作者 |罗乾波

出品 |睿诚研究院

据睿诚研究院多年观察，在政府规划的32个大型片区类城市更新项目中，中烟雅塘片区是一个比较特殊的项目，因其历史原因、交通滞后等问题，一直发展速度较慢。

据媒体报道及政府相关资料显示，雨花区中烟雅塘片区是长沙市最大，雅塘片区曾是长沙老工业基地集中地，这里集中了12家改制企业和2个城中村。

过程中，随着时代变迁，工厂或外迁或萧条，该片区成为长沙最大的城中村和棚户区，也是唯一一个集城中村和棚户区改造于一体的综合项目。

因而，大家可以想象得到：

过去，在工业时代，这里机器轰鸣，车水马龙；

曾经，在旧村时代，这里破败萧条，平淡如水。

现在，在城更时代，这里高楼林立，生机勃勃。

未来，一张大美新城即将不断展现出来！

就其独特性而言，睿诚研究院认为，主要表现在两大层面：

第一、在城更要素整合方面，10大元素交织，他人难以抄作业；

第二、在项目个性化方面，工业历史积淀、村集体土地运用、保障房之间，他人无可替代。

下面，逐一分析，诚与各位朋友交流。

过往难以追朔，仅从城市更新角度来讲。

睿诚研究院独家观察，雨花区中烟雅塘片区，在长沙众多的城市更新项目内，因为历史，而留存特质；因为历史，而手法不同，当可成为长沙乃至国内城市更新的一个老工业集聚区换新蝶变的典型。

很多项目，基本就是一个或几个工厂遗留问题需要解决，而雅塘片区12个涉及众多方面的老工厂扎堆于此，牵扯的问题将更多，其改造难度更大。

在长沙，一厂一地的棚改项目很多，都困难重重，更别说雅塘片区树木岭12个厂区聚集的区域了。

这也是，我们睿诚研究院观察这个项目的一大原因，以便探寻出此类项目更新的本真及意义。

下面，重点来复盘一下雅塘片区的城市更新的打法，以与大家交流。

特点1：九年抗战，从“片区综改”进化为“城市更新”模式

据星辰在线等媒体介绍，雅塘片区于2014年启动该片区综合改造，优先保障村民安置房建设。

可知，其历史不可谓不久，因其处于城市中心，政府及各级领导们对此项目十分重视，花了大力气来改变区域的状态。

譬如，众多媒体新闻显示，这几年，长沙市区两级政府在该片区累计投入近100亿元，持续推进路网完善、拆迁腾地、村民安置、配套服务等。

譬如，截止到2021年8月，在打通路网方面，投入道路建设资金15亿元，“两纵”道路洞井路和曙光路已建成通车，“三横”道路雅塘冲路（一期）和车站南路（桔园立交桥—劳动路）基本完成建设，竹塘东路已启动拆迁等。

譬如，在安置房建设方面，政府已投入资金10亿元建设中城苑和自然苑等等。

动作很多，不一一说明了。

后面，纳入长沙市城市更新专项规划中来，政府规划将其描述为：

中烟雅塘片区——东至万家丽路、西到韶山南路、南抵香樟路、北临劳动路，占地规模约6.08 平方公里。中烟雅塘片区以综合整治、功能提升为主的方式实施更新。形成以较具吸引力的居住功能为主导，改善居住环境，提高建筑品质，建设集商贸、体育功能于一体的设施完善、环境优美、高效集约的综合型城市片区。

睿诚研究院注意到，这个定位，与原来的方式大同小异，但在原来的思路上面，对“功能提升”做了强调，从“产业”的角度进行了强化，这也是后面雨花区在本项目上提出重点打造“楼宇经济”的有力支撑点。

因为，我们认为，城市更新，是城市、人居和产业等核心要素共同繁荣的有持续生命力的更新，而非单一视角的改变。

从原先的综改、棚改等，上升到最新的城市更新范式，能够创造出更多元的新价值。

在梳理相关资料过程中，睿诚研究院发现，有个别朋友提到，雅塘片区的总体改造，是一个城中村向城市更新的典型案例。

当然，睿诚研究院认为，这个观点也没什么太大问题，这样说有其一定客观性。

但，从总体来看，还是有一些缺陷，主要有两个问题：

一是，正圆与长沙鼓风机厂两大工厂主要元素与遗迹依然存在，不可能忽视；

二是，原来大量的工人与村民及其后代等相互交织，不能简单一改了之，安居之外，还需有业可乐，而与城市一起成长和发展。

在这一点上，我们发现，很多人对城市更新的理解，有些片面或笼统，至少有一点，原来的“综改”方式与现在的“城市更新”模式，在时代背景、思维模式和高度上有较大差异，也造成雅塘片区模式的变化和不同。

简单而言，对雅塘项目来说，城市更新就是一次全面升维的城市进化之旅，大家比较类似，必须要按照新的模式来发展自我。

特点2：十大要素叠加，从“人+城+产”角度，来成就自己的独特城更模式

纵观国内及长沙城市更新同类项目的发展，睿诚研究院分析认为，雨花区雅塘片区项目的打造手法，有其许多独到之处。

比如，在项目立足的基点方面，是从居民和安置这一角度来规划的，不像棚改那样在拆迁安置后就变成了房地产项目、也不同于金茂所说的片区开发模式、也与许多类似城市更新项目的通行手法不一样等。

棚改项目就不提了，在金茂雅塘项目的打法中，继续沿用了其“城—人—产”的核心模式，是一个典型的造城与片区开发模式，从企业角度来分析，这点无可厚非，其商业逻辑是——投入之后，必须要赚钱，否则难以为继。

同时，雅塘项目与普遍意义上的城市更新有很大区别，因其过去的“综改”程度较深，不可能用现行的标准城市更新模式来割断历史等。

而且，过去的方式也颇具成效，不可能推倒重来。

不会像新开铺、黑石铺等项目那样，从新的总体城市更新类规划开始去操作，相比较而言，后者皆为白纸，可是雅塘项目早已根基深厚、风华展露，只是到了城市更新的时代风口，需要腾笼换鸟及升维提质与提速而已。

于此，如果将其当作一个普通的城市更新项目来观察，你只能获得片面的认识，或许会迷失在大而泛之的惯常视野中。

为何这样讲？

睿诚研究院独家分析，有下述四个层面的分析可以支撑我们的观点，如下：

首先，从产业要素上看，雅塘片区城市更新项目，在工业旧改、棚改、城中村、两安用地、安置房、保障房、房地产、产业、生态治理、教育及医疗等10余个方面，有很强的综合性，非单一或几个要素组合的城市更新项目可比，内里的复杂情况更大。

从名字上看，可能很多人会将其视为普通的城市更新项目、或城中村改造项目等，然，这些范畴已经囊括不了雅塘片区项目的真正涵义，故而能够成就其特殊价值。

再者，从土地性质及结构上看，划拨性质的保障性住房、村集体安置房、已经商业化的长沙两安用地、国有类商住用地等，多个类别的土地和产品等共存于一个盘子，也明显区别于其他后来整体规划的城市更新项目，例如雨花区天华村城市更新单元等。

其三，从文化与实态保护上看，在该项目内，涵括了工业遗迹留存及保护、圭塘河河道污水治理、区域城市休闲公园三个方面，其综合非常强，比如正圆及鼓风机厂的工业遗迹如何保留？圭塘河如何治理？居民休闲公园如何规划等？

在这个片区类项目内，皆为需要考虑的重点问题。

据我们观察，至今，河道治理的EOD项目——溪悦荟和文化公园已经完成，工业遗迹的留存与保护还在进行中。

其四，从老旧小区改造上看，在雅塘片区项目内，按招国家城市更新的相关政策，老旧小区的改造和焕新，也是该项目的一大内容。

比如，据红网去年12月7日有关新闻：

“正圆老旧小区改造项目总占地面积约60亩，涉及改造房屋25栋，居民约1000户；目前，小区正按既定计划全力推进，力争12月底基本完成主体工程改造。”

其中，雨花城投集表示，全力推动雅塘片区城市更新工作，着力解决困扰居民生活的“脏乱差”“围堵占”等问题，不断优化人居环境，完善基础设施与配套功能，点燃城市“提质引擎”等。

睿诚研究院觉得：

因此，归纳起来，就是，“人”才是城市更新的根本动力，那些以“城”或“产”为核心与根本的发展模式，难以展现出城市更新的持久生命力，因为，缺乏对人的关照，没有对人的留与吸的持续动能，“城”将成为“鬼城”，“产”也将变为“死产”，历史上国内外众多案例已然揭露出这一规律。

所以，综合比较来看，雨花区雅塘片区城市更新项目，仿佛暗合了这一要求，为众多长沙城市更新项目中的独一份。

其价值独特，不可复制。

最后，小结一下：

综上所述，睿诚研究院独家分析认为：

与其他城市更新项目比较起来，雨花区中烟雅塘片区项目，在要素的多元化和复杂性、土地结构的合理安排、老旧小区改造考虑、工业遗迹遗迹留存与生态治理的有机协调四大层面，雅塘项目更具综合性，而且时间表跨度较大，包容的元素更多，非简单或普通的旧改、棚改和城市更新的模式可以归纳和简单比较。

过去的12家老工业集聚区，各类问题纠缠且人口众多的城中村与棚户区，各有自己的使命和价值，在时代的不断转换和当下城市更新的大趋势中，雨花区中烟雅塘片区城市更新项目，因其承载的历史厚度不一样等，明显区别于市内或其他区域的其他同类项目。

一区一故事，一城一世界。

官方说，城市更新既是民生工程，也是发展工程，雅塘片区项目的观察，会给大家更多的思考！

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