开封楼市热度还能持续多久？|中国世界遗产|中国文物|二手房|大运河|开封市|开封楼市|购房者|郑州

2023年春节之后，全国范围内多城市表现市场回温，如上海、南京、成都、苏州、天津、郑州等城市楼市活跃度均呈现不同程度的回升。热度蔓延至开封，多项目亦表示客户量相比年前确实有明显增多，那对于开封而言，市场真的回暖了吗？这种热度能够持续吗？能持续多久？

市场热起来了

从对开封典型项目的监控数据来看，不论是从客户的看房热情，房企的营销力度，还是二手房的带看表现，均呈现全方位的上扬趋势。

首先，看房客户翻倍上涨。受疫情影响，2022年开封市场一直处于低温状态，项目周均来访约50组，成交约3套。但从春节开始，客户量翻倍增加。

春节后一周，开封典型项目周均来访量92组，环比2022下半年均值上涨110%，成交达到6套，环比2022下半年均值上涨68%，市场热情持续到元宵节达到顶峰，当周单项目平均成交约12套，达到近一年以来的最高水平。

数据来源：市场监控

其次，房企营销积极性也开始增强，最直接的一点，愿意举办暖场活动的项目以及频次明显增多。

“春江水暖鸭先知”，房企嗅到了客群的躁动，不再躺平式卖房，开始主动出击，增加人力、财力的投入，大小活动轮番上，积极营造良好的购房氛围。随之而来的销售招聘广告又开始刷屏各大招聘平台，这些动作都在指向一件事：储备干粮迎接抢人大战。

最后，二手房活跃度上升，从贝壳二手房供需走势可以看到，开封2月份的开封新增挂牌量1863套，环比上涨115%，同比上涨63%；新增带看量20246次，环比上涨63%，同比上涨107%。供需活跃度是市场变化的先行指标，开封1-2月份供需活跃度同环比双双上涨，预示着二手房未来交易将会处于交易频繁较为活跃的状态，也有利于带动新房市场。

数据来源：贝壳

楼市回温的背后是什么

除了周期性因素之外，还有多种原因综合叠加的效果。

首先是疫情后住房需求得以释放。2022年末也经历了全体免疫，安全、稳定得到保障的前提下，三年积压的购房需求在这一时间节点得到释放。

其次是返乡置业带动，每年的春节都会有一波返乡置业热潮，约占到成交客群的15%，而今年的返乡置业客户或许是已经积压了三年购房需求的累积，在短时间内得以喷发。一二城市以及部分三四线城市的回暖，一定程度上也渲染了客户的购房氛围。

再者就是政策方面的持续宽松，为促进房地产市场平稳健康发展，开封2023年2月份出台了促进经济稳定向好政策措施89条，支持自住改善购房需求，优化二套房认定标准，鼓励商品房团购等多种方式释放潜在需求。

另外是房企营销方式推陈出新，不停挑拨购房者的敏感神经。除了低首付、购房大礼包、购房补贴、上分销等常规营销动作。近来更有多个项目释放安心购等政策，一定程度上强化了客户的置业信心，如西湖天胤推出“延期赔首付，再送10万元；如果继续等，每天赔1000元”以及海马公馆推出“逾期无理由退房，所有房款退还，再额外退10万；如果继续等，每天赔800元”。

不仅于此，开封市住建厅也积极搭建房企与消费者的购房平台，于2023年2月24日-2月27日举办房展会，房企会以更大的诚意满足购房者的住房需求。

西湖天胤营销宣传，开封春季房展会

最后是大浪淘沙下“剩者”安全系数高；随后开封市场部分房企暴雷、延期交付或者交付效果不尽人意等带来的不良影响，市场客户成为惊弓之鸟，购房安全的重要性被提升至首要考虑位置，从年后的项目表现来看，市场的回温结构并不是均衡，集中在市场前20%名，前五名的成交量约占据市场总量的60%，而这些热销项目具备明显四个共性：准现房、稳健房企、优质区位、高性价比。

图：2023年前7周典型项目成交TOP5

本次楼市回温显而易见，这也是多重作用下的效果，有全国大环境回热的带动影响，也有微观市场的政策、价格激发。但我们应该理性的看待这次回温，毕竟每年都会有这么一个小阳春周期，加上2020年市场基数过低，很容易就会产生一种市场火热的错觉。

其实拉长周期来看，目前的市场成交量依然不及2021年同期水平，仍有23%的差距，市场过山车一样的表现都不利于楼市的长期健康发展，“长治久安”才是调控的最终目的，而楼市的根基如何才是决定开封未来走向的关键。

决定楼市走向的底层逻辑

短期有效的楼市供求结构、供求关系直接影响到楼市走向。

2021年以来，开封市场供应减缓，存量缓慢下降，截止1月底狭义存量236万方，以近半年的月均去化流速来看，约需要39个月才能去化完毕，开封楼市仍面临极大的去化压力。

另一方面，开封商品住宅市场广义存量将近355.2万方，足够未来近五年的开发量。

但开封楼市的问题在于：存量高，有效供应却略显不足。一方面，市面上项目良莠不齐，理性购房的客户购房聚焦在少量品质楼盘上，市场中真正活跃的项目不足20个。

加之对准现房/现房的购房需求持续上涨，可挑选房源有限。这也就意味者，在这批转准现房逐渐释放完毕之后，未来客户会面临无（现）房可选的局面，市场稀缺的永远是优质房源，这一点在未来会更加凸显。

下一步的开封市场局面很大概率会呈现明显“二八定律”，少部分火热，绝大部分项目冷清。

数据来源：克而瑞CRIC

中长期来看，房地产行业的健康良性发展仍在城市的活力。全面普涨时代结束，人随产业走，有产业支撑、配套资源优质的城市会优先复苏。