春节后北京楼市回暖的消息不绝于耳，很多在售楼盘的售楼处看房人数呈爆满状态，咨询量和成交量也有所回升；二手房交易近期也较为活跃，2月，北京二手房成交15315套，环比大涨84.3%，同比大涨85.4%，如此高调的数据让我又开始关注起了二手房，其中位于石景山杨庄的鼎城世家吸引了我的注意，数据显示，本月鼎城世家二手房均价为65352元/㎡，环比上月下降2.5%，同比去年上升22.9%。

从整体来看，小区呈上涨趋势，尤其是在去年6月到7月，环比上涨26.2%。查询资料得知，去年7月受房企推盘节奏放缓、停贷风波等影响，北京的新房供应和成交都在回落，且多个区域的置业热情有所下降，成交量较6月下滑的区域占比近7成，这种情形也就使得具有韧性的二手房市场成交量维持上升态势，除此之外，合理猜测那段时期处于风头的烂尾与WQ事件加剧了购房者对于新房的担忧，成熟板块好的二手房对购房者来说未尝不是一个优于新房的选择，数据显示，2022年7月北京二手房成交12202套，环比上升12.31%。

再往大了说，2022年的石景山是近几年受买房人关注度最大的一年，自身不断的发展和冬奥会的红利辐射，使得石景山的各个方面都在不断提高，2023年的石景山也在继续加强火力改变大家对它传统重工业区的刻板印象：交通、民生、教育、住房等一系列的利好，让许多购房者把目光放在了石景山区域上，而近几年石景山新房房价不断升级，不少购房者望而却步，转而提高了二手房市场的活跃度，价格随之抬高，其中杨庄板块发展相对成熟，新开的京西大悦城就位于地铁6号线杨庄站附近，南侧的苹果园板块同样发展成熟，内部有海特花园小学以及苹果园中学，远洋春秋里商业等。

但是为什么就写鼎城呢？上面折线图可以看出二手房的后续价格没有继续飞升，原因无非就是推盘节奏逐步恢复，新房成交数据逐渐回暖，而在其他二手房价格回落甚至是“一朝回到解放前”的状态下，鼎城的价格依旧保持持平，且在我查的所有数据里，鼎城是涨幅最大的小区，接着去查了下小区概貌，整个小区就三栋楼，当即决定就写它了，北京体量这么小的楼盘我只去过昌平立水桥的中滩村路16号院，只有两栋楼，项目是回迁房小区，分为南北院，中滩村路16号院是北院，南院是中滩村路58号院，我个人莫名的对体量小的项目有好感，可能是因为安静，也可能是因为没人跟我抢共享单车，毕竟住在天通苑的时候共享单车的影子都看不到。

2009年建成的鼎城世家位于石景山杨庄北区19号楼阜石路与杨庄东路交叉口，小区共3栋楼732户，建筑类型板塔结合，容积率3.0，绿化率30%，物业费2.8元/㎡·月，450个停车位，小区有三个出入口，其中东门位于杨庄东街。

小区步行到6号线杨庄站13分钟左右，步行至西黄村站20分钟左右，一定意义上讲小区还是双地铁盘，小区周围公交站也很多，老人出行也方便；教育资源也很丰富，有北京市石景山区杨北幼儿园、石景山外语实验小学，西黄村小学等、首都师大附属苹果园中学，北京盛兴博瑞学校等；医疗资源有，但是没有三甲医院；购物中心也够用，当代商城（鼎城店）、天宇优品商城，步行20分钟左右就能到刚开业的京西大悦城；位于石景山，生态资源就不多说了，走几分钟就有一个公园。

周边教育资源

再来看看户型，目前某二手房网站有且只有一套在售，165平的三居价格1150万，单价近7万，这价格在片区内绝对算是上位圈的小区，不过跟市场上的新房相比户型相对落后了，165平只做了南向三面宽的三居，实用性不高，要知道现在90平以上的户型就没有不做三居的，98的基本都是南北通透三面宽，更有甚者，79平都要做成3居了。不过除此之外都还算好，南向三飘窗，双明卫，主卧是套房设计，也没有明显的面积浪费。

总结下来虽然这个项目配套方面都过得去，但是千万的价格对着165三居的户型未免有些浪费，一千来万去朝阳或者海淀买个成熟的二手房小区也够了，离项目两站地铁的豪宅新房绿城西山云庐也不过9万出头，性价比实在是不高，再与同一时期的小区西现代城相比，后者因为体量大所以出房量与成交量都要高于鼎城，侧面反映出像石景山这类不以产业强势著称的宜居板块，如果想要借助不临街和小区内部环境等生活配套优势使房子具有一定的增值属性，还是建议选择规模更大的小区，这类小区通常因为供给量的优势，优先吸引购房者的目光，在板块内也有属于自己的独立行情，它们的涨跌，往往能够实时反映着京楼整体行情的变化，在市场回暖时，也会最先一波迎来上涨。

不过从目前鼎城的挂牌价依旧不低以及只有一套在售来看，很多业主还是对项目本身有信心的，说实话，2009年建成的鼎城已经是杨庄板块内相对“年轻”的项目了，加上地处石景山环境优越，周边配套齐全，留着养老绝对没问题，就是不知道，7万是不是已经是鼎城的顶儿了。

总结，鼎城涨幅很猛，但是在我查了一大堆资料后只有全国以及板块内等大区域的涨价原因，依旧没看懂单独小区清晰的涨幅原因，因为体量小只有三栋楼且现在出房的房源并不多，这个涨价是不是真实存在我对此依然保持存疑态度。

在石景山想看保值属性好的房子，首先是好的户型，这点其实早就有迹可循，大部分品质小区好的户型单价更高，即使是带地铁和商业属性的“硬通货”，也只能排在这类后面；其次就是规划，因为规划关联的不只是保值，是否有规划决定区域能力是否提升，区域能力是否提升决定区域内楼盘是否增值，辛苦了十几年买的房子不要求一定增值但也别贬值是吧；最后则是选择板块常规商品房的价格，这样也能保证房子本身具有一定保值属性。