这两天，相信大家都看到了，广州研讨许久的杭州“做地”模式，已经有相关的文件出来了。

虽然换了个名字——“整地”，但还是熟悉的配方，熟悉的味道，依旧是强调政府主导，国企全面参与的一二级开发模式。

不过，虽是借鉴，也有不少创新。

一方面，强调因地制宜，根据项目的实际情况，两种旧改模式可供选择：

模式一：整储结合、滚动开发。

通俗点说，就是国企亲自下场作为“整地”企业，自筹资金完成征地、拆迁、补偿及“七通一平”等地块整理工作后，再移交给政府土储部门。

政府拿到土地后，根据地块用地性质，可通过直接划拨、带条件出让或协议出让及公开招拍挂几种方式进行土地供应。

*商品房、商业办公等经营性用地，必须公开招拍挂。

土地出让后，整地企业将从土地出让金中获得一定比例的整地“辛苦费”。

这一模式下，一、二级市场是泾渭分明的，一级市场由国企（或者说政府）垄断，二级市场放开，价高者得。

既保证国有资产不流失，又能引入社会资金，盘活市场力量，形成闭环。

模式二：改储结合、带方案招商。

简单来说，区政府将征地拆迁、补偿安置工作与融资地块土地使用权一并“打包”，通过公开招商的方式选定“整地”企业。

*“整地”企业没有严格限制，国企、民企都能参与。

“整地”企业自筹资金，完成征地拆迁、补偿安置，通过用地验收并按规定缴纳土地出让金后，政府将以协议出让的方式与其融资地块土地出让合同，企业也由此转为改造主体，后续还可选择优质企业合作开发。

类似的例子，有南洋电器厂、鱼珠旧城改造项目，当时都是带方案招商的。

和模式一相比，模式二市场的参与度更高，在政府主导下，强调市场化运作。

另一方面，全市那么多项目，不是通通“一刀切”，而是瞄准重点城市更新片区内城中村的治理改造，尤其是市中心。

今年建议的“试点”名单，也已经曝光了。

涉及广州站、环市东、中大、新中轴南段、聚龙湾、智慧城等11个重点城市更新片区，共26条城中村，模式一和模式二各占一半。

打法与策略都很清晰。

一、大部分项目，都集中在市中心。

越秀、海珠、天河、荔湾四区，上榜的城中村数量是最多的。

这其实很好理解，这些地方有市场预期，有楼市需求，增量又少，在高开发收益的驱动下，企业才有“整地”的动力。

至少，不用担心成本覆盖不了的问题。

反观外围区，公开土地市场都做不过来了，更别说难度系数更高、开发周期更长的旧改项目了。

二、大多数项目，都处于比较前期的阶段。

这里所说的“前期”，指改造意愿征询、基础数据调查及测绘、片区策划方案研究编制等准备工作。

虽然有不少项目都已经选定了正式的合作企业，比如康乐鹭江、五凤、红卫、吉山等

等，但也都尚未进入实质性的拆迁补偿阶段。

不过，黄埔之前推行的是“拆迁前置”，所以九佛五村七片是例外。

这或许是出于新旧政策衔接的考虑，毕竟一些比较成熟的项目，已经没有多少空间可供国企进入。

三、不乏难啃的“硬骨头”。

尤其是越秀区的几个旧改。

长期以来，旧改于越秀区而言，一直都是个难题。

提了多年的几个旧改，包括农林、寺右、西坑、登峰等，要么暂缓，要么定调微改造，只剩下广州火车站的几个“独苗”，在完成了意愿表决后，也是不温不火。

|越秀旧改片区分布图

背后影响的因素，主要有两方面。

一方面，房价寸土寸金，居民对改造预期很高。

动辄10万+的房价，使得一般的补偿标准，难以匹配居民的心理价位。

另一方面，是技术条件的限制。

在白云山控制线、项目自身技术条件以及老城严格控制拆建比“三座大山”的压制下，很多项目都没有实现原地回迁及经济平衡的条件。

｜瑶台村@拆神摄

这些光靠民企的力量，很难去解决。

在国企高度参与的“整地”新模式下，有望迎来新的转机，做出优秀的方案来发挥表率作用。

海珠的康乐、鹭江以及五凤，也是类似的。

改造的推进，势必绕不开纺织商圈及制衣业的转移，也只有在政府鼎力支持下，才能有一定成果。

│鹭江村内产业转移咨询点@拆神摄

四、“整地”企业，要么是市属国企，要么通过招商确定。

从目前的消息来看，一共涉及19家市、区属国企。

如广州城投，越秀地产、珠江实业、广州机场建设集团；又如区级，越秀区广州粤瑞控股，海珠城发，荔湾发展，天河高新，天河投资，广州番盈，广州知识城、广州科学城等等。

台前是国企下场，台下是政府亲自干，优势与短板，我们已经有过分析。

政策酝酿巨变，对楼市有什么刺激

当然，相信大家更关心的，还是这个“新模式”，会给市场带来什么影响？

直白点说，这是楼市大杀器，也是一份妥妥的买房指南。

被“点名”的区域，都有一个共同点——官方定位高、板块规划好，投资强度也是最高的。

上榜的城中村，无论是推进速度还是推进力度，包括补偿方案协调等，金融政策支持等，相对于其他项目，都有更强的确定性。

而我们常说，一个旧改项目，相当于一次密集的资金投放。

对于楼市来说，板块内旧改的加速推进，势必会引发城市界面、配套的完善，价值兑现也会加快。

而随着改造的推进，居民拿到的拆迁款，一部分也将流入商品房市场，对于楼市而言，这也是重要的行情发动机。

现在，官方都帮你把重点圈出来了，可不就是买房指南吗？

土地严重匮乏的越秀区，重点在广州火车站周边，以及环市东商圈。

前者通过瑶台、王圣堂、沙涌南三条自然村的改造，有望破解规划“黑洞”的现状；

后者有底蕴，有配套，改造带来的，有老牌商圈的活化，也有二手房价值的重构。

而天河，珠江新城、金融城之后，智慧城是下一个新贵之地。

随着吉山、新塘亿骏、凌塘村、岑村、大观村旧改的协调统一推进，智慧城也将加速起势。

最先承接这波利好的，有保利天汇、有天河壹品、有联投·文津府等等。

至于海珠，中大国际创新谷，城市新中轴南段，都要“大干一场”。

按照计划，今年康乐鹭江将完成综合治理，启动拆迁和安置区建设；

而五凤与红卫，同样有KPI任务，要求明年年中前完成片策方案的意见征询工作，并提交区城领会审议。

荔湾呢？

聚龙湾无疑是发展的重点，6.48平方公里的土地面积，堪比珠江新城了。

太古商业的进驻，已经率先打开了想象空间。

当然，城市发展，重点不止在老四区。

比如，被誉为高端科创“开路先锋”的黄埔知识城，将重点推进九佛五村七片改造，连片更新，加速推进产城融合。

而番禺，则把目光瞄准了南站，投资额高达120亿的石壁旧改。

富力入局之后，项目沉寂了近两年，若能顺利“破冰”，也将加速南站的发展与建设。

有世界级交通枢纽，有icc，有百亿旧改...南站显然还远没有触到天花板。

至于白云，重点依旧是反复提及的广州西岸金沙湾片区。

核心是罗冲围，这个许多人眼中的“城乡结合部”，多年来一直有突围的美好愿景，但迟迟没有实现。

但今年情况或许会有不同，据@广州白云发布报道，华为广州研发中心计划今年能够全部封顶；

而松南村、松北村、螺涌村的连片改造，今年也会得到重点推进。

花都则提出了北部增长极“启动区”的概念。

三华、大陵、新街、三东、平西几个项目的改造，关系着广州北部综合门户的打造。

南沙的焦点，则是南沙湾。