯新城的教育资源，已汇集北二外的K12教育体系，荟集了从幼儿园、小学到中学一站式教育群落。

△武侯新城主要教育、医疗配套

通过武侯区与北京第二外国语学院签署的战略合作协议，让武侯新城汇集北二外K12教育体系，实现从幼儿园、小学到中学的一站式教育群落。

△北二外附中

武青西三路小学（暂定名）预计于今年9月正式开学，教学教室规模为36个班，学校由四川大学附属实验小学教育集团直接负责筹备、组建。龙江路小学也在武侯新城设立分校。

△武青西三路小学，图源成都建工

私立学校上，西川实验学校（西川中学南区）于2018年9月开始招生。学校秉承成都西川中学的办学思想、教育理念和培养目标。区域中还有石室佳兴外国语学校等私立教育资源。

△西川中学南区，图源学校官微

武侯新城西南侧的天府芙蓉园占地约1329亩，是全国单体芙蓉种植面积最大、芙蓉种类最多的园区，被誉为“中国芙蓉赏花第一园”。（注1）水韵园与环城生态带亦是周末休闲好去处。

在武侯新城内还有占地约130亩铁佛公园，以及武侯乐享公园、顺江社区公园等口袋公园，形成多维度的生态体系。

△天府芙蓉园，图源武侯发布

医院方面，位于武兴一路的四川现代医院是一座三级甲等综合性医院，集医疗、教学、科研、康复等为一体。

武侯新城中的产业，集中在她妆美谷、西部智谷，区域产业发展紧盯京东、华为两大链主企业，聚焦电商赋能，打造丝路电商先行合作区，全力打造中国西部电商高质量发展先行区。

△京东西南总部，图源GMP

谈及武侯新城，航线是绕不开的话题。根据航班软件FR24显示，从双流机场起飞的飞机，经过武侯新城的频次大约为5分钟一架，武侯新城北片区受到的影响更大。

△双流机场起飞航班飞行轨迹，航班将穿过武侯新城北片区

不过根据川航发布的最新消息显示，自今年3月26日起，成都进出港的所有四川航空国际（地区）航班，全部由成都双流国际机场T1航站楼转场至成都天府国际机场T1航站楼运营，意味着双流机场的航班频次或将减少。

△武侯新城2015-2022年土地出让情况

和每个热门板块一样，武侯新城的生长始终伴随着争议。但至少从土地供应端看，武侯新城的华丽转身始终拥有坚定的市场信心作为强力后盾。

数据显示，2015-2022年期间，武侯新城板块内共成交约3300亩用地 （不含工业用地）， 其中涉住宅用地成交量达2346.78亩，而且每年的供应都相对稳定持续。

△武侯新城2015-2022年，土地成交情况

△武侯新城2015-2022年，涉住宅用地成交情况

2015年，《武侯新城核心区概念规划方案》出炉，区域正式开启了2.0时代，同时也是板块走向高端改善的分界点。

同年，保利和中铁建先后拿地进驻，分别呈现了后来的保利花园五期和西派城项目。虽然这并不是板块内首次进驻巨头房企，此前，保利、中海、蓝光、绿地都已经在区域内拿地开发，但从这之后，板块内的住宅产品趋向已经发生明显转变。尤其是中铁建西派城的面市，应该可以算作板块内首个纯粹高端改善大盘。

第二个转折点出现在2017年，金茂、龙湖、保利、大悦城先后拿地，区域楼面地价迈入新台阶。尤其是，金茂以楼面17160元/㎡竞得约162亩地块，也即现今武侯金茂府，当天即刷新成都土拍楼面价记录。而且迄今为止，这也是武侯新城板块内的楼面价天花板。

也就是在2017-2018期间，金茂、龙湖、保利、大悦城、金科、中铁建等多个高端盘齐头并进，催生了“豪宅第三极”的说法。此阶段，是武侯新城高端产品发展的黄金期。

进入2019年，特别是集中供地阶段，武侯新城核芯区内的土地供应开始逐渐向北区转移。包括绿城、德商&石榴、中南&华宇、正荣、聚亿等，都在这一阶段先后布局武侯新城。

值得一说的是，2022年。区域共成交8宗宅地，达到一个新的供应高峰，而且区域清水房限定价记录突破3W+。

武侯新城改善格局就已经完全铺陈开，走向更下沉的基本面。

区域2015-2018年开发集中于南区，多品牌开发商进驻，巨头云集、项目体量大。这一阶段，豪宅、高改产品密集呈现，实现了“以点带面”，拔升了区域基调。

而2019-2022年以后，武侯新城土地供应集中于北区，地块更为零碎。但首改、再改产品为主，产品定位相比上一阶段，有所下沉，但也扩大了区域改善的基本盘。

△武侯新城2015-2022年，成交涉住宅用地规模情况

现在，在武侯新城，大部分购房者都认为这里只有“买改善”和“买高端改善”的差别。

而且，从出让土地的容积率指标也能看出板块已经逐渐完成了低密改善的蜕变。从2015年开始，板块内涉住宅用地的容积率最高仅有约3.2，约66%都集中在2-2.5，已经很能说明区域居住的低密属性。

△武侯新城2015-2022年，成交涉住宅用地容积率情况

房企对于城市板块价值轮动的敏锐度和创造力，总是居于前列的。在武侯新城，这一点体现的尤为明显。

数据显示，2015-2022年期间，武侯新城核芯区共吸引了21家房企布局，成交宅地中52%被T0P级巨头房企拿下，包括保利、华润置地、中铁建、金茂、龙湖、绿城等。

与同期崛起的怡心湖板块相似，这些巨头房企对于板块成长的推动力是巨大的，特别是在武侯新城从“老破小”迈向“豪宅第三极”路径上。

其前期阶段，高端产品的竞争异常激烈，各大品牌房企在产品力上都倾注了不少心力。其中不少产品，既是过了好几年前也能在主城改善产品中排上名，比如武侯金茂府、中铁建西派城、龙湖天宸原著、武侯瑞府、金科博翠府等。

进入现阶段，高端产品接力则由保利、中铁建和华润置地延续。

注：仅包含涉住宅用地

注：仅包含涉住宅用地

如果说，2020-2021年是武侯新城北区的高光时刻，那么，从2022年底开始，业内外关注的目光则再次聚焦到武侯新城南区。

原因无他——随着北区人居柏荟城、绿城桂语朝阳、德商石榴春和天骄等项目相继进入清盘倒计时，南区则开启了下一轮土地的集中供应。南区在已有武侯金茂府 （中国金茂）、 武侯瑞府 （大悦城） 的情况，区域又加入了保利、华润、中国铁建等，武侯新城南区已形成“五央企聚首”的豪改格局。

△ 武侯新城在售和待售新房一览（由成都新楼市不完全统计，具体在售户型和价格请咨询售楼部，仅供参考）

据成都新楼市不完全统计，目前武侯新城在售和待售项目共14个，其中，在售楼盘有7个，分别是保利锦城和颂、华润置地·锦官首著、中国铁建·武侯樾府、武侯瑞府、人居柏荟城、德商石榴春和天骄、悦湖菁领汇等，在售产品主要有小高层、洋房、叠拼等，供应量可谓十分丰富，主力户型建面约130-200㎡+，主力总价段约370-600万。

值得一提的是，武侯新城作为目前成都改善市场的热点区域，其产品供应情况实际也是成都新房市场的一个缩影。而在成都新楼市看来，武侯新城目前新房供应的一个明显特点是——诸多楼盘都会选择在建面约143㎡套四户型上发力，诸如保利锦城和颂、华润置地·锦官首著、中国铁建·西派城央等三大央企在此的新盘，主力户型都规划有建面约143㎡套四户型。

△ 武侯新城在售和待售新房一览（由成都新楼市不完全统计，仅供参考）

保利·锦城和颂位于武侯新城高端居住区南区，与北二外仅一街之隔，下楼即享北二外K12教育体系。项目占地约40.3亩，容积率2.0，规划有10栋住宅，楼栋层高9-13F，均为纯南北朝向的板式小高层，总计仅388户，真正的主城低密纯居。

△保利锦城和颂意境图

在户型设计上，保利锦城和颂直面中产人群的居住需求及总价预算，以建面约129㎡、143㎡两大主力户型，满足改善居住所需。

△保利锦城和颂建面约129㎡户型图

建面约129㎡户型，以套四双卫、双阳台、功能区多元变幻的设计，在保障功能性的同时，降低置业门槛，致敬中产的改善生活。

△保利锦城和颂建面约143㎡户型图

同样是横厅、套四双卫设计的建面约143㎡户型，则以2T2梯户比、独立入户空间、近13㎡全明电梯厅、开间约7.2米IMAX转角阳台等设计，创造更奢阔的居住空间和更舒适的改善生活方式。

华润置地·锦官首著，作为华润置地在武侯区的“壹号作品”，项目拿地仅3个月便亮相，并且首次取证就取得开盘去化率98%，劲销5亿的好成绩，一个高端改善盘竟然卖出了流量红盘的速度，受追捧程度可见一斑。

△华润置地·锦官首著意境图

华润置地锦官首著占地约21.75亩，容积率2.0，由5栋11+1F、1T2户的纯板式洋房围合而成，合计只有196户，真正的低容低密。

△华润置地·锦官首著小区平面图

整个小区只有一个建面约143㎡主力户型，以及少量186㎡顶跃户型，这样做的好处是，从买房之初就为业主筛选好了邻里圈层。

△华润置地·锦官首著建面约143㎡户型

项目下批次预计推出3#、4#楼，1梯2户、纯板式，南北通透，大部分户型还做到了上百米楼间距与无遮挡视野，不过，只有最后64套。

中国铁建·西派城央是中国铁建在武侯新城的第二座西派作品。要知道，此前也只有金融城才有“双西派”的布局，由此也可以看出中国铁建对武侯新城的实际看好。

△ 中国铁建·西派城央美学畅想图

西派城央占地58亩，容积率2.0，地块清水限价29300元/㎡。在这里，中国铁建选择打造13栋11F或12F的2T2户纯板式洋房。

中国铁建·西派城央只规划了2种户型：建面约143㎡户型和建面约180㎡户型，全四房设计。

△中国铁建·西派城央户型图（滑动查看更多）

事实上，武侯新城不仅新房供应量丰富，在二手房市场，武侯新城同样值得重点关注。

△武侯新城部分在售二手房一览，数据来源贝壳找房，仅供参考

从2018年提出“豪宅第三极”概念，武侯新城已经走过5年。这五年，也是武侯新城逐步实景兑现的时间。地铁线路陆续开通，这里几乎是主城板块中轨道交通线路最密集的区域之一；多个重量级商业综合体开业或宣布落户；早期多个高端盘批量交付；城市更新持续推动；航线迁移；产业转型......武侯新城的居住基底肉眼可见地巨变。

如果对比攀成钢，武侯新城当然还有进步空间，但几乎也是各项属性拉满的“六边形战士”，迎头赶上只是时间问题。

而且，这里并不完全针对豪改客群，对普通改善客群也同样友好。北区250-300万上下，南区400-600万上下，在这个区间内，改善家庭的选择仍然很丰富。

注1：本段数据来源为成都公园城市，链接：

https://mp.weixin.qq.com/s/tTE7X1sKB5cz93HQnUZHrA

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